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岡山市東区の不動産相場

岡山県岡山市東区 | 112地区 | 2,724件の成約データ

マンション ㎡単価
22.6/㎡
22件
▼ 27.8% (前年比)
土地 坪単価
3.6/坪
1,283件
▼ 3.2% (前年比)
一戸建て 価格
8.7/㎡
1,419件
▲ 11.1% (前年比)

岡山県岡山市東区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は22.6万円（成約22件）、土地の平均坪単価は3.6万円（1,283件）、一戸建ての平均㎡単価は8.7万円（1,419件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

岡山県岡山市東区の不動産相場（2,724件の成約データ）。マンション平均㎡単価22.6万円（岡山県内6位/9市区町村）。下落傾向が見られます。売却を検討中の方は早めの判断も選択肢です。

岡山県内 6位/9市区町村 前年比 -27.8% 県平均比 +1.6%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏠 一戸建て
▲ +102.9%
成約 直近2年
9.8万/㎡
売出 233件
19.9万/㎡

売出価格は成約価格より約103%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

一戸建て 5.56%
賃料相場 924円/㎡/月
物件価格 19.9万円/㎡
計算式 月924円 × 12 ÷ 19.9万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
34万23万11万0
0万
16万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 22.6/㎡ 22件 -27.8%
土地 3.6/坪 1,283件 -3.2%
一戸建て 8.7/㎡ 1,419件 +11.1%

岡山市東区の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.8%/年、転出超過-342人/年
🟡 購買力: 平均所得352万円（全国平均の0.93倍）
🟡 供給: 空き家率15%（全国13.1%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-20.5%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
12万6万0
9.7万人
9.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 97,248 39,318 - -294
2015 96,643 39,397 - -389
2016 96,425 39,643 - -398
2017 96,099 39,969 - -396
2018 95,572 40,098 -159 -443
2019 95,149 40,335 -25 -466
2020 94,548 40,622 -128 -471
2021 93,569 40,805 -291 -562
2022 92,651 40,923 -462 -732
2023 91,985 40,897 -273 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（2.0%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少10,893人 / 生産年齢52,132人 / 高齢28,622人（高齢化率31.2%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
405万203万0
324万円
352万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 352万円（2023年）
全国平均の0.93倍
5年間の変化: +1.4%/年
納税義務者数: 334,862人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
44,020
空き家数
6,620
空き家率
15%
空き家率の変化: 2018年 11.8% → 2023年 15% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
10万8万6万
9万人
7.3万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 90,396 -1.7% -
2030 87,274 -5.1% -
2035 83,938 -8.7% -
2040 80,368 -12.6% -
2045 76,718 -16.6% -
2050 73,106 -20.5% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別マンション相場

西大寺中 ㎡22.5

岡山市東区の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
24地点
平均公示価格
3.4/㎡
住宅地 平均
3.0/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
7万5万2万0
6万
3万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外 7.2/㎡ +0.3% 店舗 西大寺 1500m
岡山市東区中尾字新田１２６番４ 5.6/㎡ - 事務所 上道 110m
岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１ 5.4/㎡ - 店舗 瀬戸 450m
岡山市東区西大寺上２丁目７９６番１７外 5.0/㎡ +2.0% 住宅 西大寺 400m
岡山市東区可知３丁目２５番９外 5.0/㎡ +0.2% 住宅 大多羅 650m
岡山市東区松新町１２７番２７ 4.7/㎡ +0.2% 住宅 大多羅 1900m
岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外 4.7/㎡ - 住宅,店舗 瀬戸 1800m
岡山市東区西大寺中野６番６３ 4.3/㎡ +0.9% 住宅 西大寺 2300m
岡山市東区瀬戸町下字長寄５０４番３２ 4.3/㎡ +0.7% 住宅 瀬戸 400m
岡山市東区瀬戸町瀬戸字砂免５２１番６ 4.2/㎡ +1.0% 住宅 瀬戸 600m
岡山市東区城東台西２丁目１８番１２５ 3.6/㎡ +0.6% 住宅 上道 800m
岡山市東区南古都１３４番１２５ 3.5/㎡ - 住宅 上道 4000m
岡山市東区西大寺浜字前田５１８番５ 3.1/㎡ -0.3% 住宅 西大寺 2200m
岡山市東区久保６５番１０ 3.0/㎡ +0.7% 住宅 西大寺 1100m
岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４ 2.8/㎡ - 住宅 万富 600m
岡山市東区浅越３１０番４ 2.4/㎡ -0.8% 住宅 西大寺 1400m
岡山市東区神崎町１３９番 2.3/㎡ -1.3% 住宅 西大寺 4900m
岡山市東区古都南方２３８８番４外 1.9/㎡ -1.5% 住宅 上道 4000m
岡山市東区九蟠５５７番９外 1.9/㎡ +1.6% 工場 西大寺 7000m
岡山市東区楢原字広田９５番 1.7/㎡ -1.7% 住宅 上道 4300m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

岡山市東区の主要駅

西大寺 ㎡5.8 | 918件 大多羅 ㎡7.7 | 719件 瀬戸 ㎡5.8 | 493件 上道(岡山) ㎡5.7 | 417件 万富 ㎡3.5 | 123件 東岡山 ㎡6.4 | 83件 岡山 ㎡7.2 | 21件 長船 ㎡1.3 | 11件 大富 ㎡0.6 | 3件