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大津市の不動産相場

滋賀県大津市 | 207地区 | 18,413件の成約データ

滋賀県大津市の不動産相場(18,413件の成約データ)。マンション平均㎡単価28.2万円(滋賀県内3位/11市区町村)。5年で+34.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

滋賀県内 3位/11市区町村 前年比 +1.6% 5年変動 +34.7% 県平均比 +15.3%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-7.2%
成約 直近2年
33.5万/㎡
売出 362件
31.1万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
-8.8%
成約 直近2年
9.1万/㎡
売出 588件
8.3万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
+42.8%
成約 直近2年
15.0万/㎡
売出 1,047件
21.4万/㎡

売出価格は成約価格より約43%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.18%
賃料相場 1,601円/㎡/月
物件価格 31.1万円/㎡
計算式 月1,601円 × 12 ÷ 31.1万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
40万27万13万0
21万
34万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 28.2/㎡ 4,550件 +1.6%
土地 7.8/坪 5,039件 -0.1%
一戸建て 14.7/㎡ 8,824件 +6.9%

大津市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟢 需要: 人口+0.1%/年、転入超過+865人/年
🟡 購買力: 平均所得371万円(全国平均の0.98倍)
🟡 供給: 空き家率10.9%(全国13.1%より低い)
🟢 将来性: 2050年に人口-6.9%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
40万20万0
34.3万人
34.4万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 342,832 139,880 - +104
2015 342,434 140,971 - +64
2016 342,532 142,250 - -159
2017 342,460 143,464 - -320
2018 342,950 145,052 +833 -481
2019 343,815 146,924 +1,486 -670
2020 344,218 148,927 +1,075 -754
2021 344,247 150,411 +933 -750
2022 344,552 152,161 +1,167 -1,212
2023 343,916 153,160 +495 -
世帯数は5年で5.6%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成(2020年国勢調査): 年少45,482人 / 生産年齢200,166人 / 高齢90,578人(高齢化率26.9%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
443万222万0
348万円
371万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 371万円(2023年)
全国平均の0.98倍
5年間の変化: +1.0%/年
納税義務者数: 161,135人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
169,970
空き家数
18,460
空き家率
10.9%
空き家率の変化: 2018年 11.8%2023年 10.9% (改善)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
39万33万27万
34.6万人
32万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 346,490 +0.7% -
2030 345,055 +0.3% -
2035 341,592 -0.7% -
2040 335,925 -2.3% -
2045 328,470 -4.5% -
2050 320,021 -6.9% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

大津市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
82地点
平均公示価格
9.8/㎡
住宅地 平均
7.3/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
17万11万6万0
14万
10万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
大津市梅林1丁目167番外 36.0/㎡ +1.7% 事務所 大津 150m
大津市大萱1丁目3460番外 26.4/㎡ +1.9% 銀行 瀬田
大津市におの浜2丁目1番36 26.3/㎡ +1.5% 住宅,店舗,その他 膳所 700m
大津市馬場2丁目字西柳川252番8 26.1/㎡ -0.8% 住宅,店舗 膳所 50m
大津市粟津町184番3外 25.5/㎡ +2.4% 住宅,店舗 石山 140m
大津市京町1丁目408番 24.6/㎡ +2.9% 住宅,その他 大津 600m
大津市中央3丁目310番1外 21.8/㎡ +2.8% 住宅,事務所 大津 550m
大津市京町4丁目字松ケ枝1078番17 20.1/㎡ +2.6% 事務所 大津 700m
大津市皇子が丘2丁目字中ノ田233番1 17.8/㎡ +1.7% 事務所 大津京 150m
大津市梅林1丁目字月見坂910番19 16.8/㎡ +1.8% 住宅 大津 500m
大津市栄町198番15外 16.4/㎡ +3.1% 住宅,店舗,その他 石山 450m
大津市一里山1丁目字西野2552番4外 15.4/㎡ +2.0% 銀行 瀬田 350m
大津市京町2丁目407番 15.0/㎡ +2.7% 住宅 大津 450m
大津市松原町129番8外 15.0/㎡ +4.9% 住宅,店舗,その他 石山 440m
大津市朝日が丘1丁目字梅林838番28 14.8/㎡ +3.5% 住宅 大津 600m
大津市石場字後田28番9 14.8/㎡ +3.5% 住宅 膳所 900m
大津市玉野浦字玉野浦2392番39 13.4/㎡ +1.5% 店舗 瀬田 2000m
大津市松山町字一丁田1121番1外 12.3/㎡ +3.4% 店舗 大津京 850m
大津市大萱5丁目字田葭2772番47 12.0/㎡ +0.8% 住宅 瀬田 900m
大津市長等2丁目6番 12.0/㎡ +0.8% 店舗 大津 950m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)