近江八幡市の不動産相場

Name: 近江八幡市の不動産相場データ（滋賀県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

滋賀県近江八幡市 | 127地区 | 3,319件の成約データ

滋賀県近江八幡市の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は28.9万円（成約87件）、土地の平均坪単価は5.2万円（1,625件）、一戸建ての平均㎡単価は11.3万円（1,607件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

滋賀県近江八幡市の不動産相場（3,319件の成約データ）。マンション平均㎡単価28.9万円（滋賀県内3位/11市区町村）。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

滋賀県内 3位/11市区町村前年比 +0.8% 県平均比 +17.6%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▼ -19.4%

成約直近2年

32.0万/㎡

売出 14件

25.8万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-19%）。

🏠 一戸建て

▲ +90.1%

成約直近2年

12.4万/㎡

売出 203件

23.5万/㎡

売出価格は成約価格より約90%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.08%

賃料相場 1,304円/㎡/月

物件価格 25.8万円/㎡

計算式月1,304円 × 12 ÷ 25.8万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 5.13%

賃料相場 1,006円/㎡/月

物件価格 23.5万円/㎡

計算式月1,006円 × 12 ÷ 23.5万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

38万25万13万0

0万

33万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	28.9/㎡	87件	+0.8%
土地	5.2/坪	1,625件	-11.2%
一戸建て	11.3/㎡	1,607件	+7.6%

近江八幡市の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.1%/年、転入超過+123人/年

🟡 購買力: 平均所得332万円（全国平均の0.87倍）

🟡 供給: 空き家率10.6%（全国13.1%より低い）

🟡 将来性: 2050年に人口-15.7%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

10万5万0

8.2万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	82,498	31,450	-	+82
2015	82,258	31,723	-	+46
2016	82,144	31,969	-	-34
2017	82,267	32,381	-	-65
2018	82,191	32,575	+19	-131
2019	82,092	32,821	+87	-199
2020	82,343	33,359	+446	-199
2021	82,101	33,588	+104	-255
2022	82,025	33,817	+148	-308
2023	81,875	34,079	+117	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（4.6%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少11,335人 / 生産年齢46,578人 / 高齢22,493人（高齢化率28%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

382万191万0

302万円

332万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 332万円（2023年）

全国平均の0.87倍

5年間の変化: +1.3%/年

納税義務者数: 38,765人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

36,460

空き家数

3,880

空き家率

10.6%

空き家率の変化: 2018年 11.7% → 2023年 10.6% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

9万7万5万

8万人

6.9万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	79,767	-2.6%	-
2030	78,094	-4.6%	-
2035	75,983	-7.2%	-
2040	73,653	-10%	-
2045	71,320	-12.9%	-
2050	68,995	-15.7%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

鷹飼町㎡39.6 中村町㎡24.3 鷹飼町南㎡24.6

地区別土地相場（坪単価）

小船木町坪6.8 中小森町坪6.1 安土町下豊浦坪4.9 鷹飼町坪12.1 安土町常楽寺坪4.7 堀上町坪7.4 西庄町坪5.2 出町坪8.8 中村町坪8.3 上田町坪5.3 土田町坪5.8 加茂町坪3.3 若宮町坪4.2 古川町坪4.5 安土町西老蘇坪3.1 十王町坪5.2 鷹飼町北坪10.8 北之庄町坪3.3 江頭町坪4.7 池田本町坪4.0 安土町上豊浦坪5.6 多賀町坪4.5 安養寺町坪5.3 西本郷町坪8.3 桜宮町坪8.3 船木町坪1.8 大森町坪4.9 上野町坪4.1 武佐町坪2.1 馬淵町坪3.0 浅小井町坪2.4 長田町坪2.9 金剛寺町坪6.5 長光寺町坪2.1 安土町東老蘇坪1.5 千僧供町坪1.8 西生来町坪2.2 東横関町坪2.0 安土町小中坪2.5

地区別一戸建て相場

小船木町 3,776万中小森町 2,259万安土町下豊浦 1,646万鷹飼町 6,178万安土町常楽寺 2,629万堀上町 2,517万西庄町 2,405万出町 3,709万中村町 2,607万上田町 2,295万土田町 2,997万加茂町 2,468万若宮町 3,264万古川町 1,925万安土町西老蘇 1,834万十王町 2,741万丸の内町 1,602万鷹飼町北 4,478万北之庄町 2,048万江頭町 2,748万池田本町 1,756万安土町上豊浦 2,317万若葉町 1,352万多賀町 2,491万安養寺町 1,658万篠原町 1,304万日吉野町 1,983万西本郷町 2,984万桜宮町 3,912万船木町 1,626万大森町 1,972万緑町 1,285万上野町 1,646万武佐町 1,453万馬淵町 1,102万安土町桑実寺 1,134万川原町 1,654万末広町 259万本町 1,589万白鳥町 2,868万西本郷町東 2,866万音羽町 1,376万

近江八幡市の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

14地点

平均公示価格

6.1/㎡

住宅地平均

4.7/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

12万8万4万0

10万

6万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
近江八幡市鷹飼町１４９６番外	15.8/㎡	+1.9%	店舗,事務所	近江八幡
近江八幡市鷹飼町４５４番４	12.1/㎡	+1.7%	店舗,事務所	近江八幡 400m
近江八幡市出町４１３番１２	9.7/㎡	+2.4%	住宅	近江八幡 700m
近江八幡市中村町１８番１６	9.1/㎡	+1.9%	住宅,事務所	近江八幡 900m
近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外	7.0/㎡	+2.0%	住宅	近江八幡 1900m
近江八幡市緑町３丁目７３９番８６	5.4/㎡	-0.4%	住宅	篠原 1600m
近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０	5.4/㎡	-	住宅	安土 800m
近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２	4.3/㎡	-1.4%	住宅	近江八幡 3000m
近江八幡市博労町元１０番	3.9/㎡	-3.0%	住宅	近江八幡 2200m
近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１	3.8/㎡	-1.0%	住宅	近江八幡 3900m
近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４	3.1/㎡	-0.6%	住宅	篠原 3600m
近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番	2.6/㎡	-0.8%	住宅	安土 1200m
近江八幡市上田町字向沢２７番４外	2.1/㎡	+2.0%	工場	近江八幡 2600m
近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番	1.6/㎡	-1.8%	住宅	安土 1200m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

近江八幡市の主要駅