京都市下京区の不動産相場

Name: 京都市下京区の不動産相場データ（京都府）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

京都府京都市下京区 | 69地区 | 5,852件の成約データ

京都府京都市下京区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は57.8万円（成約3,803件）、土地の平均坪単価は30.9万円（383件）、一戸建ての平均㎡単価は41.8万円（1,666件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

京都府京都市下京区の不動産相場（5,852件の成約データ）。マンション平均㎡単価57.8万円（京都府内2位/26市区町村）。5年で+18.1%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

京都府内 2位/26市区町村全国上位 6% 前年比 +1.4% 5年変動 +18.1% 県平均比 +90.9%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▲ +17.0%

成約直近2年

68.1万/㎡

売出 327件

79.7万/㎡

売出価格は成約価格より約17%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て

▼ -34.2%

成約直近2年

82.0万/㎡

売出 74件

54.0万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-34%）。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 3.92%

賃料相場 2,602円/㎡/月

物件価格 79.7万円/㎡

計算式月2,602円 × 12 ÷ 79.7万円

低利回りエリア。キャピタルゲイン狙いの立地として高級物件の購入対象です。

一戸建て 3.97%

賃料相場 1,788円/㎡/月

物件価格 54.0万円/㎡

計算式月1,788円 × 12 ÷ 54.0万円

低利回りエリア。キャピタルゲイン狙いの立地として高級物件の購入対象です。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

80万54万26万0

52万

69万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	57.8/㎡	3,803件	+1.4%
土地	30.9/坪	383件	-9.9%
一戸建て	41.8/㎡	1,666件	+9.5%

京都市下京区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.0%/年、転入超過+229人/年

🟡 購買力: 平均所得388万円（全国平均の1.02倍）

🟡 供給: 空き家率15.7%（全国13.1%より高い）

🟢 将来性: 2050年に人口+4%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

9万5万0

7.7万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	76,814	41,298	-	-149
2015	77,194	41,633	-	-114
2016	77,204	41,725	-	-130
2017	77,201	41,669	-	-67
2018	77,319	41,716	-26	-163
2019	77,155	41,757	-72	-271
2020	76,594	41,885	-248	-246
2021	75,991	42,094	-122	-322
2022	76,535	42,472	+247	-394
2023	77,273	42,844	+562	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（2.7%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少7,767人 / 生産年齢50,506人 / 高齢17,827人（高齢化率23.4%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

447万224万0

339万円

388万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 388万円（2023年）

全国平均の1.02倍

5年間の変化: +1.5%/年

納税義務者数: 634,964人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

57,590

空き家数

9,040

空き家率

15.7%

空き家率の変化: 2018年 14.8% → 2023年 15.7% （悪化）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

10万8万6万

8.4万人

8万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	83,686	+8.3%	-
2030	83,959	+8.7%	-
2035	83,928	+8.6%	-
2040	83,218	+7.7%	-
2045	81,991	+6.1%	-
2050	80,362	+4%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

有隣学区㎡61.0 醒泉学区㎡58.0 格致学区㎡55.4 修徳学区㎡59.4 永松学区㎡67.1 皆山学区㎡52.6 郁文学区㎡58.7 尚徳学区㎡63.8 開智学区㎡64.8 豊園学区㎡66.4 成徳学区㎡74.4 大内学区㎡54.7 菊浜学区㎡57.1 淳風学区㎡44.4 植柳学区㎡43.2 稚松学区㎡51.1 安寧学区㎡68.1 崇仁学区㎡34.4 梅逕学区㎡74.7 中堂寺壬生川町㎡32.9 西七条南衣田町㎡63.2 梅小路本町㎡25.5 西七条東久保町㎡49.0 七条御所ノ内中町㎡54.1 中堂寺坊城町㎡34.0 坊門町㎡49.7 西七条比輪田町㎡48.8 中堂寺庄ノ内町㎡40.7 梅小路東町㎡45.5 七条御所ノ内北町㎡63.7 七条御所ノ内西町㎡36.6 西七条南東野町㎡73.8 西七条西八反田町㎡75.4 西七条東御前田町㎡73.0 梅小路高畑町㎡59.4 西七条西久保町㎡35.7 七条御所ノ内本町㎡51.4 西七条八幡町㎡46.2 西七条掛越町㎡23.0 七条御所ノ内南町㎡54.4 西七条東八反田町㎡58.1 西七条北衣田町㎡82.1 西七条西石ケ坪町㎡66.0 中堂寺南町㎡43.3

地区別土地相場（坪単価）

有隣学区坪62.2 醒泉学区坪49.3 格致学区坪69.1 修徳学区坪55.4 皆山学区坪65.5 郁文学区坪44.1 尚徳学区坪45.4 開智学区坪60.2 豊園学区坪55.7 大内学区坪30.9 菊浜学区坪44.6 淳風学区坪34.4 植柳学区坪46.5 稚松学区坪55.7 安寧学区坪51.6

地区別一戸建て相場

有隣学区 14,805万醒泉学区 9,240万格致学区 15,208万修徳学区 15,402万永松学区 26,007万皆山学区 16,878万郁文学区 12,035万尚徳学区 9,070万開智学区 15,869万豊園学区 26,323万成徳学区 39,854万大内学区 3,703万菊浜学区 10,753万淳風学区 8,919万植柳学区 9,480万稚松学区 13,514万安寧学区 8,508万梅逕学区 4,310万梅小路本町 2,088万西七条東久保町 4,775万七条御所ノ内中町 14,770万坊門町 6,543万中堂寺庄ノ内町 3,193万梅小路東町 2,638万中堂寺前田町 1,698万中堂寺北町 6,015万七条御所ノ内北町 7,147万七条御所ノ内西町 3,565万西七条南東野町 2,643万西七条西八反田町 4,410万西七条南月読町 3,725万西七条西久保町 2,496万七条御所ノ内本町 5,995万西七条掛越町 3,236万西七条東石ケ坪町 3,505万西七条名倉町 4,197万西七条市部町 3,432万西七条北衣田町 6,781万西七条西石ケ坪町 3,009万小坂町 2,682万梅小路石橋町 5,868万西七条北月読町 2,968万西七条北東野町 3,074万西七条南中野町 3,508万西七条南西野町 2,192万西七条北西野町 2,015万中堂寺藪ノ内町 3,203万

京都市下京区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

28地点

平均公示価格

137.2/㎡

住宅地平均

26.9/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

158万106万52万0

78万

137万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外	880.0/㎡	+3.5%	銀行	京都河原町 60m
京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外	555.0/㎡	+8.4%	事務所,銀行	京都 250m
京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町６１４番	505.0/㎡	-	店舗,事務所	京都 280m
京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１	288.0/㎡	+2.1%	店舗,事務所	四条 200m
京都市下京区寺町通松原下る植松町７０９番３外	150.0/㎡	+11.1%	店舗,旅館	京都河原町 590m
京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外	146.0/㎡	+12.3%	店舗	大宮 130m
京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１	120.0/㎡	+13.2%	住宅,事務所,その他	大宮 410m
京都市下京区七条通間之町東入材木町４８１番	117.0/㎡	+13.6%	住宅,店舗,その他	京都 620m
京都市下京区五条通西洞院西入小柳町５１８番３	110.0/㎡	+4.8%	事務所	五条 400m
京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番	107.0/㎡	+1.9%	旅館	京都河原町 300m
京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外	93.0/㎡	+2.3%	事務所,医院,その他	四条 330m
京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番	86.8/㎡	+1.8%	住宅,店舗	四条 500m
京都市下京区西中筋通花屋町下る堺町９８番外	78.9/㎡	+1.2%	事務所,倉庫,作業場	五条 850m
京都市下京区中堂寺前田町３２番外	69.6/㎡	+2.1%	事務所	丹波口 450m
京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番	62.2/㎡	+3.8%	事務所	五条 500m
京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１	60.1/㎡	+0.7%	住宅,店舗	京都 850m
京都市下京区西七条掛越町３０番	53.0/㎡	+2.5%	住宅,店舗	阪急西院 1200m
京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１	48.0/㎡	+2.6%	住宅,店舗,事務所,その他	梅小路京都西 670m
京都市下京区猪熊通綾小路下る瀬戸屋町３０７番１	46.6/㎡	+1.5%	住宅,店舗	大宮 320m
京都市下京区朱雀北ノ口町２８番	45.7/㎡	+3.9%	店舗,事務所	梅小路京都西 350m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

京都市下京区の主要駅