神戸市垂水区の不動産相場

Name: 神戸市垂水区の不動産相場データ（兵庫県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

兵庫県神戸市垂水区 | 73地区 | 10,356件の成約データ

兵庫県神戸市垂水区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は23.4万円（成約3,208件）、土地の平均坪単価は12.4万円（1,657件）、一戸建ての平均㎡単価は20.2万円（5,491件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

兵庫県神戸市垂水区の不動産相場（10,356件の成約データ）。マンション平均㎡単価23.4万円（兵庫県内15位/25市区町村）。5年で+5.3%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

兵庫県内 15位/25市区町村前年比 +8.8% 5年変動 +5.3% 県平均比 -8.0%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ +5.2%

成約直近2年

21.6万/㎡

売出 579件

22.7万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▲ +38.7%

成約直近2年

21.0万/㎡

売出 842件

29.1万/㎡

売出価格は成約価格より約39%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.55%

賃料相場 1,429円/㎡/月

物件価格 22.7万円/㎡

計算式月1,429円 × 12 ÷ 22.7万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 4.04%

賃料相場 979円/㎡/月

物件価格 29.1万円/㎡

計算式月979円 × 12 ÷ 29.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

27万18万9万0

21万

22万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	23.4/㎡	3,208件	+8.8%
土地	12.4/坪	1,657件	-5.4%
一戸建て	20.2/㎡	5,491件	+0.3%

神戸市垂水区の需給バランス

条件次第で売却可能

🔴 需要: 人口-0.9%/年、転出超過-977人/年

🟡 購買力: 平均所得387万円（全国平均の1.02倍）

🟡 供給: 空き家率12.4%（全国13.1%より低い）

🟡 将来性: 2050年に人口-23%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

26万13万0

22.5万人

21.3万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	224,729	101,647	-	-370
2015	224,652	102,171	-	-536
2016	224,217	102,414	-	-469
2017	223,496	102,580	-	-539
2018	222,373	102,626	-585	-680
2019	221,309	102,802	-471	-811
2020	219,694	103,002	-724	-1,013
2021	217,523	102,802	-758	-1,328
2022	214,978	102,324	-1,392	-1,449
2023	212,714	101,964	-782	-

世帯数は5年で-0.6%の変化。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少27,359人 / 生産年齢114,792人 / 高齢63,128人（高齢化率30.8%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

446万223万0

357万円

387万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 387万円（2023年）

全国平均の1.02倍

5年間の変化: +1.2%/年

納税義務者数: 688,625人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

108,310

空き家数

13,470

空き家率

12.4%

空き家率の変化: 2018年 14.1% → 2023年 12.4% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

23万18万13万

20.4万人

16.4万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	204,335	-3.9%	-
2030	196,359	-7.7%	-
2035	187,753	-11.7%	-
2040	179,249	-15.7%	-
2045	171,318	-19.5%	-
2050	163,753	-23%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

塩屋町㎡19.5 西舞子㎡21.9 名谷町㎡20.3 神陵台㎡6.9 星陵台㎡27.2 本多聞㎡9.5 高丸㎡27.0 舞子台㎡33.2 五色山㎡32.8 青山台㎡17.8 霞ケ丘㎡30.5 狩口台㎡13.2 歌敷山㎡24.8 上高丸㎡12.3 つつじが丘㎡15.0 南多聞台㎡9.7 舞子坂㎡11.5 学が丘㎡16.2 星が丘㎡18.1 小束山手㎡55.4 山手㎡20.4 千鳥が丘㎡7.8 多聞台㎡13.1 清水が丘㎡12.9 美山台㎡14.8 千代が丘㎡14.8 小束山本町㎡21.6 旭が丘㎡40.6 潮見が丘㎡17.5 小束山㎡17.9 松風台㎡18.4 塩屋北町㎡9.4 東垂水㎡12.1 北舞子㎡24.1 海岸通㎡33.9 多聞町㎡49.6 日向㎡42.2 大町㎡5.9 平磯㎡30.0 西脇㎡13.5 仲田㎡36.9 東舞子町㎡41.4 王居殿㎡13.7 乙木㎡14.2 東垂水町㎡22.3 向陽㎡9.9 天ノ下町㎡42.1 宮本町㎡54.6 陸ノ町㎡38.8

地区別土地相場（坪単価）

塩屋町坪10.3 西舞子坪13.2 名谷町坪7.2 舞多聞西坪8.8 神陵台坪9.6 星陵台坪13.2 本多聞坪11.3 高丸坪13.8 舞子台坪18.2 五色山坪19.6 青山台坪10.7 霞ケ丘坪19.3 狩口台坪18.7 歌敷山坪19.4 上高丸坪11.6 つつじが丘坪8.2 南多聞台坪10.8 舞子坂坪7.1 桃山台坪10.1 学が丘坪12.0 星が丘坪10.2 小束山手坪11.8 山手坪9.9 千鳥が丘坪9.2 多聞台坪7.5 清水が丘坪9.4 美山台坪9.9 千代が丘坪10.8 小束山本町坪10.1 旭が丘坪16.5 潮見が丘坪5.6 泉が丘坪7.3 神和台坪7.1 城が山坪10.7 塩屋北町坪8.6 塩屋台坪3.5 東垂水坪7.8 北舞子坪11.8 福田坪11.0 多聞町坪11.2 日向坪27.3 大町坪16.4 平磯坪16.8 下畑町坪4.4 仲田坪17.5 王居殿坪6.7 中道坪19.5 朝谷町坪6.8 向陽坪10.2 坂上坪18.4 小束台坪10.5

地区別一戸建て相場

塩屋町 2,482万西舞子 2,460万名谷町 2,767万舞多聞西 4,525万神陵台 2,716万星陵台 2,736万本多聞 3,459万高丸 3,596万舞子台 3,285万五色山 3,918万青山台 2,398万霞ケ丘 3,377万狩口台 3,838万歌敷山 3,343万上高丸 2,653万つつじが丘 2,911万南多聞台 2,601万舞子坂 2,242万桃山台 2,554万学が丘 3,550万星が丘 2,309万小束山手 3,816万山手 2,028万千鳥が丘 2,226万多聞台 2,458万清水が丘 3,184万美山台 2,347万千代が丘 1,759万小束山本町 2,350万旭が丘 2,965万潮見が丘 1,991万小束山 2,780万泉が丘 1,891万松風台 3,220万神和台 2,042万城が山 2,172万塩屋北町 2,316万塩屋台 1,173万東垂水 1,319万北舞子 3,259万福田 2,969万多聞町 4,074万日向 4,469万大町 3,077万平磯 4,613万下畑町 1,624万西脇 4,032万仲田 3,305万東舞子町 3,292万王居殿 1,434万乙木 1,253万小束台東 5,495万東垂水町 1,589万中道 3,736万朝谷町 2,489万向陽 1,476万坂上 4,605万馬場通 3,443万瑞穂通 3,622万野田通 2,587万清玄町 3,086万御霊町 3,800万清水通 3,173万舞多聞東 5,169万川原 5,618万みずき台 6,000万

神戸市垂水区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

62地点

平均公示価格

12.0/㎡

住宅地平均

12.0/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

23万15万8万0

20万

12万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
神戸市垂水区五色山１丁目１２８４番４	21.0/㎡	+5.0%	住宅	垂水 400m
神戸市垂水区霞ケ丘５丁目１５８６番１０	20.5/㎡	+4.1%	住宅	垂水 1200m
神戸市垂水区坂上１丁目２８番１	19.5/㎡	+4.3%	住宅	垂水 500m
神戸市垂水区清水通２１番４外	19.0/㎡	+3.3%	住宅	垂水 750m
神戸市垂水区東舞子町１８３０番２	18.9/㎡	+4.4%	住宅	舞子 300m
神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外	18.8/㎡	+4.4%	住宅	朝霧 450m
神戸市垂水区舞子台３丁目１５番７	18.7/㎡	+4.5%	住宅	舞子 850m
神戸市垂水区霞ケ丘７丁目２２４１番２７３	18.6/㎡	+3.3%	住宅	垂水 1500m
神戸市垂水区旭が丘１丁目９９２番１９	16.9/㎡	+3.0%	住宅	垂水 450m
神戸市垂水区中道５丁目１０番１	16.8/㎡	+1.8%	住宅	垂水 1000m
神戸市垂水区高丸２丁目２２４５番１７４外	16.3/㎡	+3.8%	住宅	垂水 950m
神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０	16.1/㎡	+2.5%	住宅	舞子 600m
神戸市垂水区山手２丁目５番１	16.0/㎡	+1.9%	住宅	東垂水 400m
神戸市垂水区西舞子３丁目２番１	15.0/㎡	-	住宅	西舞子 310m
神戸市垂水区舞子台５丁目１５７２番３	14.5/㎡	+3.6%	住宅	舞子 750m
神戸市垂水区狩口台２丁目２８番	14.1/㎡	+2.9%	住宅	朝霧 1300m
神戸市垂水区向陽３丁目２番１	14.1/㎡	+0.7%	住宅,店舗,その他	垂水 2200m
神戸市垂水区星陵台２丁目１０６４番１０５６	13.9/㎡	+1.5%	住宅	垂水 1700m
神戸市垂水区西舞子１丁目２０７４番２外	13.6/㎡	+1.5%	住宅	舞子 480m
神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内	12.8/㎡	+4.1%	店舗	学園都市 1900m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

神戸市垂水区の主要駅