鹿児島市の不動産相場
鹿児島県鹿児島市 | 185地区 | 20,061件の成約データ
マンション ㎡単価
27.1万/㎡
2,981件
▲ 1.4% (前年比)
土地 坪単価
23.8万/坪
8,052件
▼ 11.6% (前年比)
一戸建て 価格
14.1万/㎡
9,028件
▼ 15.7% (前年比)
鹿児島県鹿児島市の不動産相場は、2026年9月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は27.1万円（成約2,981件）、土地の平均坪単価は23.8万円（8,052件）、一戸建ての平均㎡単価は14.1万円（9,028件）です。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
鹿児島県鹿児島市の不動産相場（20,061件の成約データ）。マンション平均㎡単価27.1万円（鹿児島県内2位/3市区町村）。5年で+7.2%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。
鹿児島県内
2位/3市区町村
前年比
+1.4%
5年変動
+7.2%
県平均比
+5.5%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▶
+1.7%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
一戸建て
▲
+59.8%
売出価格は成約価格より約60%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
5.22%
賃料相場
1,436円/㎡/月
物件価格
33.0万円/㎡
計算式
月1,436円 × 12 ÷ 33.0万円
収益性と資産性のバランスが取れた水準です。実需・投資の両面から需要が見込めます。
一戸建て
4.79%
賃料相場
954円/㎡/月
物件価格
23.9万円/㎡
計算式
月954円 × 12 ÷ 23.9万円
標準的な利回り水準です。安定した賃貸需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
40万35万30万25万20万
23万
32万
'08'11'14'17'20'23'26
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 27.1万/㎡ | 2,981件 | +1.4% |
| 土地 | 23.8万/坪 | 8,052件 | -11.6% |
| 一戸建て | 14.1万/㎡ | 9,028件 | -15.7% |
鹿児島市の需給バランス
条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.4%/年、転出超過-622人/年
🟡 購買力: 平均所得347万円（全国平均の0.88倍）
🟡 供給: 空き家率15.3%（全国13.5%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-15.8%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
62万61万60万59万58万
60.7万人
59.1万人
'15'17'19'21'23'24
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 607,382 | 288,993 | - | -378 |
| 2016 | 606,706 | 291,273 | - | -396 |
| 2017 | 605,506 | 291,868 | - | -890 |
| 2018 | 604,631 | 293,142 | -463 | -817 |
| 2019 | 602,465 | 293,908 | -870 | -1,586 |
| 2020 | 601,546 | 295,942 | +256 | -1,328 |
| 2021 | 600,318 | 297,873 | +437 | -1,581 |
| 2022 | 597,834 | 299,211 | -568 | -2,720 |
| 2023 | 595,042 | 300,015 | -234 | -3,090 |
| 2024 | 591,263 | 300,675 | -1,064 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（2.3%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少75,680人 / 生産年齢321,038人 / 高齢158,804人（高齢化率28.6%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
360万340万320万300万280万
298万円
347万円
'15'17'19'21'23'24
平均所得: 347万円（2024年度）
全国平均の0.88倍
5年間の変化: +2.7%/年
納税義務者数: 251,695人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
334,270
空き家数
51,080
空き家率
15.3%
空き家率の変化: 2018年 14.9% → 2023年 15.3%
（悪化）
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
65万60万55万50万45万
58.3万人
49.8万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 583,222 | -1.4% | - |
| 2030 | 569,338 | -3.7% | - |
| 2035 | 553,965 | -6.3% | - |
| 2040 | 536,758 | -9.2% | - |
| 2045 | 517,833 | -12.4% | - |
| 2050 | 498,125 | -15.8% | - |
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 中央町 | 44.7万 | − | − | |
| 東千石町 | − | − | − | |
| 大竜町 | − | − | − | |
| 郡元 | − | 47.6万 | 5,567万 | |
| 草牟田 | − | 36.4万 | 3,593万 | |
| 照国町 | 37.5万 | − | − | |
| 上之園町 | 36.8万 | − | − | |
| 上荒田町 | 36.4万 | − | 12,967万 | |
| 易居町 | − | − | − | |
| 西千石町 | 34.5万 | − | − | |
| 春日町 | − | − | − | |
| 高麗町 | 34.1万 | − | − | |
| 泉町 | − | − | − | |
| 加治屋町 | 32.4万 | − | − | |
| 永吉 | − | 47.7万 | 3,355万 | |
| 西田 | 31.8万 | − | 7,882万 | |
| 原良 | − | 37.2万 | 3,155万 | |
| 城山町 | 31.5万 | − | − | |
| 武 | 30.8万 | 61.6万 | 5,552万 | |
| 城西 | 30.3万 | − | − | |
| 常盤 | − | 22.0万 | 1,843万 | |
| 与次郎 | 29.6万 | − | − | |
| 長田町 | − | − | 3,237万 | |
| 堀江町 | 28.7万 | − | − | |
| 東郡元町 | 28.7万 | − | − | |
| 下荒田 | 28.7万 | 63.5万 | 7,034万 | |
| 天保山町 | 28.6万 | − | − | |
| 平之町 | 28.2万 | − | − | |
| 松原町 | 28.0万 | − | − | |
| 鴨池 | 27.7万 | − | 8,849万 | |
| 小松原 | 27.6万 | 43.9万 | 7,466万 | |
| 新栄町 | 27.6万 | − | − | |
| 荒田 | 27.3万 | − | 8,839万 | |
| 小川町 | 26.7万 | − | − | |
| 山下町 | − | − | − | |
| 薬師 | − | 62.3万 | − | |
| 新屋敷町 | − | − | − | |
| 上本町 | 24.0万 | − | − | |
| 谷山中央 | 23.2万 | 35.7万 | 3,054万 | |
| 郡元町 | − | − | − | |
| 紫原 | 22.9万 | 35.3万 | 2,955万 | |
| 宇宿 | 22.5万 | 34.4万 | 4,497万 | |
| 甲突町 | 22.2万 | − | − | |
| 清水町 | 22.0万 | − | − | |
| 池之上町 | − | − | − | |
| 吉野町 | − | 12.8万 | 1,967万 | |
| 唐湊 | 19.9万 | 24.6万 | 3,554万 | |
| 城南町 | 19.9万 | − | − | |
| 田上 | 19.7万 | 23.5万 | 2,651万 | |
| 稲荷町 | − | − | − | |
| 真砂本町 | 18.9万 | 57.1万 | 3,824万 | |
| 西坂元町 | − | − | 1,604万 | |
| 西陵 | − | 22.7万 | 1,871万 | |
| 鴨池新町 | 16.9万 | − | − | |
| 新照院町 | 14.7万 | − | − | |
| 南林寺町 | 14.4万 | − | − | |
| 船津町 | − | − | − | |
| 三和町 | − | − | − | |
| 鷹師 | − | − | − | |
| 原良町 | − | − | − | |
| 真砂町 | − | 51.0万 | 3,945万 | |
| 南郡元町 | − | − | − | |
| 草牟田町 | − | − | − | |
| 下竜尾町 | − | − | − | |
| 錦江町 | − | − | − | |
| 西谷山 | − | − | − | |
| 東谷山 | − | 34.7万 | 3,789万 | |
| 皷川町 | − | 34.5万 | − | |
| 城山 | − | 31.0万 | 2,330万 | |
| 中山 | − | 30.8万 | 2,722万 | |
| 武岡 | − | 30.5万 | 2,636万 | |
| 伊敷台 | − | 30.1万 | 3,072万 | |
| 日之出町 | − | 29.7万 | 2,552万 | |
| 西紫原町 | − | − | − | |
| 桜ヶ丘 | − | 28.8万 | 2,714万 | |
| 和田 | − | 27.4万 | 3,334万 | |
| 東開町 | − | − | − | |
| 広木 | − | 26.9万 | 2,728万 | |
| 明和 | − | 26.8万 | 2,531万 | |
| 下伊敷 | − | 26.5万 | 2,556万 | |
| 玉里団地 | − | 25.7万 | 2,228万 | |
| 南栄 | − | − | − | |
| 伊敷 | − | 24.1万 | 2,412万 | |
| 慈眼寺町 | − | − | − | |
| 田上町 | − | 23.9万 | 3,419万 | |
| 南新町 | − | − | 2,209万 | |
| 皇徳寺台 | − | 22.9万 | 1,973万 | |
| 星ヶ峯 | − | 22.8万 | 2,301万 | |
| 魚見町 | − | 22.4万 | 2,723万 | |
| 清和 | − | 22.2万 | 2,538万 | |
| 上竜尾町 | − | 22.1万 | 3,387万 | |
| 上福元町 | − | 22.0万 | 2,747万 | |
| 小野 | − | 21.4万 | 2,312万 | |
| 自由ヶ丘 | − | 20.9万 | 2,009万 | |
| 玉里町 | − | − | − | |
| 田上台 | − | 18.7万 | 1,574万 | |
| 西伊敷 | − | 18.5万 | 1,892万 | |
| 大明丘 | − | 17.2万 | 1,894万 | |
| 小原町 | − | − | 1,506万 | |
| 松陽台町 | − | 16.9万 | − | |
| 坂之上 | − | 16.0万 | 2,221万 | |
| 光山 | − | 15.9万 | 1,911万 | |
| 西別府町 | − | 15.9万 | − | |
| 川上町 | − | 15.8万 | 2,490万 | |
| 山田町 | − | 15.4万 | 3,062万 | |
| 花野光ヶ丘 | − | − | 1,322万 | |
| 中山町 | − | 14.2万 | 3,145万 | |
| 緑ヶ丘町 | − | − | 1,310万 | |
| 下福元町 | − | 13.6万 | 2,239万 | |
| 冷水町 | − | − | − | |
| 錦江台 | − | 12.8万 | 1,544万 | |
| 千年 | − | − | 1,208万 | |
| 東坂元 | − | 12.2万 | 1,372万 | |
| 五ヶ別府町 | − | − | − | |
| 坂元町 | − | − | 1,346万 | |
| 下田町 | − | 11.1万 | 1,955万 | |
| 石谷町 | − | 9.8万 | 1,691万 | |
| 上谷口町 | − | 9.2万 | 1,697万 | |
| 春山町 | − | 8.7万 | 1,878万 | |
| 平川町 | − | 8.7万 | 1,944万 | |
| 郡山町 | − | 8.2万 | 1,577万 | |
| 福山町 | − | − | − | |
| 宮之浦町 | − | 7.0万 | − | |
| 小山田町 | − | − | − | |
| 喜入町 | − | 6.4万 | 1,724万 | |
| 本名町 | − | 6.1万 | 1,256万 | |
| 小野町 | − | − | − | |
| 犬迫町 | − | − | − | |
| 喜入中名町 | − | − | − | |
| 岡之原町 | − | − | − | |
| 喜入瀬々串町 | − | 4.3万 | − | |
| 牟礼岡 | − | − | 792万 | |
| 東佐多町 | − | − | − | |
| 喜入前之浜町 | − | − | − | |
| 東俣町 | − | − | 591万 | |
| 樋之口町 | − | − | − | |
| 向陽 | − | − | − | |
| 若葉町 | − | − | − | |
| 山之口町 | − | − | − | |
| 柳町 | − | − | − | |
| 希望ヶ丘町 | − | − | − | |
| 西佐多町 | − | − | − | |
| 千日町 | − | − | − | |
| 谷山港 | − | − | − | |
| 卸本町 | − | − | − | |
| 中町 | − | − | − |
鹿児島市の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
107地点
平均公示価格
15.2万/㎡
住宅地 平均
9.1万/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
22.5万20万17.5万15万12.5万
21万
15万
'00'03'06'09'12'15'18'21'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 鹿児島市東千石町１３番３４外 | 114.0万/㎡ | +0.9% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1600m |
| 鹿児島市中央町４番３３外 | 89.9万/㎡ | +1.2% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 450m |
| 鹿児島市西田２丁目２１番２４ | 62.9万/㎡ | +1.1% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 鹿児島中央 200m |
| 鹿児島市中町５番２９ | 61.9万/㎡ | - | 店舗 | 鹿児島中央 1800m |
| 鹿児島市中央町２５番２ | 59.3万/㎡ | +0.5% | 住宅,店舗,その他 | 鹿児島中央 300m |
| 鹿児島市加治屋町１２番１６外 | 58.4万/㎡ | +0.3% | 事務所 | 鹿児島中央 950m |
| 鹿児島市中央町１６番５ | 57.3万/㎡ | +1.4% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 420m |
| 鹿児島市東千石町５番８ | 36.1万/㎡ | +0.3% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1600m |
| 鹿児島市山之口町１１番２５ | 35.0万/㎡ | -2.2% | 店舗 | 鹿児島中央 1500m |
| 鹿児島市荒田１丁目４１番１０ | 34.2万/㎡ | +3.0% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1800m |
| 鹿児島市上荒田町３８番３外 | 30.6万/㎡ | +2.7% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 鹿児島中央 1100m |
| 鹿児島市船津町４番２０外 | 30.4万/㎡ | - | 住宅,事務所,その他 | 鹿児島中央 2000m |
| 鹿児島市上之園町１５番１０ | 28.0万/㎡ | +1.1% | 住宅,事務所,その他 | 鹿児島中央 1000m |
| 鹿児島市平之町８番１７外 | 27.7万/㎡ | +0.4% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1200m |
| 鹿児島市武１丁目９番１２ | 26.8万/㎡ | +1.1% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 鹿児島中央 420m |
| 鹿児島市西田２丁目１６番２７ | 25.8万/㎡ | +2.0% | 住宅 | 鹿児島中央 500m |
| 鹿児島市上之園町３３番９ | 24.0万/㎡ | +3.0% | 住宅 | 鹿児島中央 920m |
| 鹿児島市高麗町１４番１３ | 23.6万/㎡ | +2.2% | 住宅 | 鹿児島中央 1200m |
| 鹿児島市荒田２丁目１７番４ | 23.4万/㎡ | +2.2% | 住宅 | 鹿児島中央 2100m |
| 鹿児島市堀江町４番２０ | 22.3万/㎡ | - | 住宅,事務所 | 鹿児島中央 2100m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
鹿児島市の主要駅
取引件数の多い順。駅名のリンク先で駅周辺の詳細相場（駅距離別・築年別）を確認できます。
| 駅 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 鹿児島中央 | 28.7万 | 43.3万 | 5,201万 | 6,403 |
| 鹿児島 | 27.8万 | 19.1万 | 2,406万 | 3,319 |
| 谷山(ＪＲ) | 24.5万 | 25.6万 | 3,307万 | 2,072 |
| 宇宿 | 22.6万 | 30.7万 | 3,458万 | 1,399 |
| 広木 | − | 19.9万 | 2,431万 | 1,277 |
| 南鹿児島 | 21.3万 | 38.7万 | 3,785万 | 1,145 |
| 坂之上 | − | 15.7万 | 2,288万 | 1,088 |
| 郡元(ＪＲ) | 24.9万 | 45.9万 | 5,129万 | 779 |
| 慈眼寺 | 22.5万 | 27.1万 | 3,036万 | 716 |
| 上伊集院 | − | 11.2万 | 1,835万 | 649 |
| 五位野 | − | 9.4万 | 2,384万 | 250 |
| 薩摩松元 | − | 7.9万 | 1,541万 | 153 |
| 喜入 | − | 5.9万 | 1,648万 | 124 |
| 伊集院 | − | 6.6万 | 1,040万 | 62 |
| 瀬々串 | − | 4.3万 | 972万 | 50 |
| 平川 | − | 8.3万 | 1,215万 | 45 |
| 中名 | − | 5.0万 | 1,225万 | 45 |
| 重富 | − | 4.4万 | 769万 | 37 |
| 加治屋町 | 30.0万 | − | − | 32 |
| 天文館通 | 34.7万 | − | − | 31 |