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松山市の不動産相場

愛媛県松山市 | 303地区 | 18,815件の成約データ

愛媛県松山市の不動産相場(18,815件の成約データ)。マンション平均㎡単価22.6万円(愛媛県内1位/4市区町村)。5年で+10.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

愛媛県内 1位/4市区町村 前年比 -4.2% 5年変動 +10.5% 県平均比 +19.8%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
+0.1%
成約 直近2年
23.8万/㎡
売出 320件
23.8万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
-12.5%
成約 直近2年
8.5万/㎡
売出 1,666件
7.4万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-13%)。

🏠 一戸建て
+34.0%
成約 直近2年
15.1万/㎡
売出 1,048件
20.2万/㎡

売出価格は成約価格より約34%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.06%
賃料相場 1,200円/㎡/月
物件価格 23.8万円/㎡
計算式 月1,200円 × 12 ÷ 23.8万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
30万20万10万0
21万
23万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 22.6/㎡ 2,633件 -4.2%
土地 8.0/坪 8,191件 -2.9%
一戸建て 15.1/㎡ 7,991件 -0.7%

松山市の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.5%/年、転出超過-261人/年
🟡 購買力: 平均所得330万円(全国平均の0.87倍)
🟡 供給: 空き家率15%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-15.6%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
60万30万0
51.7万人
50万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 517,462 240,387 - -704
2015 517,057 242,401 - -904
2016 515,882 243,720 - -987
2017 514,877 245,182 - -1,235
2018 513,227 246,330 -343 -1,530
2019 511,310 247,414 -43 -2,122
2020 509,483 249,083 +272 -2,236
2021 507,211 250,471 +308 -2,413
2022 503,865 251,025 -480 -3,070
2023 500,231 251,209 -612 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.0%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少61,680人 / 生産年齢286,198人 / 高齢139,574人(高齢化率28.6%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
380万190万0
296万円
330万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 330万円(2023年)
全国平均の0.87倍
5年間の変化: +1.4%/年
納税義務者数: 223,249人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
284,440
空き家数
42,570
空き家率
15%
空き家率の変化: 2018年 14.6%2023年 15% (悪化)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
55万45万35万
49.9万人
42.2万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 498,626 -0.3% -
2030 486,567 -2.7% -
2035 472,947 -5.5% -
2040 457,221 -8.6% -
2045 439,929 -12.1% -
2050 422,197 -15.6% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

松山市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
85地点
平均公示価格
12.9/㎡
住宅地 平均
8.7/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
25万17万8万0
21万
13万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
松山市大街道2丁目4番13 83.1/㎡ +1.2% 店舗,事務所 大街道 70m
松山市千舟町4丁目2番2外 37.1/㎡ +0.3% 店舗,事務所 松山市 420m
松山市三番町4丁目11番12 35.8/㎡ - 事務所 松山市 600m
松山市道後湯之町甲1570番 33.6/㎡ +0.9% 住宅,店舗 道後温泉 230m
松山市大街道3丁目5番2外 30.8/㎡ +1.0% 住宅,店舗 大街道 220m
松山市二番町2丁目7番23 29.7/㎡ -1.3% 店舗 大街道 380m
松山市花園町4番7外 28.7/㎡ +1.8% 店舗,事務所 松山市 200m
松山市持田町4丁目168番2 23.6/㎡ +2.2% 住宅 警察署前 500m
松山市宮田町186番4外 23.2/㎡ +0.4% 店舗,事務所 宮田町 130m
松山市勝山町2丁目17番5 22.1/㎡ - 店舗 上一万 80m
松山市三番町2丁目10番10 20.7/㎡ -0.5% 店舗 大街道 310m
松山市歩行町1丁目8番3 20.0/㎡ - 事務所 大街道 370m
松山市東一万町2番 18.6/㎡ - 住宅,店舗,その他 南町 190m
松山市岩崎町1丁目256番3 18.1/㎡ +6.5% 住宅,その他 道後公園 400m
松山市三番町5丁目9番4 18.1/㎡ - 住宅,医院,その他 南堀端 260m
松山市上市1丁目24番9 17.8/㎡ +0.6% 住宅 道後公園 640m
松山市千舟町8丁目67番15外 17.3/㎡ - 店舗,医院,その他 大手町 420m
松山市平和通2丁目5番4 17.1/㎡ - 住宅,店舗,その他 鉄砲町 150m
松山市緑町2丁目8番31 16.9/㎡ - 住宅,その他 鉄砲町 190m
松山市古川北1丁目102番1外 16.2/㎡ +0.6% 店舗 市坪 2000m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)