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姫路市の不動産相場

兵庫県姫路市 | 365地区 | 21,484件の成約データ

兵庫県姫路市の不動産相場(21,484件の成約データ)。マンション平均㎡単価20.5万円(兵庫県内16位/25市区町村)。5年で+16.9%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

兵庫県内 16位/25市区町村 前年比 +4.8% 5年変動 +16.9% 県平均比 -19.3%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-28.4%
成約 直近2年
22.2万/㎡
売出 449件
15.9万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-28%)。

🏞️ 土地
-14.8%
成約 直近2年
7.1万/㎡
売出 1,609件
6.0万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-15%)。

🏠 一戸建て
+26.5%
成約 直近2年
12.5万/㎡
売出 1,681件
15.8万/㎡

売出価格は成約価格より約27%高く、交渉余地があります。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 9.76%
賃料相場 1,290円/㎡/月
物件価格 15.9万円/㎡
計算式 月1,290円 × 12 ÷ 15.9万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
28万19万9万0
16万
24万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 20.5/㎡ 3,053件 +4.8%
土地 6.5/坪 9,216件 -3.7%
一戸建て 13.4/㎡ 9,215件 -3.7%

姫路市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.4%/年、転出超過-828人/年
🟡 購買力: 平均所得357万円(全国平均の0.94倍)
🟡 供給: 空き家率14.1%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-17%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
63万32万0
54.3万人
52.6万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 543,083 223,525 - -369
2015 541,497 225,148 - -591
2016 540,000 226,825 - -764
2017 538,488 228,335 - -1,133
2018 537,101 230,097 -244 -1,457
2019 535,982 232,026 -200 -1,464
2020 534,127 234,307 -421 -1,831
2021 530,877 235,518 -1,078 -1,959
2022 528,459 236,984 -768 -2,708
2023 525,884 238,225 -639 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(3.5%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少69,356人 / 生産年齢310,280人 / 高齢142,411人(高齢化率27.3%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
411万206万0
320万円
357万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 357万円(2023年)
全国平均の0.94倍
5年間の変化: +1.4%/年
納税義務者数: 241,794人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
266,000
空き家数
37,560
空き家率
14.1%
空き家率の変化: 2018年 15%2023年 14.1% (改善)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
58万48万37万
52万人
43.6万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 519,967 -1.1% -
2030 506,147 -3.8% -
2035 490,585 -6.7% -
2040 473,452 -10% -
2045 455,255 -13.4% -
2050 436,360 -17% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別マンション相場

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

姫路市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
125地点
平均公示価格
9.5/㎡
住宅地 平均
6.7/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
23万15万8万0
20万
9万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
姫路市駅前町252番 159.0/㎡ - 事務所 姫路 200m
姫路市東延末1丁目4番 51.7/㎡ +1.4% 事務所 姫路 450m
姫路市呉服町32番 41.0/㎡ -0.5% 店舗 姫路 550m
姫路市忍町88番外 27.0/㎡ +0.4% 事務所 姫路 550m
姫路市豊沢町129番 24.0/㎡ +1.7% 事務所 姫路 300m
姫路市北条口3丁目33番 20.6/㎡ +3.0% 住宅,その他 姫路 850m
姫路市西二階町22番 15.2/㎡ - 住宅,店舗 姫路 700m
姫路市栗山町149番 14.9/㎡ +0.7% 住宅,店舗,その他 姫路 1600m
姫路市花影町2丁目5番1 14.6/㎡ +0.7% 住宅,店舗,事務所,その他 姫路 1200m
姫路市北条口3丁目17番2 13.8/㎡ +2.2% 住宅 姫路 880m
姫路市新在家中の町335番6 13.7/㎡ -0.7% 住宅 姫路 2800m
姫路市三左衛門堀西の町96番外 12.7/㎡ +1.6% 住宅,その他 姫路 1100m
姫路市神田町4丁目11番5 11.9/㎡ +1.7% 住宅 姫路 1500m
姫路市総社本町16番 11.7/㎡ +1.7% 事務所 姫路 1300m
姫路市市之郷町3丁目1番13 11.5/㎡ +1.8% 事務所 姫路 2100m
姫路市広畑区小坂字丁田108番6 11.2/㎡ +1.8% 空地 はりま勝原 760m
姫路市飾磨区中野田2丁目103番 11.0/㎡ - 住宅,店舗 亀山 650m
姫路市亀山2丁目220番4 11.0/㎡ +1.9% 店舗 亀山 300m
姫路市飾磨区玉地1丁目89番外 10.6/㎡ - 店舗,事務所 飾磨 280m
姫路市延末1丁目100番 10.5/㎡ +1.0% 住宅 姫路 1000m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)