宝塚市の不動産相場
兵庫県宝塚市 | 114地区 | 12,831件の成約データ
マンション ㎡単価
28.9/㎡
5,065件
▼ 2.9% (前年比)
土地 坪単価
15.3/坪
2,548件
▲ 9.7% (前年比)
一戸建て 価格
23.3/㎡
5,218件
▼ 6.9% (前年比)
兵庫県宝塚市の不動産相場(12,831件の成約データ)。マンション平均㎡単価28.9万円(兵庫県内9位/25市区町村)。5年で+18.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
兵庫県内
9位/25市区町村
前年比
-2.9%
5年変動
+18.5%
県平均比
+13.7%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▶
-7.8%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
土地
▼
-11.4%
売出価格は成約価格より低く出ています(-11%)。
一戸建て
▲
+28.7%
売出価格は成約価格より約29%高く、交渉余地があります。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り(投資目線)
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
5.93%
賃料相場
1,444円/㎡/月
物件価格
29.2万円/㎡
計算式
月1,444円 × 12 ÷ 29.2万円
標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移(マンション・年別平均)
37万25万12万0
25万
31万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 28.9/㎡ | 5,065件 | -2.9% |
| 土地 | 15.3/坪 | 2,548件 | +9.7% |
| 一戸建て | 23.3/㎡ | 5,218件 | -6.9% |
宝塚市の需給バランス
条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.5%/年、転出超過-498人/年
🟡 購買力: 平均所得435万円(全国平均の1.14倍)
🟡 供給: 空き家率11.1%(全国13.1%より低い)
🟡 将来性: 2050年に人口-13.9%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人)
転入超過数
28万14万0
23.4万人
22.9万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 234,003 | 99,137 | - | -105 |
| 2015 | 233,962 | 99,847 | - | -240 |
| 2016 | 234,349 | 100,812 | - | -178 |
| 2017 | 234,662 | 101,503 | - | -352 |
| 2018 | 234,209 | 102,034 | -115 | -479 |
| 2019 | 234,044 | 102,826 | +143 | -598 |
| 2020 | 233,499 | 103,547 | -24 | -724 |
| 2021 | 232,171 | 103,884 | -401 | -941 |
| 2022 | 230,788 | 104,115 | -421 | -1,233 |
| 2023 | 228,934 | 104,420 | -673 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.3%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少29,195人 / 生産年齢129,846人 / 高齢63,689人(高齢化率28.6%)
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)
▶ 購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
503万252万0
402万円
435万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 435万円(2023年)
全国平均の1.14倍
5年間の変化: +1.2%/年
納税義務者数: 105,582人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)
▶ 供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
106,250
空き家数
11,790
空き家率
11.1%
空き家率の変化: 2018年 10.8% → 2023年 11.1%
(悪化)
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)
▶ 将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
25万21万16万
22.1万人
19.7万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 220,748 | -3.6% | - |
| 2030 | 217,093 | -5.2% | - |
| 2035 | 212,688 | -7.1% | - |
| 2040 | 207,729 | -9.3% | - |
| 2045 | 202,523 | -11.5% | - |
| 2050 | 197,105 | -13.9% | - |
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
すみれガ丘 ㎡19.4
野上 ㎡34.0
山手台東 ㎡39.4
逆瀬台 ㎡13.4
栄町 ㎡43.0
武庫川町 ㎡39.9
中山桜台 ㎡13.3
中山五月台 ㎡7.6
伊孑志 ㎡24.1
小林 ㎡27.5
川面 ㎡35.4
売布 ㎡34.5
雲雀丘 ㎡35.6
中筋山手 ㎡30.3
仁川北 ㎡29.4
山本南 ㎡22.4
千種 ㎡32.0
武庫山 ㎡40.7
中筋 ㎡34.8
高司 ㎡22.2
清荒神 ㎡32.1
南口 ㎡52.8
平井 ㎡24.3
宝梅 ㎡14.2
小浜 ㎡15.1
御殿山 ㎡18.7
南ひばりガ丘 ㎡21.8
鹿塩 ㎡19.0
湯本町 ㎡43.0
旭町 ㎡28.6
梅野町 ㎡39.1
逆瀬川 ㎡33.4
月見山 ㎡31.6
安倉北 ㎡15.2
長尾町 ㎡38.6
仁川高台 ㎡38.0
米谷 ㎡29.4
山本中 ㎡28.7
光明町 ㎡15.0
亀井町 ㎡13.8
口谷東 ㎡18.4
中州 ㎡33.9
山本丸橋 ㎡25.4
口谷西 ㎡24.8
山本台 ㎡32.9
雲雀丘山手 ㎡24.0
末成町 ㎡19.2
山本西 ㎡27.8
中山寺 ㎡32.4
宝松苑 ㎡22.9
弥生町 ㎡26.5
桜ガ丘 ㎡22.1
平井山荘 ㎡17.9
高松町 ㎡16.0
東洋町 ㎡41.7
売布東の町 ㎡36.2
谷口町 ㎡25.0
中山荘園 ㎡22.3
末広町 ㎡40.4
地区別 土地相場(坪単価)
野上 坪18.4
山手台東 坪13.8
逆瀬台 坪12.6
中山桜台 坪9.4
中山五月台 坪10.3
伊孑志 坪22.1
小林 坪15.9
川面 坪19.7
売布 坪15.7
雲雀丘 坪15.9
中筋山手 坪13.5
仁川北 坪24.9
山本南 坪17.2
千種 坪20.1
武庫山 坪17.7
中筋 坪17.8
高司 坪14.3
清荒神 坪14.0
山手台西 坪12.2
南口 坪26.5
平井 坪13.0
宝梅 坪15.7
小浜 坪14.2
御殿山 坪16.4
南ひばりガ丘 坪14.7
鹿塩 坪19.5
旭町 坪16.5
安倉中 坪11.9
安倉南 坪13.9
逆瀬川 坪24.5
月見山 坪9.3
安倉北 坪15.2
長尾町 坪12.2
仁川高台 坪18.6
米谷 坪15.0
山本中 坪15.5
光明町 坪18.2
亀井町 坪11.7
口谷東 坪14.3
中州 坪20.9
山本丸橋 坪16.3
花屋敷荘園 坪8.9
口谷西 坪15.8
泉町 坪14.0
山本台 坪9.3
雲雀丘山手 坪10.9
末成町 坪14.6
山本西 坪19.4
中山台 坪10.1
中山寺 坪20.0
光ガ丘 坪6.4
仁川台 坪15.2
宝松苑 坪10.0
寿楽荘 坪19.3
福井町 坪15.5
仁川高丸 坪9.8
安倉西 坪11.3
山本野里 坪14.9
泉ガ丘 坪10.6
仁川月見ガ丘 坪16.7
桜ガ丘 坪15.9
平井山荘 坪8.0
山本東 坪17.5
売布東の町 坪19.7
青葉台 坪7.1
星の荘 坪17.6
長寿ガ丘 坪7.5
花屋敷つつじガ丘 坪7.9
今里町 坪17.5
紅葉ガ丘 坪9.0
仁川旭ガ丘 坪14.9
鶴の荘 坪18.1
仁川宮西町 坪21.3
地区別 一戸建て相場
すみれガ丘 3,873万
野上 4,275万
山手台東 5,373万
逆瀬台 2,911万
武庫川町 14,369万
中山桜台 3,137万
中山五月台 2,786万
伊孑志 4,137万
小林 4,067万
川面 4,421万
売布 4,145万
雲雀丘 5,857万
中筋山手 3,904万
仁川北 8,491万
山本南 4,371万
千種 4,685万
武庫山 5,812万
中筋 3,958万
高司 3,857万
清荒神 3,488万
山手台西 4,698万
南口 5,976万
平井 4,376万
宝梅 4,397万
小浜 3,513万
御殿山 3,828万
南ひばりガ丘 3,005万
鹿塩 3,347万
湯本町 10,887万
旭町 9,358万
安倉中 4,063万
安倉南 2,920万
逆瀬川 5,864万
月見山 2,829万
安倉北 3,788万
仁川高台 4,380万
米谷 3,299万
山本中 4,814万
光明町 3,360万
亀井町 2,218万
口谷東 2,948万
中州 5,644万
山本丸橋 3,397万
花屋敷荘園 2,171万
口谷西 3,363万
泉町 3,515万
山本台 2,620万
雲雀丘山手 3,472万
末成町 3,938万
山本西 8,344万
中山台 3,036万
中山寺 4,348万
光ガ丘 1,880万
仁川台 3,909万
宝松苑 3,724万
寿楽荘 4,984万
福井町 2,485万
仁川高丸 3,043万
安倉西 3,587万
山本野里 3,567万
泉ガ丘 2,984万
仁川月見ガ丘 3,583万
桜ガ丘 3,667万
平井山荘 2,588万
山本東 4,280万
花屋敷松ガ丘 2,087万
高松町 2,058万
東洋町 4,463万
青葉台 2,552万
谷口町 1,786万
売布きよしガ丘 2,779万
星の荘 3,452万
中野町 2,815万
長寿ガ丘 2,160万
花屋敷つつじガ丘 2,882万
今里町 3,878万
紅葉ガ丘 2,966万
売布自由ガ丘 4,211万
寿町 2,918万
仁川旭ガ丘 3,087万
大吹町 3,212万
長尾台 1,501万
大成町 4,364万
美座 2,329万
鶴の荘 4,123万
売布ガ丘 2,470万
売布山手町 2,432万
向月町 2,873万
御所の前町 3,759万
社町 7,772万
塔の町 3,509万
仁川うぐいす台 2,141万
ふじガ丘 1,156万
宝塚市の公示価格(国土交通省)
公示価格 地点数
59地点
平均公示価格
16.7/㎡
住宅地 平均
15.3/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
28万19万9万0
24万
17万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 宝塚市逆瀬川1丁目40番2外 | 45.8/㎡ | +4.1% | 銀行 | 逆瀬川 80m |
| 宝塚市栄町1丁目324番3 | 38.2/㎡ | +4.7% | 住宅,店舗 | 阪急宝塚 200m |
| 宝塚市湯本町32番1 | 30.5/㎡ | +2.7% | 住宅,その他 | 阪急宝塚 400m |
| 宝塚市仁川北3丁目222番 | 28.0/㎡ | +1.1% | 店舗 | 仁川 |
| 宝塚市南口2丁目438番2 | 27.2/㎡ | +2.3% | 住宅,店舗,その他 | 宝塚南口 150m |
| 宝塚市中州2丁目336番258 | 24.4/㎡ | +1.2% | 住宅 | 逆瀬川 650m |
| 宝塚市野上2丁目310番3 | 24.2/㎡ | +1.7% | 住宅 | 逆瀬川 250m |
| 宝塚市中筋5丁目217番 | 22.8/㎡ | - | 店舗,事務所 | 中山寺 200m |
| 宝塚市川面5丁目100番 | 22.3/㎡ | +2.3% | 住宅 | 宝塚 200m |
| 宝塚市仁川高台1丁目106番1外 | 21.8/㎡ | +1.9% | 住宅 | 仁川 300m |
| 宝塚市寿楽荘349番外 | 21.8/㎡ | +1.4% | 住宅 | 宝塚南口 400m |
| 宝塚市逆瀬川2丁目136番2 | 21.8/㎡ | +1.4% | 住宅 | 逆瀬川 600m |
| 宝塚市雲雀丘3丁目49番 | 20.9/㎡ | +1.0% | 住宅 | 雲雀丘花屋敷 400m |
| 宝塚市中野町50番 | 20.8/㎡ | +3.0% | 住宅,店舗,その他 | 小林 300m |
| 宝塚市千種1丁目91番2 | 20.6/㎡ | +1.0% | 住宅 | 小林 390m |
| 宝塚市中筋5丁目258番 | 19.7/㎡ | +2.1% | 住宅 | 中山寺 300m |
| 宝塚市武庫山2丁目138番70 | 19.5/㎡ | - | 住宅 | 宝塚南口 750m |
| 宝塚市御殿山3丁目30番2 | 18.9/㎡ | +2.2% | 住宅 | 宝塚 770m |
| 宝塚市伊孑志2丁目221番6 | 18.9/㎡ | +1.1% | 住宅 | 逆瀬川 650m |
| 宝塚市伊孑志3丁目255番8 | 18.8/㎡ | +1.6% | 住宅 | 逆瀬川 800m |
出典: 国土交通省 地価公示(2023年)