築古マンションの建替え決議と売却——区分所有者が取るべき行動

「うちのマンション、そろそろ建替えの話が出るかもしれない。建替えになったら新しい部屋がもらえるのだろうか」

築30年を超えるマンションにお住まいの方から、こうした相談を受けることが増えた。老朽化が目に見えてくると、「建替え」という言葉が頭をよぎるのは自然なことだ。しかし、30年間この業界で数多くの築古マンションを見てきた私の結論は明確だ。建替えに期待するのは、宝くじに当たることを期待するのと同じである。

今日は、マンションの建替え決議の仕組みと現実、そして築古マンションの区分所有者が取るべき合理的な行動について、データと実例を交えて解説したい。

築古マンションの現状——数字が示す深刻さ

国土交通省の調査によれば、2023年末時点で築40年を超えるマンションは全国に約137万戸ある。これは分譲マンションストック総数約694万戸の約20%にあたる。そして、この数字は今後急速に膨れ上がる。2033年には約250万戸、2043年には約425万戸に達する見込みだ。

一方、国土交通省が把握しているマンション建替えの実績は、2023年4月時点でわずか約300件。築40年超のマンション棟数に対して、建替えが実現した割合は1%にも満たない。つまり、99%以上の築古マンションは、建替えられることなく老朽化し続けているのが現実だ。

なぜ、これほどまでに建替えは進まないのか。

建替えが進まない3つの理由

理由1：区分所有者の4/5以上の賛成が必要

マンションの建替えには、区分所有法第62条に基づき、区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成による「建替え決議」が必要だ。100戸のマンションなら、80戸以上の賛成がなければ建替えは成立しない。

現実には、マンションの住民構成は多様だ。高齢の年金生活者、投資目的の不在所有者、相続で取得したまま放置している所有者、賃貸に出している所有者。全員の意向を確認し、8割以上の賛成を得ることがどれほど困難か、想像に難くないだろう。

理由2：1戸あたり1,000〜3,000万円の費用負担

建替えの費用は、解体費、建築費、仮住まい費用、引越し費用など、総額で1戸あたり1,000万〜3,000万円が目安とされる。容積率に余裕があり、増床分を保留床として分譲できるケースでは負担が軽減されるが、既存の容積率を使い切っているマンションでは、費用の大部分を区分所有者が自己負担しなければならない。

住宅ローンを完済し終えた高齢者に、再び数千万円の負担を求めるのは現実的ではない。年金暮らしの方が新たに1,500万円のローンを組めるかといえば、金融機関の審査を通ること自体が難しい。

理由3：高齢住民の合意形成が困難

築40年のマンションとなると、新築時に30代で購入した方は70代になっている。住民の高齢化は建替え合意の最大の障壁だ。

高齢の住民にとって、建替えは「今の住み慣れた家を壊される」ことを意味する。工事期間中（通常2〜3年）は仮住まいが必要で、引越しも2回。80代の方にこれを受け入れてもらうのは、費用の問題以前に、生活環境の激変そのものが大きな負担となる。「このまま住み続けたい」「自分が生きている間はもってほしい」——こうした声を否定することはできない。

建替え決議の流れ——実際にはどう進むのか

建替えが実現するまでには、長い段階を経る必要がある。典型的な流れを整理しておこう。

ステップ1：管理組合での検討開始

まず、管理組合の理事会や総会で、建物の老朽化対策として「修繕で延命するか、建替えるか」の検討が始まる。この段階で建替えコンサルタントや設計事務所に調査を依頼し、建物の現状診断と建替えの概算費用を算出する。検討だけで2〜3年かかることも珍しくない。

ステップ2：建替え推進決議（3/4以上）

検討の結果、建替えの方向で進めることになった場合、まず集会で「建替え推進決議」を行う。これは法定の手続きではないが、実務上はこの段階で区分所有者の3/4以上の賛成を得ておくことが、次のステップに進むための前提となる。

ステップ3：建替え決議（4/5以上）

建替え計画の具体案（再建建物の設計概要、費用の概算、費用の分担に関する事項など）をまとめた上で、区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成による建替え決議を行う。決議集会の2ヶ月前までに、全区分所有者に対して説明会を開催する義務がある。

ステップ4：建替え組合の設立

建替え決議が可決されると、マンション建替え円滑化法に基づき「建替え組合」を設立する。都道府県知事の認可を受け、法人格を持つ組織として建替え事業を推進する。

ステップ5：売渡し請求

建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対しては、建替え参加者（または建替え組合）が区分所有権を時価で買い取る「売渡し請求」を行うことができる。これにより、反対者の権利を金銭で清算し、建替えを進める。

ここまでの全プロセスを通して、検討開始から建替え完了まで、早くても5〜10年、長ければ20年以上かかるケースもある。

建替え決議が可決された場合の選択肢

仮に建替え決議が可決された場合、区分所有者には2つの選択肢がある。

選択肢1：建替えに参加する

建替えに賛成し、新しいマンションの区分所有権を取得する。この場合、建替え費用の負担が発生する。負担額は、容積率の余剰（増床の可能性）やデベロッパーの参画有無によって大きく変わる。

容積率に余裕があるケース（好立地・低容積率の旧マンション）では、増床分を保留床として第三者に分譲することで、1戸あたりの負担が500万〜1,500万円程度に収まることがある。一方、容積率に余裕がないケースでは、解体費＋建築費のほぼ全額を区分所有者が負担するため、1戸あたり2,000万〜3,000万円以上になることも珍しくない。

さらに、工事期間中（2〜3年）の仮住まい費用として、月額10万〜15万円の家賃と引越し費用が2回分。合計で300万〜500万円程度の追加出費が生じる。

選択肢2：売渡し請求に応じる

建替えに参加せず、区分所有権を時価で売却する。ここでいう「時価」とは、建替え決議がなかったとしたならば有すべき価格、つまり築古マンションとしての現在の市場価値だ。建替え後の新築価値ではない。

築40年超の老朽マンションの時価は、立地にもよるが、同エリアの新築マンションの3〜4割程度まで下がっているのが一般的だ。「建替えが決まったから高く売れる」と期待する方がいるが、売渡し請求の時価算定ではそうならない点に注意が必要だ。

敷地売却制度——2014年・2021年の法改正

建替えが困難な場合のもう一つの選択肢として、「敷地売却制度」がある。これは、マンションを取り壊して敷地ごとデベロッパー等に売却する制度だ。

2014年改正：耐震不足マンションが対象に

2014年のマンション建替え円滑化法の改正により、耐震性が不足するマンション（旧耐震基準で建築され、耐震診断で不適合と判定されたもの）については、区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成で、マンションを取り壊し敷地ごと売却することが可能になった。

建替えと異なり、敷地売却では区分所有者が建築費を負担する必要がない。売却代金を持分に応じて分配するため、高齢者にとっても受け入れやすい選択肢だ。

2021年改正：外壁剥落等の危険マンションも対象に

2021年の改正では、敷地売却制度の対象がさらに拡大された。耐震性不足に加えて、外壁の剥落等により周辺に危害を生ずるおそれがあるマンション、バリアフリー基準への不適合が著しいマンションなども対象に加わった。

これにより、旧耐震基準ではなくても、管理不全で外壁が劣化しているようなマンションでは、敷地売却の道が開かれた。ただし、特定行政庁による「要除却認定」を受ける必要があり、手続きは簡単ではない。

また、2024年に改正区分所有法が成立し、建替え決議の要件を4/5から3/4に緩和する議論もなされたが、具体的な施行はこれからだ。緩和されたとしても、現実に合意形成が容易になるかどうかは別問題である。

築古マンションの売却タイミング——早いほど有利

ここからが本題だ。築古マンションの所有者にとって、最も重要な判断は「いつ売るか」である。

結論を先に述べる。建替えの話が出る前に売るのが、最も高く売れる。

理由は単純だ。マンションの資産価値は、築年数が古くなるほど下がり続ける。そして、建替えの話が出てからでは、売却が困難になるケースが多い。

築年数別の価格推移

国土交通省の取引データを分析すると、マンションの価格は概ね以下のように推移する（同一エリア・同一面積で比較した場合）。

• 築30年：新築時の約40〜50%の価格水準。まだ住宅ローンが利用でき、買い手がつきやすい
• 築40年：新築時の約25〜35%。旧耐震基準の場合はさらに下がる。住宅ローン審査が厳しくなり、現金購入者が中心に
• 築50年：新築時の約15〜25%。流通性が著しく低下し、売却に半年〜1年以上かかることも。リフォーム済みでも買い手がつかないケースが増える

築30年と築40年の間には、住宅ローンの利用可否という大きな壁がある。金融機関の多くは、融資期間と築年数の合計が50年（一部は45年）を超える物件に対して融資を行わない。築35年のマンションなら15年ローンが組めるが、築45年なら5年しか組めない。月々の返済額が膨らむため、実質的に現金購入者に限定される。

買い手が限定されるということは、売却価格が下がるということだ。このメカニズムは、築年数が古くなるほど加速する。

実例：建替え決議前に売却して正解だったケース

東京都内、築38年のマンションに住んでいたAさん（60代）のケースを紹介したい。

Aさんのマンションでは、管理組合で建替えの検討が始まっていた。コンサルタントの概算では、1戸あたり約2,000万円の負担。容積率に若干の余裕はあったが、それでも1,500万円程度の自己負担は避けられないという試算だった。

Aさんは、私に相談に来られた。「建替えになれば新しいマンションに住めるが、1,500万円は大きい。仮住まい費用も含めると2,000万円近くなる。それなら今のうちに売って、中古の築浅マンションに住み替えた方がいいのではないか」と。

当時のマンションの査定額は約2,800万円。Aさんはこの価格で売却し、同じエリアの築15年のマンションを4,200万円で購入した。差額の1,400万円と諸費用は預貯金から充当した。

その後、Aさんの元のマンションでは建替え検討が頓挫した。高齢住民の反対が多く、推進決議の3/4すら得られなかったのだ。検討開始から5年が経過し、マンションの資産価値はさらに下落。直近の取引事例では、Aさんが売却した時点より約20%低い価格で取引されている。

Aさんは「あの時に売っておいて本当に良かった」と話している。

実例：建替えに期待して待ち続けて損したケース

対照的なのが、横浜市内の築42年のマンションに住むBさん（70代）のケースだ。

Bさんのマンションでも、8年前から建替えの話が出ていた。駅徒歩5分の好立地で容積率にも余裕があり、「建替えが実現すれば資産価値は大幅に上がる」と期待されていた。大手デベロッパーも参画に興味を示していた。

Bさんは「もう少し待てば建替えが決まる」と考え、何度か売却を勧める声にも応じなかった。8年前の時点で、Bさんのマンションは約3,200万円の査定額がついていた。

しかし、8年経った現在も建替え決議には至っていない。推進決議は僅差で否決され、そこから住民間の対立が深まり、議論は膠着状態だ。マンションの築年数は50年に達し、外壁のひび割れや設備の老朽化が加速している。修繕積立金の値上げも決議され、月々の負担は増える一方だ。

現在の査定額は約2,200万円。8年間で1,000万円の資産価値が失われた計算になる。Bさんは「建替えを待たずに売っておけばよかった」と後悔している。

建替えが実現するマンションの条件

建替え実績約300件の事例を見ると、建替えが実現したマンションには共通する条件がある。

• 好立地：駅近・都心部で、建替え後の分譲価格が高くなる見込みがある
• 容積率に余裕がある：増床分を保留床として販売でき、区分所有者の費用負担を軽減できる
• 戸数が比較的少ない：100戸以下のマンションが多い。合意形成がしやすい
• デベロッパーが参画：事業採算性があり、大手デベロッパーが事業協力者として参画している
• 住民の年齢層が比較的若い：建替え費用の負担能力があり、長期的なメリットを享受できる

逆に言えば、郊外立地、容積率に余裕なし、大規模（200戸以上）、デベロッパー不在、住民の高齢化——これらの条件に一つでも当てはまるなら、建替えの実現可能性は極めて低いと考えるべきだ。

「自分のマンションは建替えられるか」を冷静に判断する

以下のチェックリストで、自分のマンションの建替え可能性を冷静に評価してほしい。

• 最寄り駅から徒歩10分以内か
• 現行の容積率に対して、既存建物の容積率に余裕があるか
• 住戸数は100戸以下か
• 修繕積立金の残高は十分か（建替え検討費用の原資になる）
• 所有者の過半数が60代以下か
• 管理組合が正常に機能しているか

6項目すべてに「はい」と答えられるマンションでも、建替えには5〜10年の期間と膨大な労力が必要だ。1つでも「いいえ」があるなら、建替えに期待するのは非現実的だと私は考える。

築古マンション所有者が今すべきこと

では、築30年以上のマンションの区分所有者は、具体的に何をすべきか。

1. 自分のマンションの現在の市場価値を把握する

まずは、今売ったらいくらになるのかを正確に知ることだ。当サイトの相場データや、不動産会社の無料査定を活用してほしい。価格を知ることで、「売る」「持ち続ける」の判断に必要な数字が揃う。

2. 5年後・10年後の資産価値を想定する

築30年のマンションと築40年のマンションでは、流通性が大きく異なる。築35年を過ぎると住宅ローンの利用が制限され始め、買い手が急減する。今の価格が「底」ではなく、さらに下がる可能性が高いことを認識すべきだ。

3. 建替えの可能性を客観的に評価する

先ほどのチェックリストを使い、建替えが実現する可能性を冷静に判断する。「いつか建替えになるだろう」という漠然とした期待ではなく、具体的な条件を一つずつ確認する。

4. 売却するなら早いほど有利だと理解する

築古マンションの価格は時間とともに下がり続ける。1年待つごとに、売却価格は2〜5%下がるのが一般的だ。3,000万円のマンションなら、1年で60万〜150万円の目減り。5年で300万〜750万円だ。建替えを待つ間に失われる資産価値を、数字で把握してほしい。

5. 管理組合の動きに注意を払う

建替え検討が始まると、マンション内に「建替え派」と「反対派」の対立が生じることがある。この対立が表面化すると、売却しようとした際に買い手が敬遠する原因になる。「建替えの話が出ている」という情報は、購入検討者にとってはネガティブ要素だ。意思決定に時間がかかる物件は、避けられる傾向がある。

建替えは「宝くじ」——期待より行動を

30年間この業界にいて、建替えが成功した事例も見てきた。だが、それは「駅前一等地」「容積率が既存の2倍」「大手デベロッパーが全面支援」といった、極めて恵まれた条件が揃ったケースに限られる。

大多数の築古マンション所有者にとって、建替えは「宝くじ」と同じだ。当たれば大きいが、当たる確率は極めて低い。そして、宝くじの当選を待っている間に、手元の資産は確実に目減りしていく。

「建替えになるかもしれない」「もう少し待てば」——この思考が、資産を守る最大の敵だ。

築古マンションの売却は、早ければ早いほど有利だ。今日の価格が明日より高い。来年より今年の方が高い。これは感覚ではなく、データが示す事実だ。

建替えの可能性が高い一部の好条件マンションを除けば、売却によって確実に資産を現金化し、次の住まいや老後資金に充てる方が、はるかに合理的な選択だ。まずは自分のマンションの市場価値を確認することから始めてほしい。