品川区の不動産相場

東京都品川区 | 26地区 | 17,638件の成約データ

マンション㎡単価

東京都品川区の不動産相場（17,638件の成約データ）。マンション平均㎡単価92.3万円（東京都内7位/50市区町村）。5年で+38.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

東京都内 7位/50市区町村全国上位 1% 前年比 -2.4% 5年変動 +38.7% 県平均比 +46.6%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▲ +33.3%

成約直近2年

132.3万/㎡

売出 999件

176.4万/㎡

売出価格は成約価格より約33%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏞️ 土地

▲ +30.1%

成約直近2年

106.1万/㎡

売出 191件

138.1万/㎡

売出価格は成約価格より約30%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏠 一戸建て

▼ -16.6%

成約直近2年

142.9万/㎡

売出 188件

119.1万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-17%）。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 3.36%

賃料相場 4,937円/㎡/月

物件価格 176.4万円/㎡

計算式月4,937円 × 12 ÷ 176.4万円

低利回りエリア。キャピタルゲイン狙いの立地として高級物件の購入対象です。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

159万107万52万0

75万

138万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	92.3/㎡	14,953件	-2.4%
土地	40.8/坪	563件	+14.3%
一戸建て	64.5/㎡	2,122件	-1.2%

品川区の需給バランス

売却に適した環境

🟢 需要: 人口+0.7%/年、転入超過+618人/年

🟢 購買力: 平均所得557万円（全国平均の1.47倍）

🟡 供給: 空き家率10.1%（全国13.1%より低い）

🟢 将来性: 2050年に人口+13.9%の見通し

→ 需要・供給ともに良好で、売却に適した市場環境

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

47万24万0

37.2万人

40.8万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	372,077	197,434	-	+491
2015	378,123	200,918	-	+820
2016	382,761	203,407	-	+766
2017	387,622	206,507	-	+754
2018	394,700	210,901	+5,958	+580
2019	401,704	214,813	+6,012	+518
2020	406,404	218,106	+4,038	+666
2021	403,699	217,550	-2,295	+218
2022	404,196	218,677	+243	-179
2023	408,280	221,949	+3,905	-

世帯数は5年で5.2%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少47,036人 / 生産年齢272,685人 / 高齢79,532人（高齢化率19.9%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

641万321万0

455万円

557万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 557万円（2023年）

全国平均の1.47倍

5年間の変化: +3.0%/年

納税義務者数: 239,853人

購買力が高く、高価格帯でも買い手が見つかりやすい

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

264,650

空き家数

26,680

空き家率

10.1%

空き家率の変化: 2018年 9.8% → 2023年 10.1% （悪化）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

52万44万36万

42.8万人

46.5万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	427,526	+4.7%	-
2030	441,295	+8.1%	-
2035	452,199	+10.8%	-
2040	460,036	+12.7%	-
2045	464,266	+13.7%	-
2050	465,174	+13.9%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

品川区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

59地点

平均公示価格

130.0/㎡

住宅地平均

78.1/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

150万101万50万0

95万

130万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
品川区西五反田１丁目２番３外	565.0/㎡	+2.5%	その他	五反田 100m
品川区上大崎２丁目５６１番１	378.0/㎡	+4.1%	住宅,店舗,その他	目黒 200m
品川区大崎１丁目３４２番１	332.0/㎡	+3.1%	事務所	大崎 250m
品川区西五反田２丁目２９番９外	283.0/㎡	+4.0%	店舗,事務所	五反田 370m
品川区南大井６丁目１番７	238.0/㎡	+3.5%	店舗,医院,その他	大森
品川区大崎３丁目２９６番１８	238.0/㎡	+4.8%	事務所	大崎
品川区東五反田１丁目９２番４	237.0/㎡	+5.3%	住宅,その他	五反田 530m
品川区東五反田２丁目４０１番８	223.0/㎡	+4.7%	住宅,店舗,その他	五反田 400m
品川区西五反田２丁目９番１	220.0/㎡	+4.3%	住宅,店舗,その他	五反田 270m
品川区大井１丁目１０番４	220.0/㎡	+3.8%	店舗,事務所	大井町 180m
品川区東五反田１丁目１８番３外	184.0/㎡	+3.4%	住宅,店舗,事務所,その他	五反田 370m
品川区小山３丁目１３７番６外	164.0/㎡	+3.8%	住宅,店舗	武蔵小山 220m
品川区上大崎１丁目４４４番６８	158.0/㎡	+4.6%	住宅,店舗,事務所,その他	目黒 500m
品川区東品川２丁目３番１４外	154.0/㎡	+4.1%	事務所	天王洲アイル 240m
品川区東大井５丁目５００番２３外	146.0/㎡	+4.3%	住宅,店舗,その他	大井町 330m
品川区上大崎２丁目５７０番１	138.0/㎡	+2.2%	店舗	目黒 200m
品川区北品川１丁目１２３番４外	137.0/㎡	+3.0%	住宅,その他	北品川 380m
品川区南大井３丁目６番２０	135.0/㎡	+4.7%	店舗,事務所	大森海岸 130m
品川区東五反田５丁目６０番２８８	132.0/㎡	+3.9%	住宅,その他	五反田 570m
品川区上大崎３丁目３００番１５	122.0/㎡	+4.3%	住宅,その他	目黒 500m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

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