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宝塚市の不動産相場

兵庫県宝塚市 | 114地区 | 12,831件の成約データ

兵庫県宝塚市の不動産相場(12,831件の成約データ)。マンション平均㎡単価28.9万円(兵庫県内9位/25市区町村)。5年で+18.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

兵庫県内 9位/25市区町村 前年比 -2.9% 5年変動 +18.5% 県平均比 +13.7%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-7.8%
成約 直近2年
31.7万/㎡
売出 538件
29.2万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
-11.4%
成約 直近2年
19.8万/㎡
売出 360件
17.6万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-11%)。

🏠 一戸建て
+28.7%
成約 直近2年
25.2万/㎡
売出 557件
32.5万/㎡

売出価格は成約価格より約29%高く、交渉余地があります。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.93%
賃料相場 1,444円/㎡/月
物件価格 29.2万円/㎡
計算式 月1,444円 × 12 ÷ 29.2万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
37万25万12万0
25万
31万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 28.9/㎡ 5,065件 -2.9%
土地 15.3/坪 2,548件 +9.7%
一戸建て 23.3/㎡ 5,218件 -6.9%

宝塚市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.5%/年、転出超過-498人/年
🟡 購買力: 平均所得435万円(全国平均の1.14倍)
🟡 供給: 空き家率11.1%(全国13.1%より低い)
🟡 将来性: 2050年に人口-13.9%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
28万14万0
23.4万人
22.9万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 234,003 99,137 - -105
2015 233,962 99,847 - -240
2016 234,349 100,812 - -178
2017 234,662 101,503 - -352
2018 234,209 102,034 -115 -479
2019 234,044 102,826 +143 -598
2020 233,499 103,547 -24 -724
2021 232,171 103,884 -401 -941
2022 230,788 104,115 -421 -1,233
2023 228,934 104,420 -673 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.3%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少29,195人 / 生産年齢129,846人 / 高齢63,689人(高齢化率28.6%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
503万252万0
402万円
435万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 435万円(2023年)
全国平均の1.14倍
5年間の変化: +1.2%/年
納税義務者数: 105,582人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
106,250
空き家数
11,790
空き家率
11.1%
空き家率の変化: 2018年 10.8%2023年 11.1% (悪化)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
25万21万16万
22.1万人
19.7万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 220,748 -3.6% -
2030 217,093 -5.2% -
2035 212,688 -7.1% -
2040 207,729 -9.3% -
2045 202,523 -11.5% -
2050 197,105 -13.9% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 一戸建て相場

宝塚市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
59地点
平均公示価格
16.7/㎡
住宅地 平均
15.3/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
28万19万9万0
24万
17万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
宝塚市逆瀬川1丁目40番2外 45.8/㎡ +4.1% 銀行 逆瀬川 80m
宝塚市栄町1丁目324番3 38.2/㎡ +4.7% 住宅,店舗 阪急宝塚 200m
宝塚市湯本町32番1 30.5/㎡ +2.7% 住宅,その他 阪急宝塚 400m
宝塚市仁川北3丁目222番 28.0/㎡ +1.1% 店舗 仁川
宝塚市南口2丁目438番2 27.2/㎡ +2.3% 住宅,店舗,その他 宝塚南口 150m
宝塚市中州2丁目336番258 24.4/㎡ +1.2% 住宅 逆瀬川 650m
宝塚市野上2丁目310番3 24.2/㎡ +1.7% 住宅 逆瀬川 250m
宝塚市中筋5丁目217番 22.8/㎡ - 店舗,事務所 中山寺 200m
宝塚市川面5丁目100番 22.3/㎡ +2.3% 住宅 宝塚 200m
宝塚市仁川高台1丁目106番1外 21.8/㎡ +1.9% 住宅 仁川 300m
宝塚市寿楽荘349番外 21.8/㎡ +1.4% 住宅 宝塚南口 400m
宝塚市逆瀬川2丁目136番2 21.8/㎡ +1.4% 住宅 逆瀬川 600m
宝塚市雲雀丘3丁目49番 20.9/㎡ +1.0% 住宅 雲雀丘花屋敷 400m
宝塚市中野町50番 20.8/㎡ +3.0% 住宅,店舗,その他 小林 300m
宝塚市千種1丁目91番2 20.6/㎡ +1.0% 住宅 小林 390m
宝塚市中筋5丁目258番 19.7/㎡ +2.1% 住宅 中山寺 300m
宝塚市武庫山2丁目138番70 19.5/㎡ - 住宅 宝塚南口 750m
宝塚市御殿山3丁目30番2 18.9/㎡ +2.2% 住宅 宝塚 770m
宝塚市伊孑志2丁目221番6 18.9/㎡ +1.1% 住宅 逆瀬川 650m
宝塚市伊孑志3丁目255番8 18.8/㎡ +1.6% 住宅 逆瀬川 800m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)