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函館市の不動産相場

北海道函館市 | 139地区 | 9,590件の成約データ

マンション ㎡単価
14.6/㎡
873件
▼ 7.8% (前年比)
土地 坪単価
3.6/坪
4,191件
▼ 7.3% (前年比)
一戸建て 価格
7.8/㎡
4,526件
▼ 16.3% (前年比)

北海道函館市の不動産相場（9,590件の成約データ）。マンション平均㎡単価14.6万円（北海道内15位/23市区町村）。5年で+22.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

北海道内 15位/23市区町村 前年比 -7.8% 5年変動 +22.5% 県平均比 -11.0%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ -1.7%
成約 直近2年
15.3万/㎡
売出 60件
15.0万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▶ -9.3%
成約 直近2年
3.7万/㎡
売出 345件
3.4万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
▲ +95.6%
成約 直近2年
7.4万/㎡
売出 346件
14.4万/㎡

売出価格は成約価格より約96%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 9.14%
賃料相場 1,145円/㎡/月
物件価格 15.0万円/㎡
計算式 月1,145円 × 12 ÷ 15.0万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
20万13万7万0
13万
16万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 14.6/㎡ 873件 -7.8%
土地 3.6/坪 4,191件 -7.3%
一戸建て 7.8/㎡ 4,526件 -16.3%

函館市の需給バランス

慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.5%/年、転出超過-779人/年
🟡 購買力: 平均所得304万円（全国平均の0.80倍）
🔴 供給: 空き家率19.3%（全国13.1%より高い）
🔴 将来性: 2050年に人口-36.9%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
32万16万0
27.1万人
24万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 271,479 142,997 - -1,992
2015 268,617 143,003 - -2,096
2016 265,503 142,759 - -2,105
2017 262,519 142,421 - -2,223
2018 258,948 141,629 -1,305 -2,343
2019 255,308 140,799 -923 -2,722
2020 251,891 140,413 -915 -2,596
2021 248,106 139,672 -814 -2,876
2022 244,431 138,847 -692 -3,255
2023 240,218 137,488 -832 -
世帯数は5年で-2.9%の変化。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少23,560人 / 生産年齢134,953人 / 高齢89,257人（高齢化率36%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
350万175万0
271万円
304万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 304万円（2023年）
全国平均の0.8倍
5年間の変化: +1.6%/年
納税義務者数: 105,771人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
146,510
空き家数
28,210
空き家率
19.3%
空き家率の変化: 2018年 16.6% → 2023年 19.3% （悪化）
競合が多く、差別化や価格調整が必要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
26万19万12万
23.3万人
15.2万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 232,771 -3.1% -
2030 216,113 -10% -
2035 199,358 -17% -
2040 182,713 -23.9% -
2045 166,626 -30.6% -
2050 151,567 -36.9% -
長期保有より早めの売却が有利な可能性

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場（坪単価）

日吉町 坪3.7 美原 坪4.3 湯川町 坪3.7 富岡町 坪4.3 本通 坪4.0 桔梗 坪3.0 桔梗町 坪3.0 昭和 坪3.5 石川町 坪4.1 山の手 坪3.1 神山 坪3.3 深堀町 坪3.6 鍛治 坪3.7 東山 坪2.8 柏木町 坪5.2 西桔梗町 坪2.2 中道 坪4.0 港町 坪3.1 本町 坪8.4 亀田本町 坪4.0 陣川町 坪0.8 亀田港町 坪3.1 北美原 坪4.2 青柳町 坪3.6 上湯川町 坪2.3 高丘町 坪2.4 宮前町 坪4.2 末広町 坪5.8 松陰町 坪7.1 千代台町 坪3.8 堀川町 坪3.3 赤川町 坪2.2 大手町 坪5.2 花園町 坪3.6 大森町 坪3.3 東山町 坪0.6 中島町 坪4.0 時任町 坪5.2 戸倉町 坪2.9 元町 坪4.2 的場町 坪4.0 大川町 坪4.7 若松町 坪6.0 杉並町 坪6.6 谷地頭町 坪2.8 松川町 坪3.5 上野町 坪1.9 梁川町 坪5.4 船見町 坪3.0 昭和町 坪3.1 高盛町 坪3.7 五稜郭町 坪6.3 湯浜町 坪2.8 高松町 坪1.4 海岸町 坪3.0 赤川 坪3.4 八幡町 坪4.0 亀田町 坪3.4 駒場町 坪4.2 宝来町 坪3.9 大縄町 坪3.1 宇賀浦町 坪3.5 弁天町 坪3.0 白鳥町 坪4.1 万代町 坪2.7 川原町 坪4.0 榎本町 坪3.0 追分町 坪3.5 弥生町 坪3.5 神山町 坪3.0 銭亀町 坪1.0 人見町 坪5.3 松風町 坪6.9 乃木町 坪4.4 新川町 坪3.0 千歳町 坪4.0 栄町 坪3.0 田家町 坪4.0 日乃出町 坪3.1 入舟町 坪2.3 吉川町 坪2.5 上新川町 坪2.7 旭町 坪3.6 大町 坪3.7 北浜町 坪2.7 柳町 坪4.8 志海苔町 坪1.0 臼尻町 坪0.7

地区別 一戸建て相場

日吉町 1,763万 美原 1,955万 湯川町 3,023万 富岡町 1,824万 本通 1,729万 桔梗 1,694万 桔梗町 2,488万 昭和 2,042万 石川町 2,951万 山の手 1,230万 神山 1,716万 深堀町 1,663万 鍛治 1,824万 東山 1,229万 柏木町 2,625万 西桔梗町 2,166万 中道 2,054万 港町 2,280万 本町 5,591万 亀田本町 1,943万 陣川町 598万 亀田港町 1,481万 北美原 1,596万 青柳町 1,030万 上湯川町 1,509万 高丘町 798万 宮前町 2,843万 末広町 3,171万 松陰町 3,303万 千代台町 1,648万 西旭岡町 668万 堀川町 1,238万 赤川町 936万 大手町 6,668万 花園町 1,680万 大森町 8,574万 東山町 571万 中島町 2,558万 時任町 2,109万 戸倉町 1,473万 元町 3,261万 的場町 2,539万 大川町 2,602万 若松町 9,115万 杉並町 2,608万 谷地頭町 1,105万 松川町 1,522万 上野町 1,018万 梁川町 4,719万 船見町 1,541万 昭和町 2,043万 高盛町 1,477万 五稜郭町 2,901万 湯浜町 1,483万 高松町 1,566万 海岸町 2,253万 赤川 1,186万 八幡町 1,268万 亀田町 3,656万 駒場町 4,134万 宝来町 1,180万 大縄町 1,575万 宇賀浦町 1,366万 弁天町 2,540万 白鳥町 1,959万 万代町 1,862万 陣川 1,030万 川原町 2,311万 榎本町 1,414万 追分町 2,515万 弥生町 939万 神山町 2,121万 銭亀町 771万 人見町 2,055万 松風町 2,982万 乃木町 2,684万 新川町 2,760万 千歳町 2,889万 栄町 914万 田家町 2,153万 日乃出町 2,853万 入舟町 835万 吉川町 1,594万 上新川町 1,941万 旭町 1,967万 住吉町 729万 豊川町 2,255万 滝沢町 680万

函館市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
56地点
平均公示価格
5.0/㎡
住宅地 平均
3.9/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
12万8万4万0
10万
5万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
函館市本町６番１内 18.1/㎡ -2.2% 店舗 五稜郭公園前
函館市若松町２０番５９ 13.2/㎡ - 住宅,店舗,その他 函館駅前
函館市美原１丁目１６番２２外 9.4/㎡ - その他 五稜郭 2800m
函館市本町１００番６ 8.0/㎡ -1.8% 店舗 五稜郭公園前 300m
函館市杉並町２番３ 7.0/㎡ +1.0% 住宅 五稜郭公園前 360m
函館市石川町３１４番１ 6.8/㎡ -0.3% 店舗 五稜郭 2800m
函館市松風町１１番５ 6.6/㎡ -1.5% 店舗,医院,その他 函館 500m
函館市松陰町１２番１０の２２ 6.3/㎡ +1.0% 空地 杉並町 470m
函館市大手町６番６外 6.3/㎡ - 住宅,店舗,その他 市役所前 210m
函館市富岡町３丁目１６９番２ 6.2/㎡ -0.5% 事務所 五稜郭 2400m
函館市末広町９番１ 6.0/㎡ - 店舗 十字街
函館市柏木町８７番３２ 6.0/㎡ +1.0% 住宅 深堀町 290m
函館市人見町４０番９４ 5.6/㎡ +0.4% 住宅 杉並町 800m
函館市本通３丁目２４９番７外 5.6/㎡ -0.2% 住宅,店舗 深堀町 1000m
函館市東雲町６番５外 5.5/㎡ - 事務所 松風町 300m
函館市湯川町２丁目２２番５ 5.5/㎡ -1.3% 店舗 湯の川温泉 200m
函館市亀田本町２８番２１外 5.4/㎡ -0.4% 店舗 五稜郭 360m
函館市鍛治２丁目３１番４ 5.4/㎡ -0.4% 住宅,店舗 五稜郭 3000m
函館市千代台町２６番４２ 5.3/㎡ -0.9% その他 千代台
函館市富岡町３丁目１９１番７ 5.3/㎡ -0.4% 店舗 五稜郭 1800m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

函館市の主要駅

五稜郭 ㎡6.0 | 4647件 函館 ㎡6.3 | 2142件 桔梗 ㎡6.5 | 871件 湯の川 ㎡7.5 | 249件 深堀町 ㎡7.0 | 201件 五稜郭公園前 ㎡16.1 | 142件 堀川町 ㎡6.9 | 129件 杉並町 ㎡9.4 | 100件 柏木町 ㎡7.3 | 89件 松風町 ㎡9.2 | 77件 七重浜 ㎡5.5 | 77件 湯の川温泉 ㎡8.7 | 74件 十字街 ㎡9.7 | 74件 昭和橋 ㎡5.2 | 63件 宝来町 ㎡4.2 | 61件 谷地頭 ㎡3.7 | 60件 市役所前(函館) ㎡9.4 | 57件 千歳町(北海道) ㎡5.9 | 51件 大町(北海道) ㎡6.2 | 49件 青柳町 ㎡6.4 | 47件