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江戸川区の不動産相場

東京都江戸川区 | 46地区 | 20,795件の成約データ

東京都江戸川区の不動産相場(20,795件の成約データ)。マンション平均㎡単価53.3万円(東京都内28位/50市区町村)。5年で+32.4%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

東京都内 28位/50市区町村 全国上位 8% 前年比 +6.5% 5年変動 +32.4% 県平均比 -15.4%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
+12.8%
成約 直近2年
64.9万/㎡
売出 501件
73.2万/㎡

売出価格は成約価格より約13%高く、交渉余地があります。

🏞️ 土地
+33.0%
成約 直近2年
45.6万/㎡
売出 266件
60.6万/㎡

売出価格は成約価格より約33%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏠 一戸建て
-1.8%
成約 直近2年
60.6万/㎡
売出 968件
59.5万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 4.91%
賃料相場 2,994円/㎡/月
物件価格 73.2万円/㎡
計算式 月2,994円 × 12 ÷ 73.2万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
78万52万26万0
48万
67万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 53.3/㎡ 8,468件 +6.5%
土地 30.1/坪 3,085件 +5.7%
一戸建て 48.0/㎡ 9,242件 +7.2%

江戸川区の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.2%/年、転出超過-1,531人/年
🟡 購買力: 平均所得398万円(全国平均の1.05倍)
🟢 供給: 空き家率9.3%(全国13.1%より低い)
🟢 将来性: 2050年に人口-1.6%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
81万41万0
68万人
69万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 680,262 305,473 - +396
2015 686,387 309,396 - +568
2016 691,514 312,704 - +497
2017 695,366 315,501 - +22
2018 698,031 317,783 +211 -323
2019 700,079 320,136 +111 -732
2020 696,123 322,419 -2,759 -1,010
2021 689,739 322,872 -3,481 -1,637
2022 688,153 323,587 -2,072 -2,495
2023 689,961 325,429 +961 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.4%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少86,270人 / 生産年齢449,387人 / 高齢145,764人(高齢化率21.4%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
458万229万0
350万円
398万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 398万円(2023年)
全国平均の1.05倍
5年間の変化: +1.7%/年
納税義務者数: 357,582人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
366,170
空き家数
34,130
空き家率
9.3%
空き家率の変化: 2018年 9.7%2023年 9.3% (改善)
供給は引き締まっており、売却に有利な環境

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
77万67万57万
69.3万人
67.9万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 692,618 +0.4% -
2030 693,046 +0.4% -
2035 692,266 +0.3% -
2040 690,100 0% -
2045 685,828 -0.6% -
2050 679,003 -1.6% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

江戸川区の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
91地点
平均公示価格
42.8/㎡
住宅地 平均
36.6/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
50万34万17万0
43万
43万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
江戸川区西葛西6丁目15番28外 174.0/㎡ +4.2% 店舗,事務所,医院,その他 西葛西
江戸川区西小岩1丁目1930番1 150.0/㎡ +4.9% 住宅,店舗,事務所,その他 小岩 80m
江戸川区平井5丁目15番10 109.0/㎡ +4.8% 住宅,店舗 平井
江戸川区東葛西6丁目2番12外 82.6/㎡ +4.4% 住宅,店舗,その他 葛西 210m
江戸川区船堀2丁目566番 80.9/㎡ +4.4% 住宅,店舗,その他 船堀 130m
江戸川区南小岩7丁目1858番2 70.5/㎡ +4.8% 住宅,店舗 小岩 370m
江戸川区篠崎町7丁目427番9 63.4/㎡ +4.6% 店舗,事務所 篠崎
江戸川区中葛西3丁目23番21 53.1/㎡ +2.1% 住宅,その他 葛西 450m
江戸川区西葛西3丁目10番5 52.4/㎡ +3.6% 住宅,その他 西葛西 580m
江戸川区中葛西5丁目6番24 51.7/㎡ +2.0% 住宅 西葛西 800m
江戸川区東葛西6丁目23番3 49.4/㎡ +2.1% 住宅 葛西 480m
江戸川区東葛西5丁目1602番1 49.4/㎡ +2.5% 住宅 葛西 460m
江戸川区西葛西7丁目23番14 48.7/㎡ +2.7% 住宅,その他 西葛西 850m
江戸川区松江5丁目1144番1 47.9/㎡ +4.1% 住宅,事務所,その他 船堀 590m
江戸川区一之江3丁目37番2 47.8/㎡ +3.9% 住宅,店舗,その他 一之江 110m
江戸川区南葛西1丁目9番1 47.7/㎡ +3.0% 住宅,その他 葛西 1100m
江戸川区船堀2丁目507番1 46.3/㎡ +3.6% 住宅 船堀 450m
江戸川区南篠崎町3丁目215番4 46.1/㎡ +3.4% 住宅,店舗 瑞江 400m
江戸川区西葛西8丁目9番52 45.7/㎡ +2.9% 住宅 西葛西 950m
江戸川区中葛西7丁目23番15 45.6/㎡ +2.2% 住宅,その他 葛西 860m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)