鹿児島市の不動産相場
鹿児島県鹿児島市 | 185地区 | 20,610件の成約データ
マンション ㎡単価
27.7/㎡
2,937件
▼ 4.1% (前年比)
土地 坪単価
8.4/坪
8,498件
▼ 5.3% (前年比)
一戸建て 価格
16.0/㎡
9,175件
▼ 1.7% (前年比)
鹿児島県鹿児島市の不動産相場(20,610件の成約データ)。マンション平均㎡単価27.7万円(鹿児島県内2位/4市区町村)。5年で+19.6%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
鹿児島県内
2位/4市区町村
前年比
-4.1%
5年変動
+19.6%
県平均比
+15.5%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▶
-2.7%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
土地
▼
-42.5%
売出価格は成約価格より低く出ています(-43%)。
一戸建て
▲
+26.7%
売出価格は成約価格より約27%高く、交渉余地があります。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り(投資目線)
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
5.70%
賃料相場
1,491円/㎡/月
物件価格
31.4万円/㎡
計算式
月1,491円 × 12 ÷ 31.4万円
標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移(マンション・年別平均)
37万25万12万0
23万
32万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 27.7/㎡ | 2,937件 | -4.1% |
| 土地 | 8.4/坪 | 8,498件 | -5.3% |
| 一戸建て | 16.0/㎡ | 9,175件 | -1.7% |
鹿児島市の需給バランス
条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.3%/年、転出超過-122人/年
🟡 購買力: 平均所得323万円(全国平均の0.85倍)
🟡 供給: 空き家率15.3%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-16.3%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人)
転入超過数
70万35万0
60.8万人
59.5万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 608,240 | 287,150 | - | -305 |
| 2015 | 607,382 | 288,993 | - | -378 |
| 2016 | 606,706 | 291,273 | - | -396 |
| 2017 | 605,506 | 291,868 | - | -890 |
| 2018 | 604,631 | 293,142 | -463 | -817 |
| 2019 | 602,465 | 293,908 | -870 | -1,586 |
| 2020 | 601,546 | 295,942 | +256 | -1,328 |
| 2021 | 600,318 | 297,873 | +437 | -1,581 |
| 2022 | 597,834 | 299,211 | -568 | -2,720 |
| 2023 | 595,042 | 300,015 | -234 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.3%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少75,680人 / 生産年齢321,038人 / 高齢158,804人(高齢化率28.6%)
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)
▶ 購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
372万186万0
297万円
323万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 323万円(2023年)
全国平均の0.85倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 268,281人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)
▶ 供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
334,270
空き家数
51,080
空き家率
15.3%
空き家率の変化: 2018年 14.9% → 2023年 15.3%
(悪化)
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)
▶ 将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
65万54万42万
58.3万人
49.8万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 583,222 | -2% | - |
| 2030 | 569,338 | -4.3% | - |
| 2035 | 553,965 | -6.9% | - |
| 2040 | 536,758 | -9.8% | - |
| 2045 | 517,833 | -13% | - |
| 2050 | 498,125 | -16.3% | - |
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
吉野町 ㎡19.9
谷山中央 ㎡22.6
紫原 ㎡22.5
宇宿 ㎡22.2
下荒田 ㎡28.6
西陵 ㎡17.2
田上 ㎡19.6
武 ㎡30.9
荒田 ㎡27.1
唐湊 ㎡19.6
鴨池新町 ㎡16.9
西田 ㎡31.8
上荒田町 ㎡36.3
草牟田 ㎡37.5
小松原 ㎡27.4
高麗町 ㎡34.1
原良 ㎡31.6
鴨池 ㎡27.7
中央町 ㎡44.1
平之町 ㎡28.1
永吉 ㎡32.2
城西 ㎡29.9
与次郎 ㎡29.6
郡元 ㎡37.2
真砂本町 ㎡18.7
上之園町 ㎡36.7
加治屋町 ㎡32.3
照国町 ㎡37.4
天保山町 ㎡28.5
薬師 ㎡25.5
甲突町 ㎡22.2
小川町 ㎡25.9
南林寺町 ㎡14.0
新栄町 ㎡27.4
松原町 ㎡27.9
西千石町 ㎡34.5
西坂元町 ㎡17.4
新屋敷町 ㎡23.4
常盤 ㎡29.6
新照院町 ㎡14.9
郡元町 ㎡23.1
東郡元町 ㎡27.8
清水町 ㎡21.9
城山町 ㎡31.5
長田町 ㎡29.0
池之上町 ㎡21.1
堀江町 ㎡28.0
東千石町 ㎡39.4
春日町 ㎡34.2
城南町 ㎡20.1
上本町 ㎡24.6
易居町 ㎡36.4
稲荷町 ㎡19.3
大竜町 ㎡38.5
山下町 ㎡26.8
泉町 ㎡32.2
三和町 ㎡10.5
船津町 ㎡13.7
地区別 土地相場(坪単価)
吉野町 坪3.9
坂之上 坪4.9
谷山中央 坪10.8
紫原 坪10.7
宇宿 坪10.4
下荒田 坪19.1
中山町 坪4.3
東谷山 坪10.5
桜ケ丘 坪8.7
西陵 坪6.9
田上 坪7.1
上福元町 坪6.6
星ケ峯 坪6.9
西伊敷 坪5.6
武 坪18.6
山田町 坪4.7
下福元町 坪4.1
川上町 坪4.8
明和 坪8.1
武岡 坪9.3
田上台 坪5.7
荒田 坪24.7
唐湊 坪7.4
石谷町 坪3.0
玉里団地 坪7.7
伊敷台 坪9.1
春山町 坪2.6
西田 坪25.0
上荒田町 坪23.2
草牟田 坪11.0
皇徳寺台 坪6.9
伊敷 坪7.3
小野 坪6.5
下伊敷 坪8.1
清和 坪6.7
小松原 坪13.3
和田 坪8.3
光山 坪4.8
高麗町 坪24.1
原良 坪11.3
鴨池 坪21.0
中央町 坪45.0
平之町 坪23.3
永吉 坪14.4
大明丘 坪5.2
平川町 坪2.6
城山 坪9.4
東坂元 坪3.7
田上町 坪7.2
中山 坪9.3
松陽台町 坪5.1
魚見町 坪6.8
錦江台 坪3.9
喜入町 坪1.9
城西 坪19.2
与次郎 坪18.8
郡元 坪14.3
真砂本町 坪17.3
上之園町 坪29.5
真砂町 坪15.3
加治屋町 坪30.8
自由ケ丘 坪6.4
照国町 坪23.2
広木 坪8.1
天保山町 坪17.9
花野光ケ丘 坪4.4
薬師 坪18.7
甲突町 坪12.9
上谷口町 坪2.8
千年 坪3.8
小川町 坪18.6
日之出町 坪9.0
本名町 坪1.8
下田町 坪3.4
南林寺町 坪14.1
郡山町 坪2.5
新栄町 坪11.6
松原町 坪26.5
牟礼岡 坪1.3
西坂元町 坪4.0
新屋敷町 坪17.0
常盤 坪6.2
新照院町 坪10.6
坂元町 坪3.4
上竜尾町 坪6.7
郡元町 坪10.5
小原町 坪5.2
清水町 坪10.4
長田町 坪14.6
西別府町 坪4.8
池之上町 坪12.5
宮之浦町 坪2.1
東俣町 坪1.1
春日町 坪13.4
南新町 坪7.1
喜入瀬々串町 坪1.3
城南町 坪14.4
皷川町 坪10.5
原良町 坪16.8
易居町 坪22.1
緑ケ丘町 坪4.2
慈眼寺町 坪7.3
玉里町 坪6.2
稲荷町 坪8.1
喜入中名町 坪1.5
東開町 坪8.3
西谷山 坪10.7
大竜町 坪15.8
錦江町 坪11.1
西紫原町 坪9.0
下竜尾町 坪11.7
小山田町 坪1.9
犬迫町 坪1.7
三和町 坪8.4
冷水町 坪4.3
南郡元町 坪12.9
南栄 坪7.4
五ケ別府町 坪3.5
喜入前之浜町 坪1.1
草牟田町 坪12.6
鷹師 坪22.1
岡之原町 坪1.4
東佐多町 坪1.3
福山町 坪2.2
小野町 坪1.8
地区別 一戸建て相場
吉野町 1,948万
坂之上 2,228万
谷山中央 3,056万
紫原 2,948万
宇宿 4,530万
下荒田 7,010万
中山町 3,148万
東谷山 3,801万
桜ケ丘 2,718万
西陵 1,873万
田上 2,682万
上福元町 2,747万
星ケ峯 2,304万
西伊敷 1,908万
武 5,593万
山田町 3,062万
下福元町 2,262万
川上町 2,490万
明和 2,523万
武岡 2,623万
田上台 1,561万
荒田 8,894万
唐湊 3,554万
石谷町 1,692万
鴨池新町 4,380万
玉里団地 2,234万
伊敷台 3,077万
春山町 1,878万
西田 7,944万
上荒田町 12,967万
草牟田 3,593万
皇徳寺台 1,959万
伊敷 2,407万
小野 2,350万
下伊敷 2,556万
清和 2,526万
小松原 7,570万
和田 3,383万
光山 1,921万
高麗町 6,200万
原良 3,211万
鴨池 9,015万
中央町 13,306万
平之町 10,722万
永吉 3,373万
大明丘 1,894万
平川町 1,961万
城山 2,353万
東坂元 1,384万
田上町 3,419万
中山 2,731万
松陽台町 3,048万
魚見町 2,816万
錦江台 1,544万
喜入町 1,749万
城西 3,605万
郡元 5,567万
真砂本町 3,824万
上之園町 14,932万
真砂町 4,044万
加治屋町 14,082万
自由ケ丘 2,018万
照国町 8,459万
広木 2,753万
天保山町 6,965万
花野光ケ丘 1,328万
薬師 7,600万
甲突町 4,213万
上谷口町 1,697万
千年 1,225万
小川町 6,718万
日之出町 2,548万
本名町 1,256万
下田町 1,955万
南林寺町 8,444万
郡山町 1,591万
新栄町 6,388万
松原町 4,482万
西千石町 21,624万
牟礼岡 796万
西坂元町 1,620万
新屋敷町 9,616万
常盤 1,822万
新照院町 3,909万
坂元町 1,358万
上竜尾町 3,387万
郡元町 4,347万
小原町 1,561万
清水町 1,717万
長田町 3,237万
西別府町 3,984万
池之上町 2,914万
宮之浦町 1,097万
東俣町 600万
東千石町 15,514万
春日町 4,049万
南新町 2,203万
喜入瀬々串町 981万
城南町 12,628万
上本町 4,695万
皷川町 2,068万
易居町 10,234万
緑ケ丘町 1,310万
慈眼寺町 2,906万
玉里町 3,006万
稲荷町 1,824万
喜入中名町 1,225万
東開町 8,946万
西谷山 3,515万
大竜町 5,667万
山下町 10,031万
錦江町 9,642万
西紫原町 2,538万
下竜尾町 6,558万
小山田町 1,563万
樋之口町 16,570万
向陽 2,242万
泉町 12,950万
冷水町 2,047万
南郡元町 4,331万
若葉町 1,873万
南栄 7,687万
山之口町 23,344万
柳町 3,739万
希望ケ丘町 1,551万
草牟田町 4,130万
西佐多町 862万
千日町 23,667万
谷山港 5,983万
卸本町 7,177万
中町 22,150万
鹿児島市の公示価格(国土交通省)
公示価格 地点数
107地点
平均公示価格
15.2/㎡
住宅地 平均
9.1/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
25万17万8万0
21万
15万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 鹿児島市東千石町13番34外 | 114.0/㎡ | +0.9% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1600m |
| 鹿児島市中央町4番33外 | 89.9/㎡ | +1.2% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 450m |
| 鹿児島市西田2丁目21番24 | 62.9/㎡ | +1.1% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 鹿児島中央 200m |
| 鹿児島市中町5番29 | 61.9/㎡ | - | 店舗 | 鹿児島中央 1800m |
| 鹿児島市中央町25番2 | 59.3/㎡ | +0.5% | 住宅,店舗,その他 | 鹿児島中央 300m |
| 鹿児島市加治屋町12番16外 | 58.4/㎡ | +0.3% | 事務所 | 鹿児島中央 950m |
| 鹿児島市中央町16番5 | 57.3/㎡ | +1.4% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 420m |
| 鹿児島市東千石町5番8 | 36.1/㎡ | +0.3% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1600m |
| 鹿児島市山之口町11番25 | 35.0/㎡ | -2.2% | 店舗 | 鹿児島中央 1500m |
| 鹿児島市荒田1丁目41番10 | 34.2/㎡ | +3.0% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1800m |
| 鹿児島市上荒田町38番3外 | 30.6/㎡ | +2.7% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 鹿児島中央 1100m |
| 鹿児島市船津町4番20外 | 30.4/㎡ | - | 住宅,事務所,その他 | 鹿児島中央 2000m |
| 鹿児島市上之園町15番10 | 28.0/㎡ | +1.1% | 住宅,事務所,その他 | 鹿児島中央 1000m |
| 鹿児島市平之町8番17外 | 27.7/㎡ | +0.4% | 店舗,事務所 | 鹿児島中央 1200m |
| 鹿児島市武1丁目9番12 | 26.8/㎡ | +1.1% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 鹿児島中央 420m |
| 鹿児島市西田2丁目16番27 | 25.8/㎡ | +2.0% | 住宅 | 鹿児島中央 500m |
| 鹿児島市上之園町33番9 | 24.0/㎡ | +3.0% | 住宅 | 鹿児島中央 920m |
| 鹿児島市高麗町14番13 | 23.6/㎡ | +2.2% | 住宅 | 鹿児島中央 1200m |
| 鹿児島市荒田2丁目17番4 | 23.4/㎡ | +2.2% | 住宅 | 鹿児島中央 2100m |
| 鹿児島市堀江町4番20 | 22.3/㎡ | - | 住宅,事務所 | 鹿児島中央 2100m |
出典: 国土交通省 地価公示(2023年)
鹿児島市の主要駅
鹿児島中央 ㎡20.5 | 6344件
鹿児島 ㎡10.7 | 3287件
谷山(JR) ㎡12.2 | 2043件
宇宿 ㎡13.5 | 1386件
広木 ㎡9.6 | 1267件
南鹿児島 ㎡17.1 | 1128件
坂之上 ㎡8.6 | 1081件
郡元(JR) ㎡20.2 | 773件
慈眼寺 ㎡12.6 | 706件
上伊集院 ㎡5.4 | 645件
五位野 ㎡5.3 | 249件
薩摩松元 ㎡3.7 | 152件
喜入 ㎡3.0 | 123件
伊集院 ㎡3.2 | 62件
瀬々串 ㎡2.0 | 50件
中名 ㎡2.3 | 45件
平川 ㎡3.6 | 44件
重富 ㎡1.7 | 37件
竜ケ水 ㎡3.5 | 29件
高見馬場 ㎡38.7 | 26件