熊本市西区の不動産相場

Name: 熊本市西区の不動産相場データ（熊本県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

熊本県熊本市西区 | 46地区 | 2,887件の成約データ

熊本県熊本市西区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は25.4万円（成約507件）、土地の平均坪単価は5.2万円（1,284件）、一戸建ての平均㎡単価は10.1万円（1,096件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

熊本県熊本市西区の不動産相場（2,887件の成約データ）。マンション平均㎡単価25.4万円（熊本県内2位/8市区町村）。5年で+27.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

熊本県内 2位/8市区町村前年比 +1.2% 5年変動 +27.7% 県平均比 +12.7%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▲ +37.3%

成約直近2年

34.4万/㎡

売出 85件

47.3万/㎡

売出価格は成約価格より約37%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏠 一戸建て

▲ +113.7%

成約直近2年

10.6万/㎡

売出 220件

22.7万/㎡

売出価格は成約価格より約114%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 3.76%

賃料相場 1,481円/㎡/月

物件価格 47.3万円/㎡

計算式月1,481円 × 12 ÷ 47.3万円

低利回りエリア。キャピタルゲイン狙いの立地として高級物件の購入対象です。

一戸建て 5.11%

賃料相場 967円/㎡/月

物件価格 22.7万円/㎡

計算式月967円 × 12 ÷ 22.7万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

41万27万14万0

16万

34万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	25.4/㎡	507件	+1.2%
土地	5.2/坪	1,284件	+12.8%
一戸建て	10.1/㎡	1,096件	+2.5%

熊本市西区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.2%/年、転入超過+343人/年

🟡 購買力: 平均所得338万円（全国平均の0.89倍）

🟡 供給: 空き家率14.5%（全国13.1%より高い）

🟡 将来性: 2050年に人口-13.9%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

11万6万0

9.3万人

9万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	93,308	41,494	-	-198
2015	92,932	41,768	-	-366
2016	92,311	41,762	-	-291
2017	91,799	41,824	-	-427
2018	91,091	41,883	-392	-323
2019	90,508	42,093	-183	-388
2020	90,724	42,780	+554	-380
2021	90,556	43,276	+299	-447
2022	89,954	43,484	+47	-689
2023	90,087	44,091	+684	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（5.3%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少10,822人 / 生産年齢50,806人 / 高齢27,524人（高齢化率30.9%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

389万195万0

302万円

338万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 338万円（2023年）

全国平均の0.89倍

5年間の変化: +1.1%/年

納税義務者数: 338,270人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

47,780

空き家数

6,910

空き家率

14.5%

空き家率の変化: 2018年 12.5% → 2023年 14.5% （悪化）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

10万8万6万

8.9万人

7.8万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	89,445	-0.7%	-
2030	87,405	-3%	-
2035	85,208	-5.4%	-
2040	82,819	-8.1%	-
2045	80,222	-11%	-
2050	77,594	-13.9%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

花園㎡22.7 春日㎡36.3 島崎㎡20.6 池田㎡16.0 二本木㎡24.6 上熊本㎡20.2 蓮台寺㎡18.9 出町㎡21.1 田崎㎡18.1

地区別土地相場（坪単価）

花園坪4.7 春日坪9.9 島崎坪4.9 池田坪4.1 上代坪4.8 二本木坪9.9 上熊本坪7.7 蓮台寺坪5.1 小島坪2.6 城山半田坪3.0 横手坪5.2 城山下代坪5.6 出町坪8.1 池上町坪3.9 田崎坪8.7 中島町坪2.1 河内町船津坪1.6 新土河原坪6.6 松尾坪3.1 戸坂町坪5.0 谷尾崎町坪2.8 城山大塘坪5.9 松尾町上松尾坪2.1 田崎本町坪10.8 野中坪5.4 上高橋坪3.9 中原町坪1.4 八島坪6.0 池亀町坪3.9 河内町河内坪1.5 稗田町坪5.8 河内町白浜坪1.4

地区別一戸建て相場

花園 2,888万春日 4,150万島崎 2,570万池田 2,496万上代 2,688万二本木 5,507万上熊本 3,372万蓮台寺 4,339万小島 1,913万城山半田 2,707万横手 2,983万城山下代 3,043万出町 9,950万池上町 2,291万田崎 4,277万中島町 2,202万河内町船津 656万新土河原 2,299万松尾 1,653万戸坂町 2,765万谷尾崎町 1,920万城山大塘 1,865万松尾町上松尾 1,616万野中 2,036万上高橋 2,114万中原町 2,650万八島 2,165万

熊本市西区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

22地点

平均公示価格

8.1/㎡

住宅地平均

5.4/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

12万8万4万0

10万

8万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
熊本市西区春日３丁目２１４６	19.8/㎡	+10.0%	住宅,その他	熊本 270m
熊本市西区二本木３丁目３５０番	16.2/㎡	+8.0%	住宅,店舗,その他	熊本 850m
熊本市西区春日７丁目３８３番１	15.0/㎡	+2.0%	住宅,店舗,その他	熊本 1500m
熊本市西区出町３番	14.3/㎡	+3.6%	住宅,店舗	上熊本 750m
熊本市西区花園１丁目３７１番１外	12.4/㎡	+1.6%	事務所,その他	上熊本 650m
熊本市西区出町２７４番１	9.3/㎡	-	医院,その他	上熊本 1500m
熊本市西区田崎３丁目６０３番５	8.2/㎡	-	医院,その他	熊本 1400m
熊本市西区島崎２丁目７４９番１	8.1/㎡	+0.7%	住宅	上熊本 1800m
熊本市西区城山下代２丁目５６９番５	7.7/㎡	-	住宅,店舗,事務所,その他	熊本 4700m
熊本市西区春日８丁目４６４番１外	6.8/㎡	+2.7%	住宅	熊本 1500m
熊本市西区池田１丁目８３０番	6.5/㎡	+0.5%	住宅	上熊本 900m
熊本市西区島崎６丁目８９番１８	6.3/㎡	-	住宅	上熊本 1800m
熊本市西区城山下代１丁目７５３番８	6.1/㎡	-	住宅	熊本 4300m
熊本市西区蓮台寺３丁目１０６２番３３	6.1/㎡	-	住宅	熊本 2200m
熊本市西区上代１０丁目２７８６番３	5.6/㎡	+0.2%	住宅	熊本 4300m
熊本市西区池田２丁目９６９番４	5.5/㎡	+0.9%	住宅	上熊本 2100m
熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外	5.5/㎡	+0.7%	倉庫	熊本 1800m
熊本市西区花園４丁目３４３番１４	4.1/㎡	-	住宅	上熊本 1200m
熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５	4.0/㎡	-0.7%	住宅	熊本 3300m
熊本市西区島崎７丁目１２０番	3.8/㎡	-0.3%	住宅	上熊本 3100m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

熊本市西区の主要駅