熊本市東区の不動産相場

Name: 熊本市東区の不動産相場データ（熊本県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

熊本県熊本市東区 | 67地区 | 6,415件の成約データ

熊本県熊本市東区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は20.5万円（成約772件）、土地の平均坪単価は6.5万円（2,582件）、一戸建ての平均㎡単価は13.6万円（3,061件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

熊本県熊本市東区の不動産相場（6,415件の成約データ）。マンション平均㎡単価20.5万円（熊本県内6位/8市区町村）。5年で+9.4%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

熊本県内 6位/8市区町村前年比 -0.8% 5年変動 +9.4% 県平均比 -9.2%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▲ +17.1%

成約直近2年

21.4万/㎡

売出 102件

25.1万/㎡

売出価格は成約価格より約17%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て

▲ +98.8%

成約直近2年

15.3万/㎡

売出 503件

30.5万/㎡

売出価格は成約価格より約99%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.97%

賃料相場 1,247円/㎡/月

物件価格 25.1万円/㎡

計算式月1,247円 × 12 ÷ 25.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

一戸建て 4.17%

賃料相場 1,059円/㎡/月

物件価格 30.5万円/㎡

計算式月1,059円 × 12 ÷ 30.5万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

26万17万9万0

21万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	20.5/㎡	772件	-0.8%
土地	6.5/坪	2,582件	+1.0%
一戸建て	13.6/㎡	3,061件	+2.8%

熊本市東区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟢 需要: 人口+0.1%/年、転入超過+76人/年

🟡 購買力: 平均所得338万円（全国平均の0.89倍）

🟡 供給: 空き家率11.3%（全国13.1%より低い）

🟡 将来性: 2050年に人口-13.4%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

22万11万0

19.1万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	191,467	82,540	-	+635
2015	191,487	83,408	-	+439
2016	189,380	82,882	-	+301
2017	189,165	83,542	-	+337
2018	189,873	84,526	+306	+278
2019	190,464	85,627	+247	+88
2020	190,779	86,539	+34	+46
2021	190,793	87,316	-3	+25
2022	191,299	88,423	+359	-279
2023	191,238	89,165	-129	-

世帯数は5年で5.5%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少28,048人 / 生産年齢112,036人 / 高齢45,768人（高齢化率24.6%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

389万195万0

302万円

338万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 338万円（2023年）

全国平均の0.89倍

5年間の変化: +1.1%/年

納税義務者数: 338,270人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

91,720

空き家数

10,340

空き家率

11.3%

空き家率の変化: 2018年 10.5% → 2023年 11.3% （悪化）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

21万18万14万

18.8万人

16.6万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	187,831	-1.8%	-
2030	184,683	-3.4%	-
2035	180,668	-5.5%	-
2040	176,098	-7.9%	-
2045	171,014	-10.6%	-
2050	165,521	-13.4%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

長嶺南㎡22.7 健軍㎡17.6 若葉㎡29.7 月出㎡19.8 佐土原㎡17.0 尾ノ上㎡21.4 保田窪㎡20.5 小峯㎡12.7 八反田㎡16.0 東野㎡23.9 長嶺西㎡19.7 新南部㎡14.1 西原㎡21.8 山ノ内㎡18.7 東町㎡21.8 新外㎡12.8 保田窪本町㎡24.6 錦ケ丘㎡24.0 東本町㎡20.8

地区別土地相場（坪単価）

長嶺南坪6.9 戸島西坪5.3 小山坪3.9 長嶺東坪6.1 健軍坪10.0 御領坪6.0 若葉坪7.9 月出坪8.3 戸島坪3.9 佐土原坪5.9 尾ノ上坪9.4 保田窪坪6.8 花立坪7.7 沼山津坪5.3 桜木坪7.6 下江津坪7.0 小峯坪6.1 八反田坪5.7 東野坪7.9 長嶺西坪6.2 湖東坪7.9 上南部坪3.9 新南部坪6.1 江津坪7.5 画図町大字重富坪5.1 山ノ神坪7.4 西原坪6.8 京塚本町坪8.1 新生坪9.7 榎町坪5.7 秋津坪5.4 下南部坪5.6 三郎坪7.7 山ノ内坪6.6 南町坪8.1 東京塚町坪9.0 画図町大字下無田坪3.3 新外坪7.1 保田窪本町坪6.6 錦ケ丘坪12.3 広木町坪6.5 健軍本町坪8.0 水源坪8.6 秋津町秋田坪4.9 小山町坪3.0 神園坪2.9 昭和町坪9.9 画図町大字所島坪5.1 渡鹿坪6.2 戸島町坪1.8

地区別一戸建て相場

長嶺南 3,299万戸島西 3,403万小山 2,802万長嶺東 2,792万健軍 6,068万御領 4,994万若葉 3,019万月出 5,441万戸島 2,327万佐土原 3,745万尾ノ上 5,247万保田窪 3,627万花立 3,734万沼山津 2,774万桜木 3,345万下江津 2,956万小峯 3,387万八反田 2,497万東野 3,537万長嶺西 3,807万湖東 3,347万上南部 2,419万新南部 4,748万江津 3,176万画図町大字重富 2,745万山ノ神 3,241万西原 4,815万京塚本町 2,188万新生 3,882万榎町 2,264万秋津 3,444万下南部 2,995万三郎 2,818万山ノ内 2,591万南町 1,790万東京塚町 3,132万画図町大字下無田 2,879万新外 2,539万保田窪本町 5,525万錦ケ丘 8,300万広木町 2,942万健軍本町 3,905万水源 2,340万秋津町秋田 2,611万小山町 2,551万石原 2,366万昭和町 3,141万画図町大字所島 3,050万渡鹿 2,506万画図東 2,582万戸島本町 2,380万

熊本市東区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

31地点

平均公示価格

7.6/㎡

住宅地平均

7.1/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

15万10万5万0

13万

8万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外	14.6/㎡	+2.8%	店舗	水前寺 2300m
熊本市東区若葉１丁目４４２番	13.3/㎡	-0.7%	店舗,倉庫	新水前寺 4000m
熊本市東区花立２丁目６９番外	10.8/㎡	+1.9%	店舗	新水前寺 5100m
熊本市東区月出２丁目２３０５番８	10.6/㎡	+1.9%	住宅,店舗,その他	東海学園前 2900m
熊本市東区尾ノ上２丁目２９４番	10.0/㎡	+2.6%	住宅	水前寺 2800m
熊本市東区京塚本町１７８６番１１	9.2/㎡	+0.8%	住宅	水前寺 2100m
熊本市東区新生２丁目９５番	9.1/㎡	+3.4%	住宅	新水前寺 3700m
熊本市東区花立４丁目５９番	9.0/㎡	+4.4%	住宅	新水前寺 6000m
熊本市東区東野２丁目１４番３	8.9/㎡	-	住宅	新水前寺 4900m
熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５	8.7/㎡	+3.3%	店舗,事務所	水前寺 4700m
熊本市東区湖東２丁目２１０番	8.6/㎡	+1.9%	住宅	新水前寺 3000m
熊本市東区石原２丁目３７４番１外	8.4/㎡	+12.1%	店舗,倉庫	光の森 2200m
熊本市東区若葉４丁目２５８番	8.3/㎡	+2.2%	住宅	新水前寺 4800m
熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５	8.2/㎡	+2.3%	住宅	水前寺 4900m
熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０	7.9/㎡	+0.9%	住宅	水前寺 3500m
熊本市東区西原１丁目１２番４	7.6/㎡	+1.3%	住宅	水前寺 3200m
熊本市東区榎町３５５４番５５	7.6/㎡	+0.4%	住宅	新水前寺 4900m
熊本市東区長嶺西２丁目３２２４番６４	7.2/㎡	+1.1%	住宅	水前寺 4000m
熊本市東区下江津１丁目３１番４４	6.8/㎡	+2.5%	住宅	新水前寺 3200m
熊本市東区長嶺東４丁目１４１３番２１	6.7/㎡	+1.2%	住宅	水前寺 6000m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

熊本市東区の主要駅