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水戸市の不動産相場

茨城県水戸市 | 141地区 | 10,690件の成約データ

茨城県水戸市の不動産相場(10,690件の成約データ)。マンション平均㎡単価26.0万円(茨城県内5位/11市区町村)。5年で+9.6%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

茨城県内 5位/11市区町村 前年比 -2.2% 5年変動 +9.6% 県平均比 +5.5%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-15.4%
成約 直近2年
27.4万/㎡
売出 148件
23.2万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-15%)。

🏞️ 土地
+6.1%
成約 直近2年
3.3万/㎡
売出 812件
3.5万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
+86.0%
成約 直近2年
10.6万/㎡
売出 605件
19.8万/㎡

売出価格は成約価格より約86%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.86%
賃料相場 1,328円/㎡/月
物件価格 23.2万円/㎡
計算式 月1,328円 × 12 ÷ 23.2万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
34万23万11万0
22万
26万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 26.0/㎡ 916件 -2.2%
土地 3.3/坪 5,365件 +11.9%
一戸建て 10.1/㎡ 4,409件 +1.0%

水戸市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.3%/年、転入超過+35人/年
🟡 購買力: 平均所得359万円(全国平均の0.95倍)
🟡 供給: 空き家率18%(全国13.1%より高い)
🟢 将来性: 2050年に人口-9.3%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
32万16万0
27.3万人
26.9万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 273,046 118,249 - -122
2015 273,047 119,333 - -242
2016 273,231 120,583 - -246
2017 273,243 121,595 - -236
2018 272,485 122,478 -822 -584
2019 271,912 123,578 -424 -725
2020 271,380 125,048 +85 -992
2021 271,156 126,387 +732 -1,007
2022 270,010 127,125 -415 -1,348
2023 268,843 128,757 -213 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(5.1%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少33,685人 / 生産年齢158,472人 / 高齢70,922人(高齢化率27%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
413万207万0
334万円
359万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 359万円(2023年)
全国平均の0.95倍
5年間の変化: +0.8%/年
納税義務者数: 130,311人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
148,990
空き家数
26,880
空き家率
18%
空き家率の変化: 2018年 15.5%2023年 18% (悪化)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
30万25万20万
26.6万人
24.4万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 266,163 -1% -
2030 263,049 -2.2% -
2035 259,358 -3.5% -
2040 254,892 -5.2% -
2045 249,683 -7.1% -
2050 243,760 -9.3% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

水戸市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
68地点
平均公示価格
5.2/㎡
住宅地 平均
4.0/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
19万13万6万0
16万
5万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
水戸市宮町1丁目250番 26.1/㎡ - 店舗 水戸
水戸市南町2丁目36番 12.8/㎡ +1.6% その他 水戸 800m
水戸市泉町1丁目26番外 11.6/㎡ +1.8% 事務所 水戸 1300m
水戸市中央1丁目3番20 11.0/㎡ +0.9% 事務所 水戸 700m
水戸市備前町842番2外 10.5/㎡ - 住宅 水戸 1700m
水戸市泉町2丁目100番 9.7/㎡ +0.8% 住宅,店舗 水戸 1500m
水戸市南町2丁目483番2外 9.6/㎡ +1.1% 住宅,店舗,事務所 水戸 800m
水戸市桜川1丁目5番2 9.0/㎡ - 店舗,事務所 水戸 480m
水戸市五軒町2丁目1189番5 8.6/㎡ +1.2% 住宅,事務所 水戸 1600m
水戸市城南3丁目12番7外 8.4/㎡ +1.0% 店舗,事務所 水戸 1100m
水戸市栄町1丁目22番 8.0/㎡ -0.6% 店舗 水戸 2100m
水戸市姫子2丁目665番32外 7.5/㎡ +0.3% 店舗 赤塚 700m
水戸市金町2丁目1605番2 7.3/㎡ - 住宅 水戸 2100m
水戸市元吉田町字吉沢裏1050番5 6.3/㎡ - 店舗 水戸 3900m
水戸市北見町653番18 6.3/㎡ -0.8% 住宅 水戸 1400m
水戸市笠原町字中組600番25 6.1/㎡ +0.5% 店舗,事務所,倉庫 水戸 4600m
水戸市赤塚1丁目1983番2 5.7/㎡ - 住宅,店舗 赤塚 270m
水戸市千波町字船付1229番3 5.7/㎡ - 住宅 水戸 1200m
水戸市千波町字久保330番4 5.4/㎡ -0.2% 住宅 水戸 2500m
水戸市千波町字中道北1411番4 5.0/㎡ - 住宅 水戸 1800m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)