札幌市豊平区の不動産相場

北海道札幌市豊平区 | 52地区 | 10,908件の成約データ

マンション㎡単価

北海道札幌市豊平区の不動産相場（10,908件の成約データ）。マンション平均㎡単価21.1万円（北海道内7位/23市区町村）。5年で+13.9%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

北海道内 7位/23市区町村前年比 -0.6% 5年変動 +13.9% 県平均比 +28.8%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ +8.5%

成約直近2年

23.6万/㎡

売出 74件

25.6万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▲ +83.0%

成約直近2年

23.5万/㎡

売出 51件

43.1万/㎡

売出価格は成約価格より約83%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.29%

賃料相場 1,554円/㎡/月

物件価格 25.6万円/㎡

計算式月1,554円 × 12 ÷ 25.6万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

28万19万9万0

14万

23万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	21.1/㎡	4,829件	-0.6%
土地	10.0/坪	2,147件	-2.5%
一戸建て	20.9/㎡	3,932件	+2.0%

札幌市豊平区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟢 需要: 人口+0.4%/年、転入超過+1,640人/年

🟡 購買力: 平均所得341万円（全国平均の0.90倍）

🟡 供給: 空き家率13.6%（全国13.1%より高い）

🟢 将来性: 2050年に人口-8.8%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

27万14万0

21.8万人

22.7万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	218,120	119,538	-	-4
2015	219,071	120,788	-	+22
2016	219,756	121,937	-	-237
2017	221,466	123,725	-	-282
2018	222,504	125,320	+1,339	-365
2019	223,562	126,948	+1,463	-534
2020	224,435	128,642	+1,471	-577
2021	225,082	130,149	+1,543	-868
2022	225,221	131,277	+1,033	-1,133
2023	226,589	133,057	+2,344	-

世帯数は5年で6.2%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少23,432人 / 生産年齢142,582人 / 高齢57,056人（高齢化率25.6%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

393万197万0

302万円

341万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 341万円（2023年）

全国平均の0.9倍

5年間の変化: +1.6%/年

納税義務者数: 918,653人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

140,630

空き家数

19,050

空き家率

13.6%

空き家率の変化: 2018年 14.2% → 2023年 13.6% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

25万21万17万

22.6万人

20.7万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	226,015	-0.3%	-
2030	224,864	-0.8%	-
2035	222,509	-1.8%	-
2040	218,568	-3.5%	-
2045	213,053	-6%	-
2050	206,736	-8.8%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

中の島１条㎡13.9 平岸４条㎡17.3 平岸１条㎡18.5 月寒東２条㎡20.5 平岸２条㎡19.5 平岸３条㎡21.4 月寒東１条㎡23.2 西岡４条㎡17.3 福住１条㎡26.2 西岡２条㎡12.9 月寒東３条㎡19.9 中の島２条㎡15.8 月寒東５条㎡20.0 月寒東４条㎡15.5 月寒中央通㎡25.6 福住２条㎡25.7 福住３条㎡23.7 平岸５条㎡19.6 月寒西１条㎡21.0 西岡３条㎡17.2 豊平４条㎡23.6 月寒西３条㎡18.9 水車町㎡22.9 平岸６条㎡17.1 豊平３条㎡21.6 平岸７条㎡12.5 旭町㎡14.4 美園１条㎡24.4 美園７条㎡26.1 美園９条㎡23.3 美園４条㎡22.5 豊平２条㎡19.4 豊平１条㎡31.1 美園３条㎡25.2 美園２条㎡11.1 豊平６条㎡29.1 美園８条㎡39.4 豊平８条㎡19.9 月寒西４条㎡11.9 豊平５条㎡26.0 月寒西２条㎡17.0 月寒西５条㎡13.0 美園６条㎡24.8 豊平７条㎡23.9 平岸８条㎡13.9 豊平９条㎡25.6

地区別土地相場（坪単価）

中の島１条坪8.8 平岸４条坪12.1 平岸１条坪10.7 月寒東２条坪9.6 平岸２条坪13.1 平岸３条坪13.5 月寒東１条坪11.9 西岡４条坪7.3 福住１条坪9.7 西岡２条坪6.6 月寒東３条坪8.6 中の島２条坪11.9 月寒東５条坪8.7 月寒東４条坪8.8 西岡５条坪6.9 月寒中央通坪25.4 福住２条坪8.4 福住３条坪7.3 平岸５条坪12.0 西岡１条坪6.1 月寒西１条坪15.1 西岡３条坪7.1 豊平４条坪14.2 月寒西３条坪7.8 水車町坪12.4 平岸６条坪9.5 豊平３条坪13.8 平岸７条坪6.9 旭町坪13.0 美園１条坪9.7 美園７条坪12.8 美園９条坪13.6 美園４条坪12.3 豊平２条坪11.5 豊平１条坪14.6 美園３条坪12.1 美園２条坪15.1 豊平６条坪12.2 美園８条坪14.0 月寒西４条坪7.1 美園５条坪12.0 豊平５条坪11.3 月寒西５条坪7.8 美園６条坪12.0 美園１２条坪13.6

地区別一戸建て相場

中の島１条 5,569万平岸４条 5,740万平岸１条 5,989万月寒東２条 3,575万平岸２条 7,599万平岸３条 7,710万月寒東１条 5,400万西岡４条 2,767万福住１条 3,740万西岡２条 2,516万月寒東３条 2,698万中の島２条 6,293万月寒東５条 3,542万月寒東４条 3,175万西岡５条 2,593万月寒中央通 14,416万福住２条 5,265万福住３条 2,988万平岸５条 6,560万西岡１条 2,358万月寒西１条 6,436万西岡３条 2,519万豊平４条 8,792万月寒西３条 3,255万水車町 6,569万平岸６条 3,661万豊平３条 9,510万平岸７条 2,691万旭町 6,832万美園１条 6,419万美園７条 6,290万美園９条 5,438万美園４条 5,621万豊平２条 9,490万豊平１条 4,716万美園３条 6,900万美園２条 4,067万豊平６条 12,127万美園８条 7,630万豊平８条 5,318万月寒西４条 2,925万美園５条 4,187万豊平５条 8,300万月寒西２条 4,167万月寒西５条 3,611万美園６条 4,348万美園１２条 4,279万美園１０条 5,907万美園１１条 3,309万

札幌市豊平区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

45地点

平均公示価格

15.1/㎡

住宅地平均

12.9/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

18万12万6万0

10万

15万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外	33.0/㎡	+10.0%	店舗,事務所	月寒中央
札幌市豊平区中の島１条２丁目１番４	26.7/㎡	+6.0%	事務所,その他	中の島 80m
札幌市豊平区平岸３条１３丁目７６番	25.8/㎡	+10.3%	住宅,店舗,その他	南平岸 150m
札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外	24.0/㎡	+6.7%	住宅,店舗,その他	学園前 600m
札幌市豊平区平岸３条１０丁目９番	22.3/㎡	+11.5%	店舗,工場	平岸 430m
札幌市豊平区美園６条６丁目４４番外	20.5/㎡	+6.2%	店舗,事務所,倉庫	美園 200m
札幌市豊平区平岸２条３丁目３３番	20.1/㎡	+6.3%	店舗	平岸 700m
札幌市豊平区豊平７条８丁目７０番６７外	19.4/㎡	+7.8%	住宅	学園前 280m
札幌市豊平区平岸５条１０丁目２２番２	18.4/㎡	+7.6%	店舗	美園 750m
札幌市豊平区美園３条３丁目１１番２	18.3/㎡	+9.6%	住宅,事務所,その他	美園 850m
札幌市豊平区福住２条２丁目４５番２８	18.2/㎡	+13.8%	住宅	福住 600m
札幌市豊平区平岸１条８丁目７４番	18.2/㎡	+9.6%	住宅	平岸 440m
札幌市豊平区平岸４条７丁目１４番	18.0/㎡	+12.5%	住宅	平岸 400m
札幌市豊平区月寒西１条８丁目４２６番９	17.9/㎡	+14.7%	住宅	月寒中央 300m
札幌市豊平区旭町３丁目７６番１５０外	17.8/㎡	+9.9%	住宅	学園前 400m
札幌市豊平区豊平１条８丁目１６４番１８外	16.5/㎡	+10.7%	住宅,その他	菊水 570m
札幌市豊平区美園９条２丁目７８番	16.5/㎡	+10.7%	住宅	豊平公園 450m
札幌市豊平区美園５条５丁目４９番	16.4/㎡	+10.1%	住宅,その他	美園 400m
札幌市豊平区平岸１条５丁目１１番１０	16.2/㎡	+10.2%	住宅,その他	平岸 550m
札幌市豊平区月寒西２条６丁目３６３番２	16.0/㎡	+15.1%	住宅	月寒中央 450m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

札幌市豊平区の主要駅