松山市の不動産相場
愛媛県松山市 | 303地区 | 18,815件の成約データ
愛媛県松山市の不動産相場(18,815件の成約データ)。マンション平均㎡単価22.6万円(愛媛県内1位/4市区町村)。5年で+10.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
愛媛県内
1位/4市区町村
前年比
-4.2%
5年変動
+10.5%
県平均比
+19.8%
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
売出価格は成約価格より低く出ています(-13%)。
売出価格は成約価格より約34%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
表面利回り(投資目線)
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
6.06%
賃料相場
1,200円/㎡/月
物件価格
23.8万円/㎡
計算式
月1,200円 × 12 ÷ 23.8万円
高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。
相場推移
30万20万10万0
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
| マンション |
22.6/㎡ |
2,633件 |
-4.2% |
| 土地 |
8.0/坪 |
8,191件 |
-2.9% |
| 一戸建て |
15.1/㎡ |
7,991件 |
-0.7% |
松山市の需給バランス
条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.5%/年、転出超過-261人/年
🟡 購買力: 平均所得330万円(全国平均の0.87倍)
🟡 供給: 空き家率15%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-15.6%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
60万30万0
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
| 2014 |
517,462 |
240,387 |
- |
-704 |
| 2015 |
517,057 |
242,401 |
- |
-904 |
| 2016 |
515,882 |
243,720 |
- |
-987 |
| 2017 |
514,877 |
245,182 |
- |
-1,235 |
| 2018 |
513,227 |
246,330 |
-343 |
-1,530 |
| 2019 |
511,310 |
247,414 |
-43 |
-2,122 |
| 2020 |
509,483 |
249,083 |
+272 |
-2,236 |
| 2021 |
507,211 |
250,471 |
+308 |
-2,413 |
| 2022 |
503,865 |
251,025 |
-480 |
-3,070 |
| 2023 |
500,231 |
251,209 |
-612 |
- |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.0%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少61,680人 / 生産年齢286,198人 / 高齢139,574人(高齢化率28.6%)
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)
▶ 購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
380万190万0
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 330万円(2023年)
全国平均の0.87倍
5年間の変化: +1.4%/年
納税義務者数: 223,249人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)
▶ 供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
空き家率の変化: 2018年 14.6% → 2023年 15%
(悪化)
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)
▶ 将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
55万45万35万
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
| 2025 |
498,626 |
-0.3% |
- |
| 2030 |
486,567 |
-2.7% |
- |
| 2035 |
472,947 |
-5.5% |
- |
| 2040 |
457,221 |
-8.6% |
- |
| 2045 |
439,929 |
-12.1% |
- |
| 2050 |
422,197 |
-15.6% |
- |
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別 一戸建て相場
土居田町 3,052万
南吉田町 3,544万
北斎院町 2,341万
高岡町 2,763万
西垣生町 2,012万
堀江町 1,886万
余戸南 3,004万
東垣生町 2,663万
山越 3,643万
空港通 4,191万
鷹子町 2,820万
東野 2,484万
森松町 2,926万
桑原 2,783万
竹原 4,435万
衣山 2,071万
北条辻 1,567万
南江戸 4,328万
三番町 21,752万
平井町 2,593万
南斎院町 2,619万
姫原 3,074万
北土居 3,457万
南久米町 2,756万
立花 3,256万
余戸東 3,193万
南梅本町 2,378万
久万ノ台 3,008万
北久米町 2,614万
古三津 2,374万
来住町 3,378万
中村 3,348万
東長戸 2,564万
福音寺町 2,686万
西石井 2,966万
北井門 3,036万
本町 14,900万
居相 2,662万
千舟町 9,844万
和泉南 3,277万
畑寺 1,928万
東石井 3,067万
枝松 3,518万
祝谷 2,613万
西長戸町 2,183万
南白水 2,751万
水泥町 2,228万
古川北 4,219万
小坂 4,169万
古川南 3,946万
正円寺 2,580万
別府町 2,285万
余戸中 2,490万
石手 4,392万
小栗 2,969万
馬木町 2,615万
清住 2,195万
余戸西 3,633万
吉藤 2,370万
和気町 1,400万
古川西 2,047万
富久町 2,453万
安城寺町 2,212万
北梅本町 2,207万
萱町 7,244万
今在家 2,548万
岩崎町 12,158万
朝生田町 6,628万
山西町 2,247万
溝辺町 1,599万
味酒町 5,452万
久米窪田町 2,405万
市坪南 2,664万
和泉北 5,882万
宮西 3,611万
星岡 2,024万
三町 2,308万
中央 4,643万
鴨川 2,540万
保免上 3,482万
保免西 2,933万
天山 2,548万
太山寺町 1,141万
住吉 622万
清水町 5,532万
石風呂町 1,405万
勝岡町 1,840万
北吉田町 2,356万
木屋町 4,264万
湯の山東 2,990万
二番町 9,983万
中須賀 1,838万
下伊台町 1,065万
白水台 1,860万
北条 1,521万
久保田町 2,222万
持田町 4,156万
緑町 4,508万
松末 2,125万
永木町 7,781万
御幸 2,238万
樽味 4,163万
道後樋又 5,192万
南町 7,500万
南高井町 1,846万
越智 2,683万
針田町 2,953万
高砂町 7,241万
三津 1,404万
土居町 2,191万
愛光町 3,137万
松ノ木 1,552万
大手町 18,740万
福角町 1,722万
紅葉町 5,367万
柳井町 2,500万
河野中須賀 1,991万
湊町 12,610万
祝谷東町 3,599万
美沢 7,135万
石手白石 2,487万
谷町 2,436万
湯の山 1,710万
道後北代 6,867万
上市 5,409万
中野町 1,407万
井門町 3,962万
生石町 3,096万
保免中 3,423万
市坪北 2,319万
築山町 4,601万
高井町 2,596万
高浜町 2,044万
平和通 6,683万
一番町 10,188万
祇園町 2,140万
和田 1,956万
束本 7,794万
勝山町 15,183万
新浜町 1,264万
祓川 1,954万
道後今市 5,916万
上野町 1,809万
東方町 1,401万
道後緑台 5,564万
内浜町 1,677万
松前町 5,852万
内宮町 2,909万
府中 1,820万
朝日ヶ丘 1,985万
畑寺町 1,511万
雄郡 2,205万
此花町 3,712万
粟井河原 2,164万
鹿峰 1,478万
湯渡町 3,553万
春美町 1,808万
柳原 1,392万
光洋台 1,343万
志津川町 2,636万
苞木 1,567万
道後町 3,176万
東山町 1,036万
日の出町 5,794万
みどりヶ丘 1,343万
春日町 4,085万
高山町 1,656万
新石手 2,463万
大街道 15,686万
青葉台 2,636万
ひばりヶ丘 2,027万
中島大浦 368万
旭町 871万
松山市の公示価格(国土交通省)
25万17万8万0
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
| 松山市大街道2丁目4番13 |
83.1/㎡ |
+1.2% |
店舗,事務所 |
大街道 70m |
| 松山市千舟町4丁目2番2外 |
37.1/㎡ |
+0.3% |
店舗,事務所 |
松山市 420m |
| 松山市三番町4丁目11番12 |
35.8/㎡ |
- |
事務所 |
松山市 600m |
| 松山市道後湯之町甲1570番 |
33.6/㎡ |
+0.9% |
住宅,店舗 |
道後温泉 230m |
| 松山市大街道3丁目5番2外 |
30.8/㎡ |
+1.0% |
住宅,店舗 |
大街道 220m |
| 松山市二番町2丁目7番23 |
29.7/㎡ |
-1.3% |
店舗 |
大街道 380m |
| 松山市花園町4番7外 |
28.7/㎡ |
+1.8% |
店舗,事務所 |
松山市 200m |
| 松山市持田町4丁目168番2 |
23.6/㎡ |
+2.2% |
住宅 |
警察署前 500m |
| 松山市宮田町186番4外 |
23.2/㎡ |
+0.4% |
店舗,事務所 |
宮田町 130m |
| 松山市勝山町2丁目17番5 |
22.1/㎡ |
- |
店舗 |
上一万 80m |
| 松山市三番町2丁目10番10 |
20.7/㎡ |
-0.5% |
店舗 |
大街道 310m |
| 松山市歩行町1丁目8番3 |
20.0/㎡ |
- |
事務所 |
大街道 370m |
| 松山市東一万町2番 |
18.6/㎡ |
- |
住宅,店舗,その他 |
南町 190m |
| 松山市岩崎町1丁目256番3 |
18.1/㎡ |
+6.5% |
住宅,その他 |
道後公園 400m |
| 松山市三番町5丁目9番4 |
18.1/㎡ |
- |
住宅,医院,その他 |
南堀端 260m |
| 松山市上市1丁目24番9 |
17.8/㎡ |
+0.6% |
住宅 |
道後公園 640m |
| 松山市千舟町8丁目67番15外 |
17.3/㎡ |
- |
店舗,医院,その他 |
大手町 420m |
| 松山市平和通2丁目5番4 |
17.1/㎡ |
- |
住宅,店舗,その他 |
鉄砲町 150m |
| 松山市緑町2丁目8番31 |
16.9/㎡ |
- |
住宅,その他 |
鉄砲町 190m |
| 松山市古川北1丁目102番1外 |
16.2/㎡ |
+0.6% |
店舗 |
市坪 2000m |
出典: 国土交通省 地価公示(2023年)