岡山市中区の不動産相場

Name: 岡山市中区の不動産相場データ（岡山県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

岡山県岡山市中区 | 76地区 | 5,920件の成約データ

岡山県岡山市中区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は23.4万円（成約681件）、土地の平均坪単価は5.9万円（2,343件）、一戸建ての平均㎡単価は12.8万円（2,896件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

岡山県岡山市中区の不動産相場（5,920件の成約データ）。マンション平均㎡単価23.4万円（岡山県内5位/9市区町村）。5年で-7.0%下落。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

岡山県内 5位/9市区町村前年比 -1.1% 5年変動 -7.0% 県平均比 +5.2%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ +5.2%

成約直近2年

24.4万/㎡

売出 103件

25.6万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▲ +69.8%

成約直近2年

14.2万/㎡

売出 406件

24.1万/㎡

売出価格は成約価格より約70%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.01%

賃料相場 1,284円/㎡/月

物件価格 25.6万円/㎡

計算式月1,284円 × 12 ÷ 25.6万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 5.23%

賃料相場 1,050円/㎡/月

物件価格 24.1万円/㎡

計算式月1,050円 × 12 ÷ 24.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

32万21万11万0

19万

24万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	23.4/㎡	681件	-1.1%
土地	5.9/坪	2,343件	-2.0%
一戸建て	12.8/㎡	2,896件	-2.0%

岡山市中区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.1%/年、転出超過-151人/年

🟡 購買力: 平均所得352万円（全国平均の0.93倍）

🟡 供給: 空き家率14.9%（全国13.1%より高い）

🟢 将来性: 2050年に人口-6%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

18万9万0

14.5万人

14.6万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	145,029	63,378	-	+141
2015	146,056	64,093	-	+260
2016	146,127	64,488	-	+204
2017	147,034	65,251	-	+44
2018	147,461	65,973	+396	-8
2019	147,533	66,435	+55	-63
2020	148,027	67,268	+584	-71
2021	147,853	67,715	+100	-223
2022	147,194	68,052	-189	-513
2023	146,472	68,232	-364	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（3.4%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少21,064人 / 生産年齢87,075人 / 高齢38,220人（高齢化率26.1%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

405万203万0

324万円

352万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 352万円（2023年）

全国平均の0.93倍

5年間の変化: +1.4%/年

納税義務者数: 334,862人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

78,670

空き家数

11,690

空き家率

14.9%

空き家率の変化: 2018年 15.1% → 2023年 14.9% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

17万14万11万

14.9万人

13.8万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	149,426	+2%	-
2030	148,406	+1.3%	-
2035	146,680	+0.1%	-
2040	144,256	-1.5%	-
2045	141,183	-3.6%	-
2050	137,611	-6%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

平井㎡21.0 浜㎡18.4 原尾島㎡28.6 国富㎡28.4 西川原㎡26.7 高屋㎡24.9 東川原㎡21.1 門田屋敷㎡31.3 藤原西町㎡16.6 さい㎡21.9 下㎡14.2 東山㎡17.9 兼基㎡17.4 古京町㎡24.1 徳吉町㎡22.1 中納言町㎡28.0 沢田㎡18.2

地区別土地相場（坪単価）

平井坪5.0 湊坪4.4 浜坪9.6 原尾島坪9.2 海吉坪3.9 四御神坪5.0 関坪6.1 国富坪10.3 山崎坪5.0 江並坪4.1 福泊坪5.3 藤崎坪4.1 西川原坪8.7 高屋坪6.9 円山坪4.2 乙多見坪5.0 今在家坪5.7 東川原坪10.8 門田屋敷坪11.5 国府市場坪5.2 高島新屋敷坪6.6 中井坪7.4 雄町坪5.4 神下坪2.8 藤原西町坪6.4 江崎坪3.7 倉田坪5.1 桑野坪3.9 さい坪6.5 下坪4.8 倉富坪3.7 倉益坪3.5 東山坪8.0 土田坪4.1 祇園坪3.6 赤田坪6.7 清水坪6.8 長岡坪5.2 兼基坪5.8 米田坪3.4 藤原光町坪8.4 中島坪6.3 古京町坪11.5 門田文化町坪3.3 さい東町坪5.9 徳吉町坪11.8 竹田坪7.1 中納言町坪13.5 沢田坪3.3 賞田坪5.3 御成町坪8.1 住吉町坪14.1 八幡坪6.0 長利坪3.1 湯迫坪2.6

地区別一戸建て相場

平井 2,535万湊 2,505万浜 4,339万原尾島 3,347万海吉 1,940万四御神 2,361万関 2,492万国富 4,263万山崎 1,893万江並 1,901万福泊 2,260万藤崎 2,335万西川原 3,704万高屋 3,495万円山 2,131万乙多見 2,196万今在家 3,353万東川原 5,143万門田屋敷 3,653万国府市場 2,628万高島新屋敷 3,212万中井 3,028万雄町 2,542万神下 2,006万藤原西町 3,207万江崎 2,130万倉田 2,235万桑野 1,926万さい 3,020万下 3,130万倉富 2,163万倉益 2,131万東山 2,673万土田 3,005万祇園 3,226万赤田 3,170万清水 3,340万長岡 2,732万兼基 2,097万米田 2,964万藤原光町 3,361万中島 2,216万古京町 3,827万門田文化町 1,850万さい東町 2,210万徳吉町 2,695万竹田 2,398万中納言町 3,936万門田本町 2,579万賞田 2,324万御成町 1,991万住吉町 5,983万八幡 2,772万小橋町 3,829万桜橋 2,952万長利 2,905万新京橋 472万赤坂本町 2,468万

岡山市中区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

24地点

平均公示価格

7.8/㎡

住宅地平均

7.1/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

15万10万5万0

13万

8万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
岡山市中区住吉町２丁目６５番	17.0/㎡	+3.7%	住宅	岡山 2800m
岡山市中区浜字中四ノ坪３５６番１	16.5/㎡	+3.8%	店舗,医院	岡山 2400m
岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６	15.1/㎡	+2.7%	住宅,店舗,その他	岡山 3000m
岡山市中区国富３丁目６５８番１６	11.6/㎡	+3.6%	店舗,事務所	岡山 3300m
岡山市中区門田屋敷３丁目５番１４３	10.6/㎡	+2.9%	住宅	岡山 3400m
岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４	10.1/㎡	+1.6%	住宅	西川原 1400m
岡山市中区西川原１丁目３７８番１	8.9/㎡	+1.7%	住宅,その他	西川原 450m
岡山市中区東山３丁目３０１番１	8.7/㎡	+2.2%	住宅	岡山 4000m
岡山市中区兼基字黒中北３７番６外	8.7/㎡	+3.5%	店舗	高島 2400m
岡山市中区藤原字東前田１５番１５	8.0/㎡	+2.8%	住宅	高島 1000m
岡山市中区高島新屋敷字相川田２２９番５	7.4/㎡	+2.8%	住宅	高島 450m
岡山市中区最字談議田４８番２外	7.2/㎡	+1.7%	住宅	高島 1100m
岡山市中区高屋字セウ４１４番５	7.1/㎡	+2.9%	住宅	高島 1300m
岡山市中区今在家字清水川２２７番７外	6.3/㎡	+1.9%	住宅	高島 1600m
岡山市中区平井３丁目９９６番５１	6.2/㎡	+2.0%	住宅	岡山 5900m
岡山市中区雄町４５１番１０	5.9/㎡	+1.7%	住宅	東岡山 1000m
岡山市中区山崎字下本林３０１番２６	5.8/㎡	-	住宅	岡山 6600m
岡山市中区福泊字東二反地１１番２２	5.2/㎡	-	住宅	岡山 8400m
岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外	5.1/㎡	-	住宅,医院,その他	岡山 9500m
岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外	5.0/㎡	-1.0%	住宅	岡山 6200m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

岡山市中区の主要駅