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近江八幡市の不動産相場

滋賀県近江八幡市 | 126地区 | 3,287件の成約データ

マンション ㎡単価
28.2/㎡
79件
▼ 13.1% (前年比)
土地 坪単価
5.2/坪
1,625件
▼ 10.5% (前年比)
一戸建て 価格
11.2/㎡
1,583件
▲ 3.7% (前年比)

滋賀県近江八幡市の不動産相場（3,287件の成約データ）。マンション平均㎡単価28.2万円（滋賀県内4位/11市区町村）。下落傾向が見られます。売却を検討中の方は早めの判断も選択肢です。

滋賀県内 4位/11市区町村 前年比 -13.1% 県平均比 +15.6%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ -6.1%
成約 直近2年
32.0万/㎡
売出 16件
30.0万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▶ -2.6%
成約 直近2年
5.4万/㎡
売出 140件
5.2万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
▲ +85.1%
成約 直近2年
12.2万/㎡
売出 226件
22.7万/㎡

売出価格は成約価格より約85%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 4.50%
賃料相場 1,126円/㎡/月
物件価格 30.0万円/㎡
計算式 月1,126円 × 12 ÷ 30.0万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
40万27万13万0
0万
34万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 28.2/㎡ 79件 -13.1%
土地 5.2/坪 1,625件 -10.5%
一戸建て 11.2/㎡ 1,583件 +3.7%

近江八幡市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.1%/年、転入超過+123人/年
🟡 購買力: 平均所得332万円（全国平均の0.87倍）
🟡 供給: 空き家率10.6%（全国13.1%より低い）
🟡 将来性: 2050年に人口-15.7%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
10万5万0
8.2万人
8.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 82,498 31,450 - +82
2015 82,258 31,723 - +46
2016 82,144 31,969 - -34
2017 82,267 32,381 - -65
2018 82,191 32,575 +19 -131
2019 82,092 32,821 +87 -199
2020 82,343 33,359 +446 -199
2021 82,101 33,588 +104 -255
2022 82,025 33,817 +148 -308
2023 81,875 34,079 +117 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（4.6%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少11,335人 / 生産年齢46,578人 / 高齢22,493人（高齢化率28%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
382万191万0
302万円
332万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 332万円（2023年）
全国平均の0.87倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 38,765人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
36,460
空き家数
3,880
空き家率
10.6%
空き家率の変化: 2018年 11.7% → 2023年 10.6% （改善）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
9万7万5万
8万人
6.9万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 79,767 -2.6% -
2030 78,094 -4.6% -
2035 75,983 -7.2% -
2040 73,653 -10% -
2045 71,320 -12.9% -
2050 68,995 -15.7% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

近江八幡市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
14地点
平均公示価格
6.1/㎡
住宅地 平均
4.7/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
12万8万4万0
10万
6万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
近江八幡市鷹飼町１４９６番外 15.8/㎡ +1.9% 店舗,事務所 近江八幡
近江八幡市鷹飼町４５４番４ 12.1/㎡ +1.7% 店舗,事務所 近江八幡 400m
近江八幡市出町４１３番１２ 9.7/㎡ +2.4% 住宅 近江八幡 700m
近江八幡市中村町１８番１６ 9.1/㎡ +1.9% 住宅,事務所 近江八幡 900m
近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外 7.0/㎡ +2.0% 住宅 近江八幡 1900m
近江八幡市緑町３丁目７３９番８６ 5.4/㎡ -0.4% 住宅 篠原 1600m
近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０ 5.4/㎡ - 住宅 安土 800m
近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２ 4.3/㎡ -1.4% 住宅 近江八幡 3000m
近江八幡市博労町元１０番 3.9/㎡ -3.0% 住宅 近江八幡 2200m
近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１ 3.8/㎡ -1.0% 住宅 近江八幡 3900m
近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４ 3.1/㎡ -0.6% 住宅 篠原 3600m
近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番 2.6/㎡ -0.8% 住宅 安土 1200m
近江八幡市上田町字向沢２７番４外 2.1/㎡ +2.0% 工場 近江八幡 2600m
近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番 1.6/㎡ -1.8% 住宅 安土 1200m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

近江八幡市の主要駅

近江八幡 ㎡10.0 | 2082件 篠原(滋賀) ㎡7.3 | 579件 安土 ㎡6.3 | 531件 武佐(滋賀) ㎡3.1 | 70件 平田(滋賀) ㎡3.5 | 49件 五箇荘 ㎡0.9 | 3件