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熊本市北区の不動産相場

熊本県熊本市北区 | 88地区 | 4,076件の成約データ

マンション ㎡単価
20.9/㎡
178件
▼ 38.4% (前年比)
土地 坪単価
3.9/坪
1,754件
▲ 21.7% (前年比)
一戸建て 価格
9.0/㎡
2,144件
▲ 6.5% (前年比)

熊本県熊本市北区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は20.9万円（成約178件）、土地の平均坪単価は3.9万円（1,754件）、一戸建ての平均㎡単価は9.0万円（2,144件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

熊本県熊本市北区の不動産相場（4,076件の成約データ）。マンション平均㎡単価20.9万円（熊本県内5位/8市区町村）。5年で-36.6%下落。下落傾向が見られます。売却を検討中の方は早めの判断も選択肢です。

熊本県内 5位/8市区町村 前年比 -38.4% 5年変動 -36.6% 県平均比 -7.4%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▲ +11.7%
成約 直近2年
21.8万/㎡
売出 39件
24.3万/㎡

売出価格は成約価格より約12%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +126.7%
成約 直近2年
10.7万/㎡
売出 509件
24.2万/㎡

売出価格は成約価格より約127%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.57%
賃料相場 1,130円/㎡/月
物件価格 24.3万円/㎡
計算式 月1,130円 × 12 ÷ 24.3万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

一戸建て 4.67%
賃料相場 943円/㎡/月
物件価格 24.2万円/㎡
計算式 月943円 × 12 ÷ 24.2万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
29万19万10万0
13万
15万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 20.9/㎡ 178件 -38.4%
土地 3.9/坪 1,754件 +21.7%
一戸建て 9.0/㎡ 2,144件 +6.5%

熊本市北区の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.5%/年、転出超過-94人/年
🟡 購買力: 平均所得338万円（全国平均の0.89倍）
🟡 供給: 空き家率12.5%（全国13.1%より低い）
🟡 将来性: 2050年に人口-23.5%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
17万9万0
14.6万人
14.1万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 146,179 61,200 - +76
2015 145,393 61,550 - +15
2016 145,359 62,259 - -133
2017 144,859 62,718 - -177
2018 143,990 62,967 -729 -144
2019 143,147 63,184 -501 -381
2020 142,198 63,687 -612 -392
2021 141,326 63,964 -459 -361
2022 140,942 64,581 +175 -633
2023 140,696 64,832 +1 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（3.0%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少18,743人 / 生産年齢78,267人 / 高齢40,362人（高齢化率29.4%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
389万195万0
302万円
338万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 338万円（2023年）
全国平均の0.89倍
5年間の変化: +1.1%/年
納税義務者数: 338,270人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
65,750
空き家数
8,200
空き家率
12.5%
空き家率の変化: 2018年 10.4% → 2023年 12.5% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
15万12万9万
13.5万人
10.8万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 135,395 -3.8% -
2030 130,188 -7.5% -
2035 124,776 -11.3% -
2040 119,149 -15.3% -
2045 113,373 -19.4% -
2050 107,645 -23.5% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

熊本市北区の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
22地点
平均公示価格
5.3/㎡
住宅地 平均
4.8/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
10万7万3万0
8万
5万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
熊本市北区室園町２７４番外 11.3/㎡ - 住宅,店舗,その他 北熊本 100m
熊本市北区麻生田３丁目１０９８番１ 8.5/㎡ - 医院,その他 武蔵塚 2700m
熊本市北区四方寄町字外沖５１３番１ 8.0/㎡ +3.6% 店舗,工場 西里 1900m
熊本市北区武蔵ケ丘３丁目２９番 6.9/㎡ +6.2% 住宅 武蔵塚 700m
熊本市北区楠４丁目７番９ 6.8/㎡ +4.0% 住宅 武蔵塚 1500m
熊本市北区弓削５丁目６４６番２０ 5.9/㎡ +10.1% 住宅 光の森 500m
熊本市北区清水新地５丁目１８９２番３５ 5.7/㎡ - 住宅 新須屋 500m
熊本市北区植木町舞尾字石佛６２７番７ 5.5/㎡ +2.8% 店舗 植木 2400m
熊本市北区打越町２１２番４５ 5.4/㎡ -0.2% 住宅 打越 500m
熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３ 5.3/㎡ +3.5% 住宅 武蔵塚 1800m
熊本市北区高平３丁目８２２番３７外 5.2/㎡ +0.8% 住宅 亀井 880m
熊本市北区清水万石３丁目２０９番４ 5.2/㎡ -0.2% 住宅 北熊本 780m
熊本市北区八景水谷２丁目２９６番７ 5.2/㎡ +1.0% 住宅 八景水谷 290m
熊本市北区八景水谷１丁目１０９４番３ 5.2/㎡ - 住宅 堀川 110m
熊本市北区龍田陳内４丁目１４０番１６ 4.9/㎡ - 住宅 竜田口 900m
熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０ 4.1/㎡ +0.7% 住宅 新須屋 2300m
熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２ 3.8/㎡ +0.5% 住宅 竜田口 2000m
熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２ 3.8/㎡ +2.2% 住宅 黒石 2400m
熊本市北区植木町一木字西畑６７０番４５ 3.4/㎡ +3.0% 住宅 植木 3500m
熊本市北区植木町広住字大道３８７番８ 3.4/㎡ +3.0% 住宅 植木 2800m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

熊本市北区の主要駅

武蔵塚 ㎡10.0 | 865件 植木 ㎡3.9 | 674件 竜田口 ㎡5.7 | 399件 西里 ㎡5.3 | 323件 堀川 ㎡7.8 | 323件 亀井 ㎡7.0 | 211件 三ツ石 ㎡6.6 | 195件 新須屋 ㎡8.5 | 179件 八景水谷 ㎡8.1 | 153件 北熊本 ㎡7.5 | 146件 光の森 ㎡13.0 | 105件 崇城大学前 ㎡6.9 | 93件 須屋 ㎡8.4 | 80件 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) ㎡6.6 | 61件 打越 ㎡7.2 | 56件 池田(熊本) ㎡7.5 | 49件 黒石(熊本) ㎡6.3 | 43件 田原坂 ㎡2.1 | 27件 御代志 ㎡0.7 | 10件 木葉 ㎡1.8 | 6件