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上越市の不動産相場

新潟県上越市 | 429地区 | 6,726件の成約データ

マンション ㎡単価
21.0/㎡
189件
▲ 2.0% (前年比)
土地 坪単価
2.4/坪
4,134件
▲ 4.6% (前年比)
一戸建て 価格
6.2/㎡
2,403件
▼ 1.7% (前年比)

新潟県上越市の不動産相場（6,726件の成約データ）。マンション平均㎡単価21.0万円（新潟県内3位/11市区町村）。5年で+40.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

新潟県内 3位/11市区町村 前年比 +2.0% 5年変動 +40.7% 県平均比 +42.2%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▼ -48.1%
成約 直近2年
23.4万/㎡
売出 9件
12.2万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-48%）。

🏞️ 土地
▶ -8.7%
成約 直近2年
2.3万/㎡
売出 273件
2.1万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
▲ +54.8%
成約 直近2年
6.9万/㎡
売出 293件
10.7万/㎡

売出価格は成約価格より約55%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 11.20%
賃料相場 1,135円/㎡/月
物件価格 12.2万円/㎡
計算式 月1,135円 × 12 ÷ 12.2万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
34万23万11万0
25万
26万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 21.0/㎡ 189件 +2.0%
土地 2.4/坪 4,134件 +4.6%
一戸建て 6.2/㎡ 2,403件 -1.7%

上越市の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-1.1%/年、転出超過-544人/年
🟡 購買力: 平均所得305万円（全国平均の0.80倍）
🟡 供給: 空き家率13.4%（全国13.1%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-30.2%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
23万12万0
20万人
18.3万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 200,179 73,102 - -954
2015 198,356 73,307 - -1,014
2016 196,959 73,705 - -991
2017 195,200 74,007 - -1,210
2018 193,275 74,267 -731 -1,289
2019 191,197 74,449 -856 -1,335
2020 189,282 74,972 -539 -1,419
2021 187,021 75,263 -677 -1,540
2022 184,941 75,586 -487 -1,767
2023 182,911 75,669 -468 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（1.9%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少22,044人 / 生産年齢102,314人 / 高齢61,460人（高齢化率33.1%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
351万176万0
278万円
305万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 305万円（2023年）
全国平均の0.8倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 88,877人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
82,590
空き家数
11,070
空き家率
13.4%
空き家率の変化: 2018年 13.5% → 2023年 13.4% （改善）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
20万15万10万
17.7万人
12.8万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 176,550 -3.5% -
2030 166,710 -8.9% -
2035 156,976 -14.2% -
2040 147,248 -19.5% -
2045 137,456 -24.9% -
2050 127,657 -30.2% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場（坪単価）

大和 坪3.0 春日山町 坪3.0 大字土橋 坪3.5 東城町 坪3.0 春日新田 坪3.0 木田 坪3.0 昭和町 坪3.0 国府 坪2.3 大貫 坪1.9 五智 坪3.4 寺町 坪1.7 本町 坪3.5 中央 坪2.0 大字下門前 坪4.0 柿崎区柿崎 坪1.7 仲町 坪2.3 北城町 坪3.6 新光町 坪2.7 東本町 坪2.2 上源入 坪3.4 石橋 坪3.3 稲田 坪2.8 西城町 坪3.2 南城町 坪2.7 大字岩木 坪1.8 鴨島 坪3.0 西本町 坪3.0 大豆 坪3.4 大字中田原 坪2.5 春日野 坪4.3 大町 坪2.4 大字大貫 坪2.4 南本町 坪2.2 御殿山町 坪1.6 東雲町 坪4.1 富岡 坪3.0 下源入 坪3.7 中門前 坪1.5 安江 坪3.2 栄町（さかえちょう） 坪3.2 高土町 坪3.3 大字塩屋新田 坪4.2 大潟区土底浜 坪1.5 頸城区上吉 坪2.1 北本町 坪2.1 大潟区九戸浜 坪1.5 幸町 坪3.0 大字三田新田 坪1.5 大字黒井 坪1.4 港町 坪2.0 頸城区西福島 坪2.1 三ツ橋 坪1.3 藤新田 坪2.2 柿崎区直海浜 坪0.8 頸城区下吉 坪2.5 五智新町 坪3.7 平成町 坪3.2 板倉区針 坪1.0 大潟区潟町 坪1.7 大字下荒浜 坪1.2 大字夷浜 坪1.6 大字飯 坪1.6 大潟区下小船津浜 坪2.0 大字上中田 坪1.9 大字子安 坪3.7 浦川原区顕聖寺 坪1.2 名立区名立大町 坪1.1 上昭和町 坪2.4 大潟区渋柿浜 坪0.9 柿崎区上下浜 坪1.2 柿崎区馬正面 坪1.8 佐内町 坪2.8 本城町 坪4.0 南新町 坪3.1 大字安江 坪3.1 大字福橋 坪1.7 栄町（さかえまち） 坪3.3 大字灰塚 坪2.0 頸城区松橋 坪1.1 とよば 坪3.3 大字石沢 坪1.2 大字福田 坪2.3 大字脇野田 坪1.2 三和区野 坪1.3 吉川区原之町 坪0.6 大字藤塚 坪1.7 大字西ケ窪浜 坪1.5 板倉区山部 坪0.4 大字東中島 坪1.2 大潟区上小船津浜 坪1.7 板倉区吉増 坪0.7 大字上稲田 坪3.5 大字大道福田 坪3.6 頸城区島田 坪1.3 三和区下中 坪0.6 大潟区蜘ケ池 坪1.0 大字三ツ橋新田 坪1.0 大字今泉 坪3.0

上越市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
49地点
平均公示価格
2.8/㎡
住宅地 平均
2.5/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
6万4万2万0
5万
3万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
上越市富岡３４４１番 7.1/㎡ +0.4% 店舗 春日山 2900m
上越市本町５丁目１１５番 6.9/㎡ -3.4% 店舗 高田 320m
上越市大和５丁目１７３７番 5.5/㎡ - 住宅,事務所,その他 上越妙高 160m
上越市春日野１丁目６０６番外 5.2/㎡ -0.4% 店舗 春日山 1000m
上越市西城町３丁目字東二ノ辻１３番７ 5.1/㎡ -0.4% 住宅 高田 950m
上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外 4.8/㎡ -2.6% 事務所 高田 900m
上越市東雲町２丁目１０９３番 4.8/㎡ -1.5% 住宅 直江津 530m
上越市西本町３丁目６４１番 4.5/㎡ -2.2% 店舗,事務所 直江津 600m
上越市下門前７４１番１０外 4.3/㎡ +2.6% 住宅 直江津 2500m
上越市春日野２丁目６５７番３１ 4.3/㎡ +0.5% 住宅 春日山 1100m
上越市大字上源入字野畔２９７番６ 3.9/㎡ +1.0% 住宅 直江津 3600m
上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７ 3.6/㎡ -2.7% 住宅 南高田 1600m
上越市石橋２丁目２６３５番３３ 3.6/㎡ -1.1% 住宅 直江津 1600m
上越市春日新田２丁目２１９２番６ 3.4/㎡ -1.5% 住宅 直江津 2100m
上越市稲田２丁目８４２番２ 3.3/㎡ -3.5% 店舗 高田 2700m
上越市新光町２丁目３１５番１ 3.2/㎡ -1.2% 住宅 春日山 1700m
上越市仲町３丁目字下田端８２番１外 3.2/㎡ -3.9% 住宅,店舗 高田 650m
上越市大字青木字芝原２６１番３６ 3.2/㎡ -2.2% 住宅 上越妙高 1000m
上越市鴨島１丁目２０１番４３ 3.1/㎡ -0.6% 住宅 高田 3600m
上越市大字中田原字中田原８０番８外 3.1/㎡ -1.3% 住宅 南高田 1000m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

上越市の主要駅

高田(新潟) ㎡4.6 | 2195件 直江津 ㎡4.8 | 1353件 春日山 ㎡5.1 | 1102件 上越妙高 ㎡3.6 | 509件 南高田 ㎡3.6 | 487件 黒井(新潟) ㎡3.6 | 390件 柿崎 ㎡1.9 | 193件 犀潟 ㎡1.9 | 151件 新井(新潟) ㎡1.1 | 128件 潟町 ㎡1.8 | 110件 土底浜 ㎡2.7 | 102件 うらがわら ㎡1.0 | 82件 上下浜 ㎡1.2 | 76件 名立 ㎡1.1 | 67件 二本木 ㎡1.0 | 55件 くびき ㎡1.0 | 51件 虫川大杉 ㎡0.7 | 39件 ほくほく大島 ㎡0.3 | 34件 北新井 ㎡1.3 | 13件 谷浜 ㎡1.4 | 11件