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明石市の不動産相場

兵庫県明石市 | 98地区 | 15,145件の成約データ

兵庫県明石市の不動産相場(15,145件の成約データ)。マンション平均㎡単価22.9万円(兵庫県内13位/25市区町村)。5年で+21.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

兵庫県内 13位/25市区町村 前年比 -1.3% 5年変動 +21.5% 県平均比 -9.9%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-21.0%
成約 直近2年
26.7万/㎡
売出 498件
21.1万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-21%)。

🏞️ 土地
+7.4%
成約 直近2年
14.0万/㎡
売出 453件
15.0万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
+36.0%
成約 直近2年
23.7万/㎡
売出 815件
32.2万/㎡

売出価格は成約価格より約36%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.97%
賃料相場 1,404円/㎡/月
物件価格 21.1万円/㎡
計算式 月1,404円 × 12 ÷ 21.1万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
32万21万11万0
16万
27万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 22.9/㎡ 4,421件 -1.3%
土地 11.0/坪 4,358件 +6.6%
一戸建て 20.9/㎡ 6,366件 -6.9%

明石市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟢 需要: 人口+0.2%/年、転入超過+1,311人/年
🟡 購買力: 平均所得352万円(全国平均の0.93倍)
🟡 供給: 空き家率11.2%(全国13.1%より低い)
🟢 将来性: 2050年に人口-12%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
36万18万0
29.8万人
30.7万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 297,547 128,786 - +30
2015 298,059 130,028 - -36
2016 298,799 131,209 - -14
2017 301,182 133,241 - -33
2018 303,129 134,804 +1,921 -40
2019 303,961 136,089 +1,063 -265
2020 304,382 137,288 +677 -319
2021 304,906 138,343 +932 -311
2022 305,404 139,447 +1,215 -761
2023 306,760 140,691 +1,785 -
世帯数は5年で4.4%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成(2020年国勢調査): 年少41,155人 / 生産年齢177,638人 / 高齢79,617人(高齢化率26.7%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
405万203万0
319万円
352万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 352万円(2023年)
全国平均の0.93倍
5年間の変化: +1.5%/年
納税義務者数: 140,887人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
156,550
空き家数
17,490
空き家率
11.2%
空き家率の変化: 2018年 13.1%2023年 11.2% (改善)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
34万28万22万
30.5万人
27万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 305,438 -0.4% -
2030 300,637 -2% -
2035 294,622 -4% -
2040 287,248 -6.4% -
2045 278,846 -9.1% -
2050 269,828 -12% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 一戸建て相場

明石市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
51地点
平均公示価格
12.8/㎡
住宅地 平均
10.3/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
22万15万7万0
19万
13万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
明石市本町1丁目1番29外 52.5/㎡ +1.0% 事務所 明石 280m
明石市朝霧南町1丁目165番5 26.8/㎡ +3.5% 店舗,医院 朝霧
明石市小久保1丁目4番3外 26.2/㎡ +5.6% 事務所,その他 西明石 350m
明石市大明石町1丁目1291番2 26.0/㎡ +3.2% 店舗,事務所 明石 260m
明石市樽屋町8番4外 25.2/㎡ +3.3% 事務所 明石 650m
明石市大久保町駅前2丁目1番4 22.8/㎡ +1.8% 住宅,店舗,事務所 大久保 220m
明石市太寺4丁目52番 19.2/㎡ +3.8% 住宅 明石 1300m
明石市山下町943番8 18.7/㎡ +3.9% 住宅 明石 350m
明石市本町1丁目9番12 17.9/㎡ +3.5% 住宅,店舗,その他 明石 550m
明石市人丸町291番8 15.1/㎡ +2.7% 住宅 明石 900m
明石市西新町2丁目7番4 14.7/㎡ +3.5% 店舗,事務所 西新町 170m
明石市明南町1丁目3番7 14.6/㎡ +3.5% 銀行 西明石 900m
明石市桜町2番5 14.5/㎡ +3.6% 店舗 明石 650m
明石市大久保町ゆりのき通2丁目15番1 14.1/㎡ +5.2% 住宅 大久保 550m
明石市野々上2丁目7番5 13.4/㎡ +4.7% 住宅 西明石 750m
明石市松が丘5丁目155番 13.4/㎡ +3.9% 住宅 朝霧 900m
明石市魚住町錦が丘3丁目8番11外 13.3/㎡ +2.3% 店舗 魚住 190m
明石市朝霧町1丁目28番6 12.7/㎡ +3.3% 住宅 大蔵谷 550m
明石市王子2丁目15番3 12.3/㎡ +4.2% 住宅 西新町 600m
明石市藤江字中尾890番38 11.9/㎡ +3.5% 住宅 西明石 750m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)