松山市の不動産相場
愛媛県松山市 | 303地区 | 18,526件の成約データ
マンション ㎡単価
21.5万/㎡
2,741件
▼ 6.0% (前年比)
土地 坪単価
24.1万/坪
7,874件
▼ 1.8% (前年比)
一戸建て 価格
13.7万/㎡
7,911件
▼ 4.1% (前年比)
愛媛県松山市の不動産相場は、2026年9月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は21.5万円（成約2,741件）、土地の平均坪単価は24.1万円（7,874件）、一戸建ての平均㎡単価は13.7万円（7,911件）です。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
愛媛県松山市の不動産相場（18,526件の成約データ）。マンション平均㎡単価21.5万円（愛媛県内1位/4市区町村）。5年で+0.6%上昇。下落傾向が見られます。売却を検討中の方は早めの判断も選択肢です。
愛媛県内
1位/4市区町村
前年比
-6.0%
5年変動
+0.6%
県平均比
+13.4%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▲
+10.4%
売出価格は成約価格より約10%高く、交渉余地があります。
一戸建て
▲
+57.0%
売出価格は成約価格より約57%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
5.38%
賃料相場
1,164円/㎡/月
物件価格
26.0万円/㎡
計算式
月1,164円 × 12 ÷ 26.0万円
収益性と資産性のバランスが取れた水準です。実需・投資の両面から需要が見込めます。
一戸建て
4.96%
賃料相場
880円/㎡/月
物件価格
21.3万円/㎡
計算式
月880円 × 12 ÷ 21.3万円
標準的な利回り水準です。安定した賃貸需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
27.5万25万22.5万20万17.5万
21万
26万
'08'11'14'17'20'23'26
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 21.5万/㎡ | 2,741件 | -6.0% |
| 土地 | 24.1万/坪 | 7,874件 | -1.8% |
| 一戸建て | 13.7万/㎡ | 7,911件 | -4.1% |
松山市の需給バランス
条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.6%/年、転出超過-577人/年
🟡 購買力: 平均所得353万円（全国平均の0.90倍）
🟡 供給: 空き家率15%（全国13.5%より高い）
🟢 将来性: 2050年に人口-15%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
53万52万51万50万49万
51.7万人
49.7万人
'15'17'19'21'23'24
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 517,057 | 242,401 | - | -904 |
| 2016 | 515,882 | 243,720 | - | -987 |
| 2017 | 514,877 | 245,182 | - | -1,235 |
| 2018 | 513,227 | 246,330 | -343 | -1,530 |
| 2019 | 511,310 | 247,414 | -43 | -2,122 |
| 2020 | 509,483 | 249,083 | +272 | -2,236 |
| 2021 | 507,211 | 250,471 | +308 | -2,413 |
| 2022 | 503,865 | 251,025 | -480 | -3,070 |
| 2023 | 500,231 | 251,209 | -612 | -3,388 |
| 2024 | 496,666 | 251,219 | -640 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（1.5%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少61,680人 / 生産年齢286,198人 / 高齢139,574人（高齢化率28.6%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
360万340万320万300万280万
300万円
353万円
'15'17'19'21'23'24
平均所得: 353万円（2024年度）
全国平均の0.9倍
5年間の変化: +2.6%/年
納税義務者数: 209,542人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
284,440
空き家数
42,570
空き家率
15%
空き家率の変化: 2018年 14.6% → 2023年 15%
（悪化）
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
60万55万50万45万40万
49.9万人
42.2万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 498,626 | +0.4% | - |
| 2030 | 486,567 | -2% | - |
| 2035 | 472,947 | -4.8% | - |
| 2040 | 457,221 | -7.9% | - |
| 2045 | 439,929 | -11.4% | - |
| 2050 | 422,197 | -15% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 南持田町 | − | − | − | |
| 二番町 | − | − | − | |
| 北藤原町 | − | − | − | |
| 持田町 | − | − | − | |
| 東雲町 | 34.9万 | − | − | |
| 歩行町 | − | − | − | |
| 勝山町 | − | − | − | |
| 高砂町 | − | − | − | |
| 花園町 | − | − | − | |
| 三番町 | 33.3万 | − | 21,641万 | |
| 一番町 | − | − | − | |
| 北持田町 | − | − | − | |
| 河原町 | − | − | − | |
| 南町 | 31.4万 | − | − | |
| 上市 | − | − | − | |
| 余戸東 | − | 31.6万 | 3,193万 | |
| 藤原 | − | − | − | |
| 湊町 | − | − | − | |
| 道後北代 | − | − | − | |
| 若草町 | 28.8万 | − | − | |
| 岩崎町 | 28.3万 | − | − | |
| 道後緑台 | − | − | − | |
| 宮田町 | − | − | − | |
| 会津町 | − | − | − | |
| 桑原 | − | 29.1万 | 2,761万 | |
| 六軒家町 | − | − | − | |
| 余戸中 | − | 28.2万 | 2,495万 | |
| 道後湯之町 | 25.2万 | − | − | |
| 居相 | − | 30.8万 | 2,711万 | |
| 朝生田町 | 25.0万 | 30.0万 | 6,585万 | |
| 竹原町 | − | − | − | |
| 東石井 | − | 32.8万 | 3,047万 | |
| 清水町 | − | − | 5,532万 | |
| 千舟町 | 23.4万 | − | − | |
| 宮西 | 22.9万 | − | − | |
| 古三津 | 22.2万 | 18.8万 | 2,374万 | |
| 味酒町 | 22.1万 | − | − | |
| 萱町 | 22.0万 | − | − | |
| 南江戸 | − | 34.7万 | 4,287万 | |
| 祝谷町 | − | − | − | |
| 問屋町 | − | − | − | |
| 山越 | 21.0万 | 28.0万 | 3,643万 | |
| 清住 | − | 21.9万 | 2,207万 | |
| 南久米町 | 20.7万 | 27.8万 | 2,790万 | |
| 築山町 | − | − | − | |
| 鷹子町 | 20.3万 | 25.8万 | 2,833万 | |
| 枝松 | − | 29.2万 | 3,492万 | |
| 紅葉町 | − | − | − | |
| 道後姫塚 | − | − | − | |
| 大手町 | − | − | − | |
| 木屋町 | − | − | − | |
| 余戸南 | − | 31.6万 | 3,092万 | |
| 新立町 | − | − | − | |
| 中央 | 18.4万 | − | − | |
| 土居田町 | 18.3万 | 30.9万 | 3,052万 | |
| 竹原 | 18.1万 | 32.6万 | 4,435万 | |
| 姫原 | 17.5万 | 27.9万 | 3,097万 | |
| 永木町 | 17.3万 | − | − | |
| 三杉町 | − | − | − | |
| 東長戸 | − | 26.4万 | 2,545万 | |
| 空港通 | 16.5万 | 26.9万 | 4,141万 | |
| 祝谷 | 16.4万 | 25.6万 | 2,570万 | |
| 高岡町 | − | 22.0万 | 2,743万 | |
| 緑町 | 15.7万 | − | − | |
| 本町 | 15.4万 | − | − | |
| 天山 | 15.2万 | − | − | |
| 和気町 | − | 13.2万 | 1,400万 | |
| 衣山 | 14.9万 | 24.9万 | 2,098万 | |
| 中村 | 14.9万 | 25.5万 | 3,247万 | |
| 安城寺町 | − | 16.9万 | 2,265万 | |
| 立花 | − | 25.6万 | 3,255万 | |
| 辰巳町 | 14.1万 | − | − | |
| 石手 | 13.5万 | 39.6万 | 4,392万 | |
| 住吉 | 11.4万 | − | − | |
| 和泉北 | − | 31.6万 | 5,882万 | |
| 道後樋又 | 10.9万 | − | − | |
| 祝谷東町 | 10.7万 | − | − | |
| 東野 | − | 23.2万 | 2,463万 | |
| 溝辺町 | − | 17.9万 | 1,581万 | |
| 平和通 | − | − | − | |
| 柳井町 | − | − | − | |
| 松前町 | − | − | − | |
| 北立花町 | − | − | − | |
| 道後今市 | − | − | − | |
| 古川北 | − | 38.9万 | 4,178万 | |
| 愛光町 | − | 38.5万 | − | |
| 辻町 | − | − | − | |
| 此花町 | − | − | − | |
| 湯渡町 | − | − | − | |
| 束本 | − | − | − | |
| 室町 | − | − | − | |
| 古川西 | − | 33.6万 | 2,047万 | |
| 古川南 | − | 33.2万 | 3,917万 | |
| 西石井 | − | 32.2万 | 3,039万 | |
| 北土居 | − | 31.7万 | 3,470万 | |
| 樽味 | − | 31.7万 | − | |
| 和泉南 | − | 31.5万 | 3,262万 | |
| 市坪南 | − | 30.9万 | 2,993万 | |
| 保免西 | − | 30.5万 | 2,934万 | |
| 北井門 | − | 30.3万 | 3,036万 | |
| 針田町 | − | − | 2,953万 | |
| 山越町 | − | − | − | |
| 小栗 | − | 30.2万 | 2,920万 | |
| 若葉町 | − | − | − | |
| 美沢 | − | − | − | |
| 今在家 | − | 28.8万 | 2,548万 | |
| 朝美 | − | − | − | |
| 松末 | − | 28.2万 | − | |
| 小坂 | − | 28.1万 | 4,137万 | |
| 越智 | − | − | 2,683万 | |
| 泉町 | − | − | − | |
| 生石町 | − | − | − | |
| 福音寺町 | − | 27.1万 | 2,668万 | |
| 雄郡 | − | − | − | |
| 正円寺 | − | 26.7万 | 2,725万 | |
| 土居町 | − | − | − | |
| 御幸 | − | 26.4万 | − | |
| 市坪北 | − | − | − | |
| 保免中 | − | − | − | |
| 北久米町 | − | 26.1万 | 2,572万 | |
| 森松町 | − | 26.0万 | 2,997万 | |
| 吉藤 | − | 25.7万 | 2,370万 | |
| 富久町 | − | 25.6万 | 2,453万 | |
| 鴨川 | − | 25.4万 | 2,540万 | |
| 保免上 | − | 25.4万 | 3,438万 | |
| 北斎院町 | − | 25.0万 | 2,346万 | |
| 来住町 | − | 25.0万 | 3,376万 | |
| 西長戸町 | − | 24.9万 | 2,176万 | |
| 久万ノ台 | − | 24.6万 | 2,925万 | |
| 水泥町 | − | 24.3万 | 2,228万 | |
| 三町 | − | 24.2万 | 2,326万 | |
| 南斎院町 | − | 24.1万 | 2,562万 | |
| 祓川 | − | − | − | |
| 石手白石 | − | − | − | |
| 南吉田町 | − | 23.5万 | 3,542万 | |
| 南梅本町 | − | 23.2万 | 2,378万 | |
| 星岡 | − | 22.9万 | 2,031万 | |
| 山西町 | − | 22.7万 | 2,215万 | |
| 谷町 | − | − | − | |
| 畑寺 | − | 22.6万 | 1,946万 | |
| 別府町 | − | 22.4万 | 2,272万 | |
| 余戸西 | − | 22.1万 | 3,633万 | |
| 平井町 | − | 21.8万 | 2,544万 | |
| 朝日ケ丘 | − | − | − | |
| 久保田町 | − | − | 2,192万 | |
| 久米窪田町 | − | 21.0万 | 2,442万 | |
| 馬木町 | − | 21.0万 | 2,615万 | |
| 東垣生町 | − | 20.6万 | 2,643万 | |
| 高井町 | − | 19.8万 | − | |
| 内浜町 | − | − | − | |
| 松ノ木 | − | − | 1,486万 | |
| 井門町 | − | − | − | |
| 北梅本町 | − | 19.0万 | 2,182万 | |
| 中須賀 | − | 18.5万 | 1,838万 | |
| 南白水 | − | 17.8万 | 2,751万 | |
| 志津川町 | − | − | − | |
| 北吉田町 | − | 17.4万 | − | |
| 春美町 | − | − | − | |
| 石風呂町 | − | − | 1,410万 | |
| 西垣生町 | − | 16.3万 | 1,962万 | |
| 平田町 | − | − | − | |
| 三津 | − | − | − | |
| 白水台 | − | 15.7万 | 1,860万 | |
| 祇園町 | − | − | 2,140万 | |
| 神田町 | − | − | − | |
| 畑寺町 | − | − | − | |
| 堀江町 | − | 14.0万 | 1,884万 | |
| 内宮町 | − | − | − | |
| 苞木 | − | − | − | |
| 福角町 | − | − | 1,722万 | |
| 南高井町 | − | 12.4万 | − | |
| 和田 | − | − | − | |
| 北条辻 | − | 11.8万 | 1,567万 | |
| 勝岡町 | − | 11.7万 | 1,839万 | |
| 鹿峰 | − | − | − | |
| 上野町 | − | − | − | |
| 久保 | − | − | − | |
| 高浜町 | − | − | − | |
| 粟井河原 | − | − | − | |
| 太山寺町 | − | 10.0万 | 1,144万 | |
| 下伊台町 | − | − | 1,074万 | |
| 土手内 | − | − | − | |
| 府中 | − | − | − | |
| 河野中須賀 | − | 8.2万 | − | |
| 東方町 | − | − | − | |
| 北条 | − | 7.8万 | 1,521万 | |
| 柳原 | − | − | − | |
| 恵原町 | − | − | − | |
| 中野町 | − | 5.6万 | − | |
| 下難波 | − | 4.7万 | − | |
| 湯の山東 | − | − | 2,990万 | |
| 湯の山 | − | − | 1,710万 | |
| 新浜町 | − | − | 1,282万 | |
| 光洋台 | − | − | − | |
| 道後町 | − | − | − | |
| 東山町 | − | − | − | |
| 日の出町 | − | − | − | |
| 春日町 | − | − | − | |
| 高山町 | − | − | − | |
| みどりケ丘 | − | − | − | |
| 大街道 | − | − | − | |
| 新石手 | − | − | − | |
| 青葉台 | − | − | − | |
| ひばりケ丘 | − | − | − | |
| 中島大浦 | − | − | − | |
| 旭町 | − | − | − |
松山市の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
85地点
平均公示価格
12.9万/㎡
住宅地 平均
8.7万/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
30万25万20万15万10万
21万
13万
'00'03'06'09'12'15'18'21'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 松山市大街道２丁目４番１３ | 83.1万/㎡ | +1.2% | 店舗,事務所 | 大街道 70m |
| 松山市千舟町４丁目２番２外 | 37.1万/㎡ | +0.3% | 店舗,事務所 | 松山市 420m |
| 松山市三番町４丁目１１番１２ | 35.8万/㎡ | - | 事務所 | 松山市 600m |
| 松山市道後湯之町甲１５７０番 | 33.6万/㎡ | +0.9% | 住宅,店舗 | 道後温泉 230m |
| 松山市大街道３丁目５番２外 | 30.8万/㎡ | +1.0% | 住宅,店舗 | 大街道 220m |
| 松山市二番町２丁目７番２３ | 29.7万/㎡ | -1.3% | 店舗 | 大街道 380m |
| 松山市花園町４番７外 | 28.7万/㎡ | +1.8% | 店舗,事務所 | 松山市 200m |
| 松山市持田町４丁目１６８番２ | 23.6万/㎡ | +2.2% | 住宅 | 警察署前 500m |
| 松山市宮田町１８６番４外 | 23.2万/㎡ | +0.4% | 店舗,事務所 | 宮田町 130m |
| 松山市勝山町２丁目１７番５ | 22.1万/㎡ | - | 店舗 | 上一万 80m |
| 松山市三番町２丁目１０番１０ | 20.7万/㎡ | -0.5% | 店舗 | 大街道 310m |
| 松山市歩行町１丁目８番３ | 20.0万/㎡ | - | 事務所 | 大街道 370m |
| 松山市東一万町２番 | 18.6万/㎡ | - | 住宅,店舗,その他 | 南町 190m |
| 松山市岩崎町１丁目２５６番３ | 18.1万/㎡ | +6.5% | 住宅,その他 | 道後公園 400m |
| 松山市三番町５丁目９番４ | 18.1万/㎡ | - | 住宅,医院,その他 | 南堀端 260m |
| 松山市上市１丁目２４番９ | 17.8万/㎡ | +0.6% | 住宅 | 道後公園 640m |
| 松山市千舟町８丁目６７番１５外 | 17.3万/㎡ | - | 店舗,医院,その他 | 大手町 420m |
| 松山市平和通２丁目５番４ | 17.1万/㎡ | - | 住宅,店舗,その他 | 鉄砲町 150m |
| 松山市緑町２丁目８番３１ | 16.9万/㎡ | - | 住宅,その他 | 鉄砲町 190m |
| 松山市古川北１丁目１０２番１外 | 16.2万/㎡ | +0.6% | 店舗 | 市坪 2000m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
松山市の主要駅
取引件数の多い順。駅名のリンク先で駅周辺の詳細相場（駅距離別・築年別）を確認できます。
| 駅 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| いよ立花 | 19.1万 | 29.5万 | 3,328万 | 1,449 |
| 余戸 | 22.0万 | 24.2万 | 3,044万 | 1,396 |
| 土居田 | 18.1万 | 28.6万 | 3,040万 | 991 |
| 本町６丁目 | 15.5万 | 28.2万 | 3,148万 | 830 |
| 市坪 | 28.9万 | 31.3万 | 3,329万 | 808 |
| 北久米 | 16.1万 | 25.6万 | 2,525万 | 798 |
| 鎌田 | 18.9万 | 24.1万 | 2,858万 | 788 |
| 福音寺 | 18.9万 | 27.4万 | 2,711万 | 699 |
| 衣山 | 16.2万 | 26.2万 | 3,147万 | 693 |
| 山西 | 16.5万 | 21.8万 | 2,213万 | 659 |
| 道後公園 | 25.8万 | 34.7万 | 3,971万 | 657 |
| 伊予和気 | 15.1万 | 16.6万 | 1,939万 | 629 |
| 道後温泉 | 19.2万 | 26.7万 | 2,433万 | 615 |
| 勝山町 | 31.0万 | 37.6万 | 4,878万 | 595 |
| 三津 | 14.6万 | 17.6万 | 1,578万 | 493 |
| 松山(愛媛) | 18.7万 | 32.1万 | 3,592万 | 489 |
| 鷹ノ子 | − | 15.2万 | 2,204万 | 470 |
| 久米 | 21.3万 | 26.0万 | 2,869万 | 463 |
| 土橋(愛媛) | 22.0万 | 32.1万 | 4,102万 | 419 |
| 堀江 | − | 13.6万 | 1,822万 | 360 |