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奈良市の不動産相場

奈良県奈良市 | 324地区 | 15,606件の成約データ

奈良県奈良市の不動産相場(15,606件の成約データ)。マンション平均㎡単価25.3万円(奈良県内4位/17市区町村)。5年で+25.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

奈良県内 4位/17市区町村 前年比 +4.5% 5年変動 +25.5% 県平均比 +30.8%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-18.6%
成約 直近2年
28.6万/㎡
売出 353件
23.3万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-19%)。

🏞️ 土地
-12.0%
成約 直近2年
10.9万/㎡
売出 495件
9.6万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-12%)。

🏠 一戸建て
+96.6%
成約 直近2年
14.0万/㎡
売出 806件
27.6万/㎡

売出価格は成約価格より約97%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.51%
賃料相場 1,458円/㎡/月
物件価格 23.3万円/㎡
計算式 月1,458円 × 12 ÷ 23.3万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
34万23万11万0
20万
29万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 25.3/㎡ 4,520件 +4.5%
土地 9.1/坪 3,525件 +4.2%
一戸建て 14.5/㎡ 7,561件 -5.1%

奈良市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.4%/年、転入超過+413人/年
🟡 購買力: 平均所得387万円(全国平均の1.02倍)
🟡 供給: 空き家率17%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-22.4%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
42万21万0
36.4万人
34.9万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 363,756 155,954 - -908
2015 362,074 156,771 - -860
2016 360,459 157,682 - -1,180
2017 358,896 158,755 - -1,361
2018 357,171 159,451 -592 -1,449
2019 356,027 160,519 +57 -1,532
2020 354,721 161,798 +123 -1,594
2021 353,158 162,747 +464 -2,012
2022 351,418 163,420 +465 -2,550
2023 349,385 163,928 +310 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.8%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少39,706人 / 生産年齢197,673人 / 高齢110,212人(高齢化率31.7%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
446万223万0
365万円
387万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 387万円(2023年)
全国平均の1.02倍
5年間の変化: +0.5%/年
納税義務者数: 159,501人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
189,460
空き家数
32,160
空き家率
17%
空き家率の変化: 2018年 13.1%2023年 17% (悪化)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
38万31万23万
34.4万人
27.1万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 344,243 -1.5% -
2030 332,031 -5% -
2035 317,889 -9% -
2040 302,351 -13.5% -
2045 286,346 -18% -
2050 271,142 -22.4% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別マンション相場

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

奈良市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
81地点
平均公示価格
14.0/㎡
住宅地 平均
9.5/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
23万15万8万0
20万
14万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
奈良市中筋町1番4 76.5/㎡ +6.3% 銀行 近鉄奈良
奈良市西大寺東町2丁目5番3外 52.0/㎡ +5.3% 空地 大和西大寺 150m
奈良市油阪地方町3番1 49.8/㎡ +4.8% 店舗 奈良 150m
奈良市学園北2丁目1017番60 44.7/㎡ - 銀行 学園前 160m
奈良市油阪町1番66 32.5/㎡ +1.9% 住宅,医院 奈良 260m
奈良市西大寺国見町1丁目2137番65 32.0/㎡ +10.3% 住宅,その他 大和西大寺 350m
奈良市大宮町6丁目3番4外 31.2/㎡ +1.3% 事務所 新大宮 320m
奈良市三条本町1089番1外 30.9/㎡ +1.6% 店舗,事務所 奈良 230m
奈良市学園北1丁目3096番28 30.0/㎡ +6.0% 住宅 学園前 320m
奈良市餅飯殿町24番3 27.9/㎡ +3.3% 店舗 近鉄奈良 370m
奈良市大宮町6丁目2番15 26.3/㎡ +3.1% 店舗,事務所 新大宮 200m
奈良市中登美ヶ丘6丁目8番内 22.0/㎡ +3.8% 店舗,工場 学研奈良登美ヶ丘 700m
奈良市花芝町16番2外 20.9/㎡ +2.5% 住宅,店舗,事務所 近鉄奈良 220m
奈良市四条大路1丁目702番1外 20.7/㎡ +2.0% 住宅,店舗,その他 新大宮 1000m
奈良市西大寺国見町2丁目296番15 19.5/㎡ +6.0% 住宅 大和西大寺 750m
奈良市富雄元町4丁目1953番1 17.5/㎡ - 住宅,店舗,その他 富雄 250m
奈良市大安寺町504番1外 17.2/㎡ +3.0% 店舗 新大宮 2300m
奈良市西木辻町200番47 16.3/㎡ +3.2% 事務所 近鉄奈良 1200m
奈良市右京4丁目13番25 15.9/㎡ +1.9% 住宅 高の原 550m
奈良市芝辻町866番2 15.6/㎡ +3.3% 住宅,店舗 近鉄奈良 700m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)