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鹿児島市の不動産相場

鹿児島県鹿児島市 | 185地区 | 20,610件の成約データ

鹿児島県鹿児島市の不動産相場(20,610件の成約データ)。マンション平均㎡単価27.7万円(鹿児島県内2位/4市区町村)。5年で+19.6%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

鹿児島県内 2位/4市区町村 前年比 -4.1% 5年変動 +19.6% 県平均比 +15.5%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-2.7%
成約 直近2年
32.3万/㎡
売出 468件
31.4万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
-42.5%
成約 直近2年
9.9万/㎡
売出 2,306件
5.7万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-43%)。

🏠 一戸建て
+26.2%
成約 直近2年
18.2万/㎡
売出 2,080件
23.0万/㎡

売出価格は成約価格より約26%高く、交渉余地があります。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.70%
賃料相場 1,491円/㎡/月
物件価格 31.4万円/㎡
計算式 月1,491円 × 12 ÷ 31.4万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
37万25万12万0
23万
32万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 27.7/㎡ 2,937件 -4.1%
土地 8.4/坪 8,498件 -5.3%
一戸建て 16.0/㎡ 9,175件 -1.7%

鹿児島市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.3%/年、転出超過-122人/年
🟡 購買力: 平均所得323万円(全国平均の0.85倍)
🟡 供給: 空き家率15.3%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-16.3%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
70万35万0
60.8万人
59.5万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 608,240 287,150 - -305
2015 607,382 288,993 - -378
2016 606,706 291,273 - -396
2017 605,506 291,868 - -890
2018 604,631 293,142 -463 -817
2019 602,465 293,908 -870 -1,586
2020 601,546 295,942 +256 -1,328
2021 600,318 297,873 +437 -1,581
2022 597,834 299,211 -568 -2,720
2023 595,042 300,015 -234 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.3%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少75,680人 / 生産年齢321,038人 / 高齢158,804人(高齢化率28.6%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
372万186万0
297万円
323万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 323万円(2023年)
全国平均の0.85倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 268,281人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
334,270
空き家数
51,080
空き家率
15.3%
空き家率の変化: 2018年 14.9%2023年 15.3% (悪化)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
65万54万42万
58.3万人
49.8万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 583,222 -2% -
2030 569,338 -4.3% -
2035 553,965 -6.9% -
2040 536,758 -9.8% -
2045 517,833 -13% -
2050 498,125 -16.3% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

鹿児島市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
107地点
平均公示価格
15.2/㎡
住宅地 平均
9.1/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
25万17万8万0
21万
15万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
鹿児島市東千石町13番34外 114.0/㎡ +0.9% 店舗,事務所 鹿児島中央 1600m
鹿児島市中央町4番33外 89.9/㎡ +1.2% 店舗,事務所 鹿児島中央 450m
鹿児島市西田2丁目21番24 62.9/㎡ +1.1% 住宅,店舗,事務所,その他 鹿児島中央 200m
鹿児島市中町5番29 61.9/㎡ - 店舗 鹿児島中央 1800m
鹿児島市中央町25番2 59.3/㎡ +0.5% 住宅,店舗,その他 鹿児島中央 300m
鹿児島市加治屋町12番16外 58.4/㎡ +0.3% 事務所 鹿児島中央 950m
鹿児島市中央町16番5 57.3/㎡ +1.4% 店舗,事務所 鹿児島中央 420m
鹿児島市東千石町5番8 36.1/㎡ +0.3% 店舗,事務所 鹿児島中央 1600m
鹿児島市山之口町11番25 35.0/㎡ -2.2% 店舗 鹿児島中央 1500m
鹿児島市荒田1丁目41番10 34.2/㎡ +3.0% 店舗,事務所 鹿児島中央 1800m
鹿児島市上荒田町38番3外 30.6/㎡ +2.7% 住宅,店舗,事務所,その他 鹿児島中央 1100m
鹿児島市船津町4番20外 30.4/㎡ - 住宅,事務所,その他 鹿児島中央 2000m
鹿児島市上之園町15番10 28.0/㎡ +1.1% 住宅,事務所,その他 鹿児島中央 1000m
鹿児島市平之町8番17外 27.7/㎡ +0.4% 店舗,事務所 鹿児島中央 1200m
鹿児島市武1丁目9番12 26.8/㎡ +1.1% 住宅,店舗,事務所,その他 鹿児島中央 420m
鹿児島市西田2丁目16番27 25.8/㎡ +2.0% 住宅 鹿児島中央 500m
鹿児島市上之園町33番9 24.0/㎡ +3.0% 住宅 鹿児島中央 920m
鹿児島市高麗町14番13 23.6/㎡ +2.2% 住宅 鹿児島中央 1200m
鹿児島市荒田2丁目17番4 23.4/㎡ +2.2% 住宅 鹿児島中央 2100m
鹿児島市堀江町4番20 22.3/㎡ - 住宅,事務所 鹿児島中央 2100m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)