札幌市中央区の不動産相場

北海道札幌市中央区 | 76地区 | 16,144件の成約データ

マンション㎡単価

北海道札幌市中央区の不動産相場（16,144件の成約データ）。マンション平均㎡単価29.7万円（北海道内1位/23市区町村）。5年で+26.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

北海道内 1位/23市区町村全国上位 30% 前年比 +4.9% 5年変動 +26.5% 県平均比 +81.3%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ -9.2%

成約直近2年

37.9万/㎡

売出 192件

34.4万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▶ +6.0%

成約直近2年

49.2万/㎡

売出 11件

52.1万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.96%

賃料相場 1,709円/㎡/月

物件価格 34.4万円/㎡

計算式月1,709円 × 12 ÷ 34.4万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

46万31万15万0

18万

40万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	29.7/㎡	11,147件	+4.9%
土地	16.4/坪	2,270件	-0.1%
一戸建て	31.4/㎡	2,727件	+5.1%

札幌市中央区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟢 需要: 人口+0.8%/年、転入超過+2,584人/年

🟡 購買力: 平均所得341万円（全国平均の0.90倍）

🔴 供給: 空き家率18.4%（全国13.1%より高い）

🟢 将来性: 2050年に人口+4.3%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

29万15万0

22.7万人

24.5万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	226,964	132,090	-	-109
2015	230,382	134,787	-	-20
2016	232,148	136,229	-	-273
2017	233,884	137,901	-	-231
2018	235,449	139,501	+1,748	-430
2019	238,198	141,779	+3,096	-617
2020	239,944	143,803	+2,452	-714
2021	241,244	145,810	+2,371	-981
2022	244,032	148,495	+3,379	-1,175
2023	245,023	149,900	+2,001	-

世帯数は5年で7.5%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少23,868人 / 生産年齢157,719人 / 高齢57,544人（高齢化率24.1%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

393万197万0

302万円

341万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 341万円（2023年）

全国平均の0.9倍

5年間の変化: +1.6%/年

納税義務者数: 918,653人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

174,070

空き家数

32,100

空き家率

18.4%

空き家率の変化: 2018年 18.4% → 2023年 18.4% （悪化）

競合が多く、差別化や価格調整が必要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

30万26万21万

25.7万人

25.6万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	257,249	+5%	-
2030	261,989	+6.9%	-
2035	264,270	+7.9%	-
2040	263,742	+7.6%	-
2045	260,421	+6.3%	-
2050	255,587	+4.3%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

大通西㎡33.4 北１条西㎡39.0 南９条西㎡18.6 北５条西㎡26.9 南６条西㎡22.5 南１４条西㎡23.4 南１１条西㎡21.9 南２条西㎡35.4 南１３条西㎡24.3 北４条西㎡27.9 南１条西㎡36.3 南１２条西㎡24.9 宮の森２条㎡20.6 北３条西㎡30.1 宮の森３条㎡24.5 南８条西㎡17.7 北３条東㎡58.2 北６条西㎡29.1 南７条西㎡25.4 南４条西㎡26.3 南１５条西㎡26.7 南３条西㎡32.5 南１０条西㎡18.7 宮の森１条㎡24.1 北７条西㎡26.4 南１７条西㎡25.9 南１９条西㎡19.7 南５条西㎡33.1 南１６条西㎡26.0 南２条東㎡30.5 大通東㎡44.6 南１８条西㎡21.8 北２条西㎡32.0 北１条東㎡41.4 宮の森４条㎡20.8 南２３条西㎡19.2 北２条東㎡38.6 南２０条西㎡19.7 円山西町㎡15.8 南２１条西㎡22.7 北８条西㎡29.1 北９条西㎡26.8 南２２条西㎡23.5 南１条東㎡32.7 北４条東㎡69.7 南２４条西㎡15.0 南３条東㎡32.5 南２６条西㎡15.7 伏見㎡15.2 北１０条西㎡44.0 北５条東㎡46.1 旭ケ丘㎡20.7 北１１条西㎡27.6 北１２条西㎡40.7 南２５条西㎡12.9 南５条東㎡16.5 南２７条西㎡17.8 南７条東㎡47.2 南２８条西㎡13.5 南４条東㎡44.1 宮ケ丘㎡42.8 北２１条西㎡20.3

地区別土地相場（坪単価）

大通西坪45.2 北１条西坪36.6 南９条西坪21.3 北５条西坪19.7 南６条西坪21.0 南１４条西坪16.1 南１１条西坪19.2 南２条西坪53.5 南１３条西坪15.6 北４条西坪23.8 南１条西坪68.9 南１２条西坪16.7 宮の森２条坪11.2 北３条西坪21.3 宮の森３条坪16.4 南８条西坪21.9 北３条東坪23.1 北６条西坪20.4 南７条西坪21.2 南４条西坪20.0 南１５条西坪15.0 南３条西坪40.5 南１０条西坪17.6 宮の森１条坪12.9 北７条西坪17.1 南１７条西坪16.5 南１９条西坪14.2 南５条西坪23.4 南１６条西坪16.1 南２条東坪34.0 大通東坪21.8 南１８条西坪12.9 北２条西坪22.5 北１条東坪30.6 宮の森４条坪14.6 南２３条西坪11.1 北２条東坪15.9 南２０条西坪13.6 円山西町坪4.7 南２１条西坪14.2 北９条西坪12.6 南２２条西坪16.8 北４条東坪21.3 南２４条西坪10.3 南２６条西坪11.3 伏見坪6.7 旭ケ丘坪10.9 南２９条西坪10.8 南２５条西坪14.2 双子山坪7.1 界川坪5.6 南２７条西坪7.3 北１３条西坪11.7 盤渓坪0.8 北２０条西坪11.1

地区別一戸建て相場

大通西 28,947万北１条西 29,489万南９条西 9,460万北５条西 17,889万南６条西 11,882万南１４条西 8,576万南１１条西 11,673万南２条西 22,534万南１３条西 8,632万北４条西 27,945万南１条西 35,834万南１２条西 8,450万宮の森２条 5,907万北３条西 20,934万宮の森３条 6,533万南８条西 8,538万北３条東 19,043万北６条西 11,305万南７条西 10,221万南４条西 16,770万南１５条西 7,602万南３条西 20,433万南１０条西 8,157万宮の森１条 8,619万北７条西 16,520万南１７条西 11,010万南１９条西 18,698万南５条西 14,428万南１６条西 6,230万南２条東 14,869万大通東 16,539万南１８条西 6,248万北２条西 19,583万北１条東 26,697万宮の森４条 6,586万南２３条西 4,023万北２条東 22,959万南２０条西 6,704万円山西町 2,744万南２１条西 5,150万北８条西 11,848万北９条西 8,954万南２２条西 6,847万南１条東 26,391万南２４条西 3,925万南２６条西 3,689万伏見 5,695万旭ケ丘 5,146万南２９条西 3,223万南２５条西 3,936万双子山 3,799万界川 5,605万北１３条西 6,158万南２８条西 3,296万北１４条西 5,396万南４条東 17,693万北１５条西 4,675万

札幌市中央区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

60地点

平均公示価格

66.3/㎡

住宅地平均

18.1/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

76万51万25万0

36万

66万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
札幌市中央区北４条西４丁目１番７外	605.0/㎡	+8.6%	店舗,事務所	さっぽろ
札幌市中央区南１条西４丁目１番１外	600.0/㎡	+8.1%	その他	大通
札幌市中央区北１条西３丁目３番２２	312.0/㎡	+8.3%	店舗,事務所	大通 350m
札幌市中央区大通西６丁目６番１	244.0/㎡	+8.0%	事務所	大通 150m
札幌市中央区南２条西３丁目１１番５	205.0/㎡	+7.9%	店舗	大通 260m
札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外	128.0/㎡	+4.1%	店舗	すすきの 200m
札幌市中央区北１条西７丁目３番３外	104.0/㎡	+8.6%	事務所	大通 350m
札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外	95.0/㎡	+8.0%	事務所	西１８丁目
札幌市中央区南１条東２丁目８番１	82.5/㎡	+8.4%	住宅,店舗,事務所,その他	バスセンター前 130m
札幌市中央区北２条東１丁目２番１外	82.5/㎡	+9.3%	事務所	さっぽろ 280m
札幌市中央区北３条東２丁目２番２	79.5/㎡	+15.2%	住宅,店舗,事務所,その他	さっぽろ 260m
札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外	74.0/㎡	+10.0%	事務所	西１１丁目 400m
札幌市中央区大通東３丁目１番３１	70.5/㎡	+10.7%	事務所	バスセンター前 170m
札幌市中央区南１条西２６丁目１８５番５	70.0/㎡	+7.7%	住宅,その他	円山公園 100m
札幌市中央区南６条西３丁目６番３１	66.5/㎡	+4.7%	店舗	すすきの 300m
札幌市中央区北５条西２８丁目１３番	65.2/㎡	+7.6%	住宅,店舗	西２８丁目 80m
札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外	57.3/㎡	+10.0%	事務所	西１１丁目 330m
札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外	53.3/㎡	+7.9%	店舗,事務所	豊水すすきの 350m
札幌市中央区北３条西２４丁目２５９番８	51.5/㎡	+9.6%	住宅,店舗,その他	西２８丁目 500m
札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３	42.9/㎡	+10.3%	住宅,店舗,その他	中島公園 420m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

札幌市中央区の主要駅