札幌市中央区の不動産相場
北海道札幌市中央区 | 76地区 | 15,174件の成約データ
北海道札幌市中央区の不動産相場は、2026年9月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は27.1万円（成約11,510件）、土地の平均坪単価は35.8万円（1,507件）、一戸建ての平均㎡単価は22.1万円（2,157件）です。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
北海道札幌市中央区の不動産相場（15,174件の成約データ）。マンション平均㎡単価27.1万円（北海道内1位/22市区町村）。5年で+33.4%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
北海道内
1位/22市区町村
前年比
+0.0%
5年変動
+33.4%
県平均比
+60.8%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▶
+0.5%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
一戸建て
▼
-28.2%
売出価格は成約価格より低く出ています（-28%）。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
5.19%
賃料相場
1,732円/㎡/月
物件価格
40.0万円/㎡
計算式
月1,732円 × 12 ÷ 40.0万円
収益性と資産性のバランスが取れた水準です。実需・投資の両面から需要が見込めます。
一戸建て
5.59%
賃料相場
1,715円/㎡/月
物件価格
36.8万円/㎡
計算式
月1,715円 × 12 ÷ 36.8万円
収益性と資産性のバランスが取れた水準です。実需・投資の両面から需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
50万40万30万20万10万
18万
40万
'08'11'14'17'20'23'26
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 27.1万/㎡ | 11,510件 | - |
| 土地 | 35.8万/坪 | 1,507件 | +7.0% |
| 一戸建て | 22.1万/㎡ | 2,157件 | +4.5% |
札幌市中央区の需給バランス
条件次第で売却可能
🟢 需要: 人口+0.6%/年、転入超過+2,438人/年
🟡 購買力: 平均所得363万円（札幌市全体、全国平均の0.92倍）
🔴 供給: 空き家率18.4%（全国13.5%より高い）
🟢 将来性: 2050年に人口+3.9%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
26万25万24万23万22万
23万人
24.6万人
'15'17'19'21'23'24
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 230,382 | 134,787 | - | -20 |
| 2016 | 232,148 | 136,229 | - | -273 |
| 2017 | 233,884 | 137,901 | - | -231 |
| 2018 | 235,449 | 139,501 | +1,748 | -430 |
| 2019 | 238,198 | 141,779 | +3,096 | -617 |
| 2020 | 239,944 | 143,803 | +2,452 | -714 |
| 2021 | 241,244 | 145,810 | +2,371 | -981 |
| 2022 | 244,032 | 148,495 | +3,379 | -1,175 |
| 2023 | 245,023 | 149,900 | +2,001 | -1,352 |
| 2024 | 245,916 | 151,241 | +1,935 | - |
世帯数は5年で6.7%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少23,868人 / 生産年齢157,719人 / 高齢57,544人（高齢化率24.1%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
375万350万325万300万275万
304万円
363万円
'15'17'19'21'23'24
平均所得: 363万円（2024年度・札幌市全体の値）
※ 市町村税課税状況等の調は市単位の統計のため、区固有の所得ではなく札幌市全体の平均を表示しています。
全国平均の0.92倍
5年間の変化: +2.6%/年
納税義務者数: 874,563人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
174,070
空き家数
32,100
空き家率
18.4%
空き家率の変化: 2018年 18.4% → 2023年 18.4%
（悪化）
競合が多く、差別化や価格調整が必要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
26.5万26.25万26万25.75万25.5万
25.7万人
25.6万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 257,249 | +4.6% | - |
| 2030 | 261,989 | +6.5% | - |
| 2035 | 264,270 | +7.5% | - |
| 2040 | 263,742 | +7.2% | - |
| 2045 | 260,421 | +5.9% | - |
| 2050 | 255,587 | +3.9% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 北４条東 | 69.3万 | − | − | |
| 北３条東 | 58.8万 | − | − | |
| 北５条東 | 48.0万 | − | − | |
| 南７条東 | 47.6万 | − | − | |
| 大通東 | 45.7万 | − | − | |
| 北１０条西 | 44.2万 | − | − | |
| 南４条東 | − | − | − | |
| 宮ケ丘 | − | − | − | |
| 北１条東 | 42.2万 | − | − | |
| 北１２条西 | 41.7万 | − | − | |
| 北２条東 | 40.4万 | − | − | |
| 北１条西 | 39.5万 | − | 29,489万 | |
| 南２条西 | 38.0万 | − | − | |
| 南１条西 | 36.9万 | − | − | |
| 南５条西 | 35.0万 | 77.5万 | 14,195万 | |
| 大通西 | 34.4万 | − | − | |
| 南１条東 | 33.4万 | − | − | |
| 南３条西 | 32.7万 | − | − | |
| 南３条東 | 32.5万 | − | − | |
| 北２条西 | 32.4万 | − | − | |
| 南２条東 | 31.5万 | − | − | |
| 北３条西 | 30.7万 | − | − | |
| 北８条西 | 29.7万 | − | − | |
| 北６条西 | 29.6万 | − | 11,542万 | |
| 北４条西 | 28.3万 | − | − | |
| 北１１条西 | 28.0万 | − | − | |
| 北５条西 | 27.3万 | − | − | |
| 南１５条西 | 27.0万 | 49.9万 | 7,512万 | |
| 北９条西 | 26.9万 | − | − | |
| 北７条西 | 26.6万 | − | − | |
| 南４条西 | 26.5万 | − | 18,632万 | |
| 南１６条西 | 26.4万 | 53.4万 | 6,133万 | |
| 南１７条西 | 25.8万 | − | 10,862万 | |
| 南７条西 | 25.5万 | 70.1万 | 10,242万 | |
| 南１２条西 | 25.2万 | 55.3万 | 8,357万 | |
| 宮の森３条 | 25.0万 | 54.1万 | 7,647万 | |
| 南１３条西 | 24.9万 | 52.8万 | 8,501万 | |
| 宮の森１条 | 24.3万 | 42.7万 | 8,387万 | |
| 南２２条西 | 23.9万 | − | − | |
| 南１４条西 | 23.4万 | 53.3万 | 8,590万 | |
| 南６条西 | 22.9万 | 69.0万 | 12,060万 | |
| 南２１条西 | 22.6万 | − | − | |
| 南１８条西 | 22.2万 | 42.7万 | 6,137万 | |
| 南１１条西 | 22.0万 | 63.4万 | 11,586万 | |
| 宮の森２条 | 20.7万 | 36.9万 | 5,950万 | |
| 北２１条西 | − | − | − | |
| 旭ケ丘 | − | − | − | |
| 南２０条西 | 20.1万 | − | 6,685万 | |
| 宮の森４条 | 19.8万 | 49.6万 | 6,700万 | |
| 南１９条西 | 19.7万 | 47.0万 | − | |
| 南２３条西 | 19.2万 | − | − | |
| 南９条西 | 19.1万 | 70.4万 | 9,464万 | |
| 南１０条西 | 18.8万 | 58.2万 | 8,106万 | |
| 南８条西 | 17.9万 | 72.3万 | 8,478万 | |
| 南２７条西 | − | − | − | |
| 南５条東 | 16.6万 | − | − | |
| 南２６条西 | 16.2万 | − | − | |
| 南２４条西 | 15.2万 | − | 3,892万 | |
| 伏見 | 15.0万 | − | 5,504万 | |
| 円山西町 | 15.0万 | 15.9万 | 2,749万 | |
| 南２８条西 | − | − | − | |
| 南２５条西 | − | − | − | |
| 北１３条西 | − | − | − | |
| 北２０条西 | − | − | − | |
| 南２９条西 | − | − | − | |
| 双子山 | − | − | − | |
| 界川 | − | − | − | |
| 盤渓 | − | − | − | |
| 北１４条西 | − | − | − | |
| 北１５条西 | − | − | − | |
| 北１７条西 | − | − | − |
札幌市中央区の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
60地点
平均公示価格
66.3万/㎡
住宅地 平均
18.1万/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
100万80万60万40万20万
36万
66万
'00'03'06'09'12'15'18'21'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 札幌市中央区北４条西４丁目１番７外 | 605.0万/㎡ | +8.6% | 店舗,事務所 | さっぽろ |
| 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外 | 600.0万/㎡ | +8.1% | その他 | 大通 |
| 札幌市中央区北１条西３丁目３番２２ | 312.0万/㎡ | +8.3% | 店舗,事務所 | 大通 350m |
| 札幌市中央区大通西６丁目６番１ | 244.0万/㎡ | +8.0% | 事務所 | 大通 150m |
| 札幌市中央区南２条西３丁目１１番５ | 205.0万/㎡ | +7.9% | 店舗 | 大通 260m |
| 札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外 | 128.0万/㎡ | +4.1% | 店舗 | すすきの 200m |
| 札幌市中央区北１条西７丁目３番３外 | 104.0万/㎡ | +8.6% | 事務所 | 大通 350m |
| 札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外 | 95.0万/㎡ | +8.0% | 事務所 | 西１８丁目 |
| 札幌市中央区南１条東２丁目８番１ | 82.5万/㎡ | +8.4% | 住宅,店舗,事務所,その他 | バスセンター前 130m |
| 札幌市中央区北２条東１丁目２番１外 | 82.5万/㎡ | +9.3% | 事務所 | さっぽろ 280m |
| 札幌市中央区北３条東２丁目２番２ | 79.5万/㎡ | +15.2% | 住宅,店舗,事務所,その他 | さっぽろ 260m |
| 札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外 | 74.0万/㎡ | +10.0% | 事務所 | 西１１丁目 400m |
| 札幌市中央区大通東３丁目１番３１ | 70.5万/㎡ | +10.7% | 事務所 | バスセンター前 170m |
| 札幌市中央区南１条西２６丁目１８５番５ | 70.0万/㎡ | +7.7% | 住宅,その他 | 円山公園 100m |
| 札幌市中央区南６条西３丁目６番３１ | 66.5万/㎡ | +4.7% | 店舗 | すすきの 300m |
| 札幌市中央区北５条西２８丁目１３番 | 65.2万/㎡ | +7.6% | 住宅,店舗 | 西２８丁目 80m |
| 札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外 | 57.3万/㎡ | +10.0% | 事務所 | 西１１丁目 330m |
| 札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外 | 53.3万/㎡ | +7.9% | 店舗,事務所 | 豊水すすきの 350m |
| 札幌市中央区北３条西２４丁目２５９番８ | 51.5万/㎡ | +9.6% | 住宅,店舗,その他 | 西２８丁目 500m |
| 札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３ | 42.9万/㎡ | +10.3% | 住宅,店舗,その他 | 中島公園 420m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
札幌市中央区の主要駅
取引件数の多い順。駅名のリンク先で駅周辺の詳細相場（駅距離別・築年別）を確認できます。
| 駅 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 円山公園 | 30.0万 | 48.0万 | 7,471万 | 2,709 |
| 西１８丁目 | 27.2万 | 69.5万 | 12,664万 | 2,287 |
| 西２８丁目 | 27.1万 | 60.0万 | 9,839万 | 2,036 |
| 西１１丁目 | 29.0万 | 65.8万 | 14,329万 | 1,921 |
| 幌平橋 | 23.9万 | 47.5万 | 8,653万 | 1,846 |
| バスセンター前 | 40.9万 | 90.3万 | 21,322万 | 1,192 |
| 中島公園 | 18.4万 | 70.9万 | 10,961万 | 1,146 |
| 桑園 | 31.5万 | 51.5万 | 11,498万 | 924 |
| 苗穂 | 54.0万 | 39.5万 | 12,717万 | 364 |
| すすきの(市営) | 26.0万 | 156.1万 | 22,108万 | 357 |
| さっぽろ(札幌市営) | 41.6万 | 88.8万 | 37,470万 | 284 |
| 大通 | 51.8万 | 453.9万 | 80,363万 | 250 |
| 豊水すすきの | 35.1万 | 82.9万 | 26,316万 | 240 |
| 二十四軒 | 22.7万 | 51.6万 | 7,672万 | 208 |
| 札幌(ＪＲ) | 45.8万 | − | − | 196 |
| 西線１４条 | 28.7万 | − | 4,471万 | 189 |
| 西線１１条 | 25.3万 | − | 6,100万 | 160 |
| 西線１６条 | 27.1万 | − | 6,221万 | 157 |
| 中央図書館前 | 19.4万 | − | − | 117 |
| ロープウェイ入口 | 19.7万 | − | 5,814万 | 116 |