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松本市の不動産相場

長野県松本市 | 113地区 | 9,644件の成約データ

長野県松本市の不動産相場(9,644件の成約データ)。マンション平均㎡単価29.7万円(長野県内5位/10市区町村)。5年で+44.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

長野県内 5位/10市区町村 全国上位 30% 前年比 +10.0% 5年変動 +44.7% 県平均比 +4.8%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-19.0%
成約 直近2年
33.8万/㎡
売出 27件
27.4万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-19%)。

🏞️ 土地
+7.9%
成約 直近2年
5.3万/㎡
売出 197件
5.7万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
+112.7%
成約 直近2年
11.8万/㎡
売出 229件
25.1万/㎡

売出価格は成約価格より約113%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.56%
賃料相場 1,500円/㎡/月
物件価格 27.4万円/㎡
計算式 月1,500円 × 12 ÷ 27.4万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
42万28万14万0
26万
36万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 29.7/㎡ 803件 +10.0%
土地 4.8/坪 5,454件 +11.0%
一戸建て 11.0/㎡ 3,387件 +5.4%

松本市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.3%/年、転入超過+365人/年
🟡 購買力: 平均所得352万円(全国平均の0.93倍)
🟡 供給: 空き家率13.9%(全国13.1%より高い)
🟢 将来性: 2050年に人口-12%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
28万14万0
24.2万人
23.5万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 242,446 99,978 - -373
2015 241,796 100,481 - -376
2016 241,272 101,095 - -403
2017 240,342 101,757 - -767
2018 239,635 102,398 -93 -745
2019 238,737 102,863 -101 -884
2020 237,970 103,790 +209 -991
2021 236,968 104,411 +186 -1,081
2022 236,447 105,333 +540 -1,262
2023 235,475 106,045 +369 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(3.6%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少30,107人 / 生産年齢139,128人 / 高齢66,647人(高齢化率28.3%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
405万203万0
313万円
352万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 352万円(2023年)
全国平均の0.93倍
5年間の変化: +1.6%/年
納税義務者数: 114,615人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
122,510
空き家数
17,050
空き家率
13.9%
空き家率の変化: 2018年 15.6%2023年 13.9% (改善)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
26万22万17万
23.6万人
20.7万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 236,049 +0.2% -
2030 230,687 -2% -
2035 225,084 -4.4% -
2040 219,265 -6.9% -
2045 213,304 -9.4% -
2050 207,208 -12% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

松本市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
53地点
平均公示価格
6.4/㎡
住宅地 平均
4.8/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
20万13万7万0
17万
6万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
松本市深志1丁目703番 23.2/㎡ -0.4% 店舗,事務所 松本
松本市中央1丁目487番外 22.2/㎡ -0.4% 店舗,事務所 松本 240m
松本市深志2丁目1126番外 14.8/㎡ -0.7% 住宅,店舗,その他 松本 300m
松本市本庄1丁目957番外 12.0/㎡ -0.8% 店舗,事務所 松本 700m
松本市中央2丁目351番2外 11.6/㎡ -0.9% 住宅,店舗 松本 650m
松本市中央3丁目1205番9 10.6/㎡ - 住宅,店舗,事務所 松本 800m
松本市中央4丁目1240番1外 9.7/㎡ +1.2% 店舗 松本 1400m
松本市開智1丁目1528番15 8.9/㎡ +0.7% 住宅 松本 1600m
松本市中央4丁目1155番1 8.1/㎡ +0.5% 住宅 松本 1200m
松本市中央2丁目510番2 7.9/㎡ -0.4% 店舗,倉庫 松本 550m
松本市清水1丁目1480番12 7.6/㎡ +0.9% 住宅 松本 2000m
松本市井川城1丁目4628番48外 7.4/㎡ +0.4% 住宅,店舗,その他 松本 1000m
松本市宮渕1丁目609番10 7.4/㎡ +0.4% 住宅 松本 1900m
松本市沢村1丁目2239番9 7.4/㎡ +0.8% 住宅 松本 2700m
松本市渚2丁目151番9 7.4/㎡ - 住宅,店舗 松本 550m
松本市巾上544番6 7.2/㎡ +0.6% 住宅 松本 450m
松本市北深志1丁目117番18 7.0/㎡ +0.1% 事務所 松本 2000m
松本市高宮北335番外 7.0/㎡ +0.7% 事務所 南松本 1400m
松本市村井町北2丁目798番1外 6.9/㎡ +0.4% 店舗 平田 800m
松本市出川2丁目106番13 6.8/㎡ - 住宅,店舗 南松本 1200m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)