上田市の不動産相場

Name: 上田市の不動産相場データ（長野県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

長野県上田市 | 86地区 | 5,415件の成約データ

長野県上田市の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は26.5万円（成約184件）、土地の平均坪単価は2.6万円（3,191件）、一戸建ての平均㎡単価は7.5万円（2,040件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

長野県上田市の不動産相場（5,415件の成約データ）。マンション平均㎡単価26.5万円（長野県内7位/10市区町村）。5年で+7.8%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

長野県内 7位/10市区町村前年比 -0.6% 5年変動 +7.8% 県平均比 -6.8%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ +4.4%

成約直近2年

31.3万/㎡

売出 6件

32.7万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▲ +117.3%

成約直近2年

7.0万/㎡

売出 289件

15.1万/㎡

売出価格は成約価格より約117%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 4.24%

賃料相場 1,154円/㎡/月

物件価格 32.7万円/㎡

計算式月1,154円 × 12 ÷ 32.7万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

一戸建て 7.77%

賃料相場 980円/㎡/月

物件価格 15.1万円/㎡

計算式月980円 × 12 ÷ 15.1万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

38万25万13万0

27万

29万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	26.5/㎡	184件	-0.6%
土地	2.6/坪	3,191件	-7.2%
一戸建て	7.5/㎡	2,040件	-10.5%

上田市の需給バランス

条件次第で売却可能

🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-0人/年

🟡 購買力: 平均所得313万円（全国平均の0.82倍）

🟡 供給: 空き家率16%（全国13.1%より高い）

🟡 将来性: 2050年に人口-20.6%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

19万10万0

16万人

15.2万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	160,267	63,602	-	-656
2015	159,639	63,916	-	-627
2016	159,271	63,695	-	-704
2017	158,537	64,067	-	-881
2018	158,111	64,311	+43	-810
2019	156,810	64,457	-493	-994
2020	155,595	64,906	-239	-938
2021	154,615	65,457	+176	-963
2022	153,507	65,675	-266	-1,198
2023	152,484	66,633	+89	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（3.6%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少18,338人 / 生産年齢86,410人 / 高齢47,130人（高齢化率31%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

360万180万0

278万円

313万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 313万円（2023年）

全国平均の0.82倍

5年間の変化: +1.4%/年

納税義務者数: 72,953人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

76,120

空き家数

12,180

空き家率

16%

空き家率の変化: 2018年 17.1% → 2023年 16% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

17万14万10万

14.9万人

12.1万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	149,188	-2.2%	-
2030	144,037	-5.5%	-
2035	138,674	-9.1%	-
2040	132,996	-12.8%	-
2045	127,104	-16.6%	-
2050	121,116	-20.6%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

中央㎡30.8 常田㎡19.3 天神㎡35.2 常入㎡13.8 鹿教湯温泉㎡35.6

地区別土地相場（坪単価）

上田原坪2.8 中央坪5.3 中之条坪2.9 古里坪3.2 上田坪2.8 住吉坪2.8 諏訪形坪3.5 国分坪3.1 常磐城坪3.3 常田坪5.4 天神坪5.4 御所坪3.7 上野坪2.5 真田町本原坪1.3 芳田坪2.0 五加坪2.2 蒼久保坪2.5 緑が丘坪3.7 下之条坪2.3 中丸子坪1.9 吉田坪2.0 腰越坪1.1 秋和坪2.8 塩川坪2.2 本郷坪1.9 長瀬坪1.7 上丸子坪1.7 小泉坪1.5 生田坪1.3 上塩尻坪2.5 築地坪2.1 中野坪2.2 常入坪4.0 神畑坪1.9 別所温泉坪1.5 大屋坪2.9 真田町長坪0.8 古安曽坪0.9 富士山坪1.0 下之郷坪1.2 武石小沢根坪0.2 菅平高原坪0.3 保野坪1.8 中央西坪5.4 中央北坪3.9 御嶽堂坪1.5 小牧坪1.6 踏入坪4.2 八木沢坪1.3 材木町坪4.3 下塩尻坪1.9 下丸子坪1.8 殿城坪1.2 大手坪6.5 東内坪0.9 十人坪1.8 福田坪2.0 仁古田坪0.9 前山坪0.9 真田町傍陽坪0.8 下武石坪0.4 岩下坪1.9 舞田坪1.1 越戸坪1.0 小島坪2.6 下室賀坪0.7

地区別一戸建て相場

上田原 1,899万中央 1,808万中之条 2,101万古里 2,697万上田 2,154万住吉 1,979万諏訪形 1,374万国分 3,174万常磐城 2,221万常田 2,217万天神 3,441万御所 1,647万上野 1,913万真田町本原 1,300万芳田 2,313万五加 1,773万蒼久保 1,769万緑が丘 1,683万下之条 1,742万中丸子 1,480万吉田 1,706万腰越 1,248万秋和 1,947万塩川 1,425万本郷 1,767万長瀬 1,479万上丸子 700万小泉 1,613万生田 1,205万上塩尻 1,900万築地 1,787万中野 1,915万常入 2,889万神畑 1,465万別所温泉 957万大屋 1,747万真田町長 1,313万古安曽 1,738万富士山 886万下之郷 2,512万武石小沢根 638万菅平高原 472万保野 1,858万中央西 2,894万中央北 1,978万御嶽堂 1,244万小牧 1,191万踏入 1,398万八木沢 1,275万材木町 3,792万下塩尻 1,177万殿城 1,098万大手 2,924万東内 893万十人 2,179万仁古田 1,356万前山 1,070万浦野 691万真田町傍陽 623万

上田市の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

16地点

平均公示価格

4.3/㎡

住宅地平均

3.8/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

12万8万4万0

10万

4万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
上田市中央１丁目５０９９番２外	10.8/㎡	-	店舗	上田 210m
上田市常田２丁目８６９番４	6.3/㎡	-	店舗	上田 750m
上田市大手１丁目５２９８番１	6.3/㎡	+1.6%	住宅	上田 500m
上田市中央西１丁目３５２３番５	5.5/㎡	-1.1%	事務所	上田 1700m
上田市緑が丘１丁目３３７１番１９	4.6/㎡	+0.2%	住宅	上田 1700m
上田市常磐城３丁目１７３１番１０	4.3/㎡	+0.2%	住宅	上田 2100m
上田市上田字中丘１４７３番５	4.2/㎡	+0.2%	事務所,作業場	上田 2600m
上田市緑が丘３丁目７２８番１１	4.0/㎡	-	住宅	上田 2500m
上田市御所字中満丁２５０番８	3.9/㎡	+1.0%	住宅	三好町 260m
上田市常入１丁目１０５２番７外	3.9/㎡	+0.3%	住宅	上田 2300m
上田市上田原字谷口８２７番６	3.6/㎡	-	住宅	赤坂上 700m
上田市秋和字石ノ町５７５番７	3.3/㎡	-	住宅	上田 3100m
上田市上丸子字川原１６５８番５外	2.5/㎡	-2.0%	店舗	大屋 5600m
上田市上丸子字宮ノ前１００２番６	2.4/㎡	-3.2%	住宅	大屋 6100m
上田市生田字荒谷４９５２番２２	1.9/㎡	-1.1%	住宅	大屋 4000m
上田市下之郷字浅間原８１３番３外	1.0/㎡	+1.5%	工場	下之郷 2100m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

上田市の主要駅