上田市の不動産相場
長野県上田市 | 86地区 | 5,588件の成約データ
上の単価は、各カードに記載した期間の成約を時点補正せず平均した値です。ページの更新日は取引時点とは異なります。一戸建ては土地と建物の総額を取引面積で割った単価で、建物だけの価格や物件ごとの査定額ではありません。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
上田市の相場を読むポイント
前年比の対象期間：2025年第2四半期〜2026年第1四半期の平均㎡単価と、2024年第2四半期〜2025年第1四半期の平均㎡単価を比較しています。カードの全期間平均とは対象期間が異なります。
売出価格との比較：下の「売出価格 vs 成約価格」は、2025年〜2026年第1四半期を対象とした成約平均と掲載中の売出価格の中央値を比べています。上の全期間平均とは集計期間・条件が違い、価格差がそのまま値引き幅になるわけではありません。
地区による違い：マンションの詳細相場を掲載している地区のうち、全種別の取引総件数が多い3地区では、中央 30.9万円/㎡（マンション87件）、常田 20.4万円/㎡（マンション34件）、常入 13.8万円/㎡（マンション31件）です。地区別の値は下の表と同じ全期間平均で、区全体とは外れ値の除外条件が異なります。築年数・面積・取引時期を揃えた比較ではないため、地区名だけで価格差の理由は判断できません。
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
売出価格は成約価格より約139%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
売出価格は成約価格より約135%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
利回りは低水準です。都心・ブランド立地に典型的で、賃貸収益よりも資産保全・値上がり期待が主目的となります。
高利回りエリアです。価格に対して賃料水準が高く、収益重視の投資に向きます（空室リスク・修繕費は要確認）。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 25.6万/㎡ | 199件 | -10.7% |
| 土地 | 8.4万/坪 | 3,249件 | -6.7% |
| 一戸建て | 6.9万/㎡ | 2,140件 | -15.2% |
上田市の需給バランス
需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 159,639 | 63,916 | - | -627 |
| 2016 | 159,271 | 63,695 | - | -704 |
| 2017 | 158,537 | 64,067 | - | -881 |
| 2018 | 158,111 | 64,311 | +43 | -810 |
| 2019 | 156,810 | 64,457 | -493 | -994 |
| 2020 | 155,595 | 64,906 | -239 | -938 |
| 2021 | 154,615 | 65,457 | +176 | -963 |
| 2022 | 153,507 | 65,675 | -266 | -1,198 |
| 2023 | 152,484 | 66,633 | +89 | -1,324 |
| 2024 | 151,540 | 66,164 | -90 | - |
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 149,188 | -1.6% | - |
| 2030 | 144,037 | -5% | - |
| 2035 | 138,674 | -8.5% | - |
| 2040 | 132,996 | -12.2% | - |
| 2045 | 127,104 | -16.1% | - |
| 2050 | 121,116 | -20.1% | - |
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 鹿教湯温泉 | − | − | − | |
| 天神 | − | 17.8万 | 3,441万 | |
| 中央 | 30.9万 | 17.4万 | 1,840万 | |
| 常田 | 20.4万 | 17.7万 | 2,187万 | |
| 常入 | 13.8万 | − | − | |
| 大手 | − | − | − | |
| 中央西 | − | − | − | |
| 材木町 | − | − | − | |
| 踏入 | − | − | − | |
| 中央北 | − | − | − | |
| 御所 | − | 12.4万 | 1,647万 | |
| 緑が丘 | − | 12.1万 | 1,715万 | |
| 諏訪形 | − | 11.5万 | 1,361万 | |
| 常磐城 | − | 11.0万 | 2,221万 | |
| 古里 | − | 10.6万 | 2,701万 | |
| 国分 | − | 10.1万 | 3,174万 | |
| 大屋 | − | 9.7万 | − | |
| 上田原 | − | 9.4万 | 1,908万 | |
| 中之条 | − | 9.4万 | 2,100万 | |
| 住吉 | − | 9.4万 | 1,979万 | |
| 秋和 | − | 9.3万 | − | |
| 上田 | − | 9.2万 | 2,154万 | |
| 小島 | − | − | − | |
| 蒼久保 | − | 8.3万 | 1,769万 | |
| 上野 | − | 8.3万 | 1,913万 | |
| 上塩尻 | − | 8.1万 | − | |
| 下之条 | − | 7.5万 | 1,742万 | |
| 塩川 | − | 7.3万 | − | |
| 築地 | − | 7.3万 | 1,808万 | |
| 五加 | − | 7.3万 | 1,773万 | |
| 中野 | − | 7.2万 | − | |
| 芳田 | − | 6.7万 | 2,281万 | |
| 吉田 | − | 6.6万 | 1,706万 | |
| 福田 | − | − | − | |
| 岩下 | − | − | − | |
| 本郷 | − | 6.4万 | − | |
| 中丸子 | − | 6.2万 | − | |
| 神畑 | − | 6.2万 | − | |
| 下塩尻 | − | − | − | |
| 下丸子 | − | − | − | |
| 十人 | − | − | − | |
| 保野 | − | − | − | |
| 上丸子 | − | 5.6万 | − | |
| 長瀬 | − | 5.5万 | − | |
| 小牧 | − | − | − | |
| 別所温泉 | − | − | 957万 | |
| 御嶽堂 | − | − | − | |
| 小泉 | − | 4.9万 | − | |
| 生田 | − | 4.4万 | − | |
| 八木沢 | − | − | − | |
| 真田町本原 | − | 4.2万 | 1,251万 | |
| 下之郷 | − | 3.9万 | − | |
| 殿城 | − | − | − | |
| 腰越 | − | 3.8万 | − | |
| 舞田 | − | − | − | |
| 越戸 | − | − | − | |
| 富士山 | − | 3.2万 | − | |
| 東内 | − | − | − | |
| 前山 | − | − | − | |
| 古安曽 | − | 2.9万 | − | |
| 仁古田 | − | − | − | |
| 真田町長 | − | − | − | |
| 武石沖 | − | − | − | |
| 真田町傍陽 | − | − | − | |
| 下室賀 | − | − | − | |
| 下武石 | − | − | − | |
| 菅平高原 | − | − | − | |
| 武石小沢根 | − | − | − | |
| 浦野 | − | − | − |
上田市の公示価格（国土交通省）
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 上田市中央１丁目５０９９番２外 | 10.8万/㎡ | - | 店舗 | 上田 210m |
| 上田市常田２丁目８６９番４ | 6.3万/㎡ | - | 店舗 | 上田 750m |
| 上田市大手１丁目５２９８番１ | 6.3万/㎡ | +1.6% | 住宅 | 上田 500m |
| 上田市中央西１丁目３５２３番５ | 5.5万/㎡ | -1.1% | 事務所 | 上田 1700m |
| 上田市緑が丘１丁目３３７１番１９ | 4.6万/㎡ | +0.2% | 住宅 | 上田 1700m |
| 上田市常磐城３丁目１７３１番１０ | 4.3万/㎡ | +0.2% | 住宅 | 上田 2100m |
| 上田市上田字中丘１４７３番５ | 4.2万/㎡ | +0.2% | 事務所,作業場 | 上田 2600m |
| 上田市緑が丘３丁目７２８番１１ | 4.0万/㎡ | - | 住宅 | 上田 2500m |
| 上田市御所字中満丁２５０番８ | 3.9万/㎡ | +1.0% | 住宅 | 三好町 260m |
| 上田市常入１丁目１０５２番７外 | 3.9万/㎡ | +0.3% | 住宅 | 上田 2300m |
| 上田市上田原字谷口８２７番６ | 3.6万/㎡ | - | 住宅 | 赤坂上 700m |
| 上田市秋和字石ノ町５７５番７ | 3.3万/㎡ | - | 住宅 | 上田 3100m |
| 上田市上丸子字川原１６５８番５外 | 2.5万/㎡ | -2.0% | 店舗 | 大屋 5600m |
| 上田市上丸子字宮ノ前１００２番６ | 2.4万/㎡ | -3.2% | 住宅 | 大屋 6100m |
| 上田市生田字荒谷４９５２番２２ | 1.9万/㎡ | -1.1% | 住宅 | 大屋 4000m |
| 上田市下之郷字浅間原８１３番３外 | 1.0万/㎡ | +1.5% | 工場 | 下之郷 2100m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
上田市の主要駅
取引件数の多い順。駅名のリンク先で駅周辺の詳細相場（駅距離別・築年別）を確認できます。
| 駅 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 上田 | 25.4万 | 10.9万 | 2,069万 | 2,072 |
| 大屋 | 33.4万 | 5.2万 | 1,267万 | 965 |
| 信濃国分寺 | 11.9万 | 9.5万 | 2,607万 | 513 |
| 上田原 | − | 7.8万 | 1,782万 | 475 |
| 赤坂上 | − | 9.3万 | 1,944万 | 307 |
| 三好町 | − | 11.5万 | 1,747万 | 180 |
| 西上田 | − | 8.2万 | 1,606万 | 174 |
| 城下(長野) | − | 10.9万 | 1,479万 | 170 |
| 下之郷 | − | 3.5万 | 1,261万 | 129 |
| 塩田町 | − | 5.4万 | 1,577万 | 123 |
| 寺下 | − | 7.2万 | 1,656万 | 111 |
| 中塩田 | − | 7.7万 | 2,069万 | 109 |
| 別所温泉 | − | 4.7万 | 890万 | 74 |
| 中野(長野) | − | 6.3万 | 1,846万 | 74 |
| 神畑 | − | 5.1万 | 1,318万 | 72 |
| 大学前(長野) | − | 4.9万 | 2,152万 | 60 |
| 舞田 | − | 2.7万 | 1,200万 | 59 |
| 八木沢 | − | 4.0万 | 1,046万 | 47 |
| テクノさかき | − | − | − | 4 |
| 田中 | − | − | − | 3 |