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長野市の不動産相場

長野県長野市 | 199地区 | 12,802件の成約データ

長野県長野市の不動産相場(12,802件の成約データ)。マンション平均㎡単価29.0万円(長野県内6位/10市区町村)。5年で+14.3%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

長野県内 6位/10市区町村 前年比 +5.9% 5年変動 +14.3% 県平均比 +2.5%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
+13.0%
成約 直近2年
33.4万/㎡
売出 77件
37.7万/㎡

売出価格は成約価格より約13%高く、交渉余地があります。

🏞️ 土地
+18.2%
成約 直近2年
5.9万/㎡
売出 553件
7.0万/㎡

売出価格は成約価格より約18%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
+89.1%
成約 直近2年
12.8万/㎡
売出 533件
24.1万/㎡

売出価格は成約価格より約89%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 4.96%
賃料相場 1,559円/㎡/月
物件価格 37.7万円/㎡
計算式 月1,559円 × 12 ÷ 37.7万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
40万27万13万0
21万
33万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 29.0/㎡ 942件 +5.9%
土地 5.2/坪 7,038件 +1.4%
一戸建て 11.4/㎡ 4,822件 +2.7%

長野市の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-662人/年
🟡 購買力: 平均所得339万円(全国平均の0.89倍)
🟡 供給: 空き家率15.4%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-16.8%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
45万23万0
38.4万人
36.6万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 384,428 154,771 - -987
2015 383,512 156,064 - -1,107
2016 382,001 156,893 - -1,235
2017 380,459 157,581 - -1,399
2018 378,025 157,858 -994 -1,615
2019 375,884 158,444 -822 -1,713
2020 374,038 159,461 -357 -1,728
2021 371,651 160,266 -375 -1,873
2022 368,785 160,887 -695 -2,399
2023 365,572 161,253 -917 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.2%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少42,777人 / 生産年齢201,890人 / 高齢108,243人(高齢化率30.7%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
390万195万0
302万円
339万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 339万円(2023年)
全国平均の0.89倍
5年間の変化: +1.7%/年
納税義務者数: 178,576人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
186,130
空き家数
28,700
空き家率
15.4%
空き家率の変化: 2018年 15.5%2023年 15.4% (改善)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
40万33万25万
36.3万人
30.4万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 363,086 -0.7% -
2030 352,346 -3.6% -
2035 341,304 -6.6% -
2040 329,524 -9.9% -
2045 317,061 -13.3% -
2050 304,037 -16.8% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

長野市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
74地点
平均公示価格
7.2/㎡
住宅地 平均
5.5/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
19万13万6万0
16万
7万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
長野市大字南長野字石堂東沖1970番1外 35.3/㎡ -0.3% 店舗,旅館 長野 80m
長野市大字南長野字石堂町並1414番1 20.0/㎡ - 店舗 長野 300m
長野市南千歳1丁目19番8 17.8/㎡ -0.6% 店舗 長野 180m
長野市大字南長野字石堂南1282番16 16.8/㎡ - 事務所 長野 300m
長野市大字鶴賀字高畑875番3外 15.8/㎡ - 店舗,旅館 長野 480m
長野市大字栗田字源田窪2138番 14.9/㎡ +1.4% 住宅,店舗,その他 長野 350m
長野市大字南長野字徳永沖1041番3 13.7/㎡ - 事務所 長野 1000m
長野市大字栗田字西番場1611番 13.1/㎡ +3.1% 住宅 長野 450m
長野市大字鶴賀字腰巻2221番8外 13.1/㎡ - 店舗,事務所 権堂
長野市大字鶴賀字舎利田566番2外 11.5/㎡ +1.8% 店舗,事務所 長野 800m
長野市大字鶴賀字苗間平1618番7外 10.5/㎡ - 空地 長野 1100m
長野市大字南長野字石堂南1262番12 10.2/㎡ - 住宅,店舗 長野 340m
長野市大字南長野字十念寺裏624番3外 9.6/㎡ - 事務所 長野 1100m
長野市若里1丁目385番6 9.6/㎡ +1.3% 住宅 長野 1300m
長野市大字鶴賀字流2120番1 9.2/㎡ - 事務所 権堂 450m
長野市大字南長野字本郷207番1 8.6/㎡ +0.8% 住宅 長野 1800m
長野市北条町45番5 7.9/㎡ +0.4% 住宅 長野 2000m
長野市三輪3丁目822番10 7.7/㎡ +0.8% 住宅 本郷 340m
長野市三輪4丁目853番33 7.6/㎡ +0.7% 住宅 本郷 600m
長野市大字高田字川端東沖725番79 7.5/㎡ +0.1% 住宅 長野 2200m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)