熊本市中央区の不動産相場
熊本県熊本市中央区 | 100地区 | 7,443件の成約データ
マンション ㎡単価
23.9/㎡
3,128件
▲ 7.0% (前年比)
土地 坪単価
11.3/坪
2,106件
▲ 16.2% (前年比)
一戸建て 価格
20.5/㎡
2,209件
▼ 10.6% (前年比)
熊本県熊本市中央区の不動産相場(7,443件の成約データ)。マンション平均㎡単価23.9万円(熊本県内4位/8市区町村)。5年で+5.2%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
熊本県内
4位/8市区町村
前年比
+7.0%
5年変動
+5.2%
県平均比
+5.9%
関連コラム
相場推移
㎡単価の推移(マンション・年別平均)
33万22万11万0
20万
28万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 23.9/㎡ | 3,128件 | +7.0% |
| 土地 | 11.3/坪 | 2,106件 | +16.2% |
| 一戸建て | 20.5/㎡ | 2,209件 | -10.6% |
熊本市中央区の需給バランス
条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.2%/年、転入超過+224人/年
🟡 購買力: 平均所得338万円(全国平均の0.89倍)
🟡 供給: 空き家率15.4%(全国13.1%より高い)
🟢 将来性: 2050年に人口-4.1%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人)
転入超過数
21万11万0
17.6万人
17.6万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 176,106 | 88,607 | - | -102 |
| 2015 | 176,509 | 89,473 | - | -34 |
| 2016 | 176,968 | 90,241 | - | -177 |
| 2017 | 178,099 | 91,529 | - | -39 |
| 2018 | 178,219 | 92,051 | +8 | -156 |
| 2019 | 177,694 | 92,394 | -493 | -316 |
| 2020 | 176,568 | 92,795 | -758 | -229 |
| 2021 | 175,927 | 93,495 | -45 | -504 |
| 2022 | 176,120 | 94,242 | +248 | -597 |
| 2023 | 176,424 | 95,038 | +468 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(3.2%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少20,774人 / 生産年齢114,452人 / 高齢42,812人(高齢化率24%)
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)
▶ 購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
389万195万0
302万円
338万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 338万円(2023年)
全国平均の0.89倍
5年間の変化: +1.1%/年
納税義務者数: 338,270人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)
▶ 供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
121,230
空き家数
18,720
空き家率
15.4%
空き家率の変化: 2018年 16.6% → 2023年 15.4%
(改善)
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)
▶ 将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
21万18万14万
18.7万人
16.9万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 187,189 | +6.1% | - |
| 2030 | 185,333 | +5% | - |
| 2035 | 182,863 | +3.6% | - |
| 2040 | 179,189 | +1.6% | - |
| 2045 | 174,360 | -1.2% | - |
| 2050 | 169,200 | -4.1% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
水前寺 ㎡17.9
帯山 ㎡20.3
出水 ㎡22.6
大江 ㎡30.7
黒髪 ㎡20.1
新町 ㎡23.6
九品寺 ㎡23.3
国府 ㎡20.5
坪井 ㎡16.2
新屋敷 ㎡26.9
渡鹿 ㎡17.0
新大江 ㎡19.6
本荘 ㎡14.0
京町 ㎡17.6
水前寺公園 ㎡33.2
保田窪 ㎡20.0
本山 ㎡31.0
神水本町 ㎡38.8
練兵町 ㎡18.3
萩原町 ㎡19.0
八王寺町 ㎡30.5
水道町 ㎡35.9
神水 ㎡16.0
本山町 ㎡26.6
米屋町 ㎡17.0
中央街 ㎡31.5
南熊本 ㎡15.0
京町本丁 ㎡34.8
薬園町 ㎡18.5
迎町 ㎡25.8
世安町 ㎡16.0
船場町 ㎡14.2
上通町 ㎡37.3
菅原町 ㎡17.2
桜町 ㎡49.3
南千反畑町 ㎡33.7
南坪井町 ㎡22.3
東子飼町 ㎡22.6
細工町 ㎡9.4
鍛冶屋町 ㎡16.5
呉服町 ㎡23.9
上鍛冶屋町 ㎡16.3
辛島町 ㎡34.5
内坪井町 ㎡23.3
千葉城町 ㎡36.4
大江本町 ㎡38.9
中唐人町 ㎡13.9
魚屋町 ㎡25.3
船場町下 ㎡23.0
草葉町 ㎡27.7
地区別 土地相場(坪単価)
水前寺 坪14.5
帯山 坪9.1
出水 坪7.7
大江 坪13.9
黒髪 坪6.4
新町 坪16.4
九品寺 坪16.1
国府 坪8.2
坪井 坪9.5
新屋敷 坪19.1
渡鹿 坪8.0
新大江 坪11.1
本荘 坪11.4
京町 坪13.1
水前寺公園 坪11.9
保田窪 坪7.2
本山 坪10.9
神水本町 坪10.5
萩原町 坪6.0
八王寺町 坪7.5
水道町 坪59.2
神水 坪12.4
本山町 坪10.1
島崎 坪6.9
上水前寺 坪11.7
中央街 坪43.1
南熊本 坪11.8
京町本丁 坪15.5
薬園町 坪12.2
迎町 坪10.5
国府本町 坪7.6
世安町 坪6.8
壺川 坪7.1
白山 坪17.1
琴平 坪6.1
下通 坪62.3
琴平本町 坪6.5
細工町 坪12.8
呉服町 坪17.0
子飼本町 坪9.3
横手 坪4.7
平成 坪10.7
春竹町大字春竹 坪6.4
岡田町 坪12.5
西子飼町 坪14.4
地区別 一戸建て相場
水前寺 8,175万
帯山 5,089万
出水 3,702万
大江 5,622万
黒髪 4,018万
新町 9,400万
九品寺 7,890万
国府 2,785万
坪井 5,390万
新屋敷 15,210万
渡鹿 3,840万
新大江 7,479万
本荘 8,658万
京町 2,967万
水前寺公園 7,814万
保田窪 6,151万
本山 9,579万
神水本町 4,082万
萩原町 4,078万
八王寺町 6,256万
水道町 17,169万
神水 7,151万
本山町 3,746万
島崎 5,138万
上水前寺 5,141万
中央街 11,900万
南熊本 3,073万
薬園町 7,165万
迎町 2,205万
国府本町 2,629万
世安町 6,968万
壺川 2,209万
白山 8,168万
上通町 40,640万
琴平 8,642万
南千反畑町 7,518万
南坪井町 10,817万
下通 31,530万
琴平本町 3,072万
子飼本町 5,969万
横手 1,851万
平成 6,847万
本荘町 5,770万
十禅寺 4,021万
妙体寺町 5,373万
花畑町 31,406万
北千反畑町 4,945万
弥生町 4,887万
新市街 14,790万
熊本市中央区の公示価格(国土交通省)
公示価格 地点数
48地点
平均公示価格
30.2/㎡
住宅地 平均
11.3/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
53万36万17万0
46万
30万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 熊本市中央区下通1丁目3番3 | 237.0/㎡ | -1.3% | 店舗 | 熊本 2600m |
| 熊本市中央区下通1丁目12番23 | 141.0/㎡ | -0.7% | 住宅,店舗 | 熊本 2700m |
| 熊本市中央区上通町1番16 | 125.0/㎡ | -4.6% | 店舗 | 上熊本 2300m |
| 熊本市中央区新市街1番23外 | 95.0/㎡ | - | 店舗,事務所 | 熊本 2100m |
| 熊本市中央区花畑町12番6外 | 63.1/㎡ | - | 店舗 | 熊本 2300m |
| 熊本市中央区中央街4番30 | 58.0/㎡ | -0.5% | 住宅,店舗 | 熊本 2600m |
| 熊本市中央区安政町4番11 | 52.8/㎡ | +2.1% | 事務所 | 熊本 3000m |
| 熊本市中央区辛島町4番6 | 51.3/㎡ | +3.0% | 住宅,事務所,その他 | 熊本 1800m |
| 熊本市中央区草葉町4番9 | 43.7/㎡ | +2.1% | 事務所 | 熊本 3500m |
| 熊本市中央区上林町1番25外 | 40.5/㎡ | +2.0% | 住宅,店舗,その他 | 熊本 3400m |
| 熊本市中央区九品寺1丁目1番1 | 33.5/㎡ | +2.4% | 事務所 | 新水前寺 1400m |
| 熊本市中央区大江5丁目17番28 | 25.9/㎡ | +2.8% | 住宅,店舗,その他 | 新水前寺 300m |
| 熊本市中央区呉服町2丁目36番1外 | 23.7/㎡ | +3.9% | 医院,その他 | 熊本 1000m |
| 熊本市中央区新屋敷1丁目10番14外 | 22.4/㎡ | +5.7% | 住宅 | 新水前寺 1500m |
| 熊本市中央区上鍛冶屋町8番2 | 22.4/㎡ | +3.2% | その他 | 熊本 1500m |
| 熊本市中央区新町1丁目7番36外 | 20.7/㎡ | +3.5% | 住宅,医院,その他 | 熊本 1800m |
| 熊本市中央区水前寺1丁目170番2 | 19.6/㎡ | +2.6% | 住宅,店舗,事務所 | 水前寺 200m |
| 熊本市中央区妙体寺町5番2 | 18.4/㎡ | +4.0% | 医院,その他 | 上熊本 2500m |
| 熊本市中央区水前寺6丁目583番外 | 17.5/㎡ | - | 店舗,事務所 | 水前寺 2100m |
| 熊本市中央区水前寺6丁目124番 | 17.1/㎡ | +6.2% | 事務所 | 水前寺 1700m |
出典: 国土交通省 地価公示(2023年)
熊本市中央区の主要駅
水前寺 ㎡18.4 | 1767件
熊本 ㎡30.0 | 1247件
新水前寺 ㎡19.6 | 1246件
南熊本 ㎡16.3 | 699件
上熊本(JR・熊本電鉄) ㎡20.0 | 692件
東海学園前 ㎡13.8 | 434件
藤崎宮前 ㎡21.4 | 221件
竜田口 ㎡15.3 | 208件
平成 ㎡17.2 | 146件
黒髪町 ㎡13.5 | 139件
九品寺交差点 ㎡31.0 | 73件
新町(熊本) ㎡22.5 | 41件
坪井川公園 ㎡12.1 | 40件
蔚山町 ㎡25.5 | 34件
水道町 ㎡31.8 | 33件
河原町(熊本) ㎡29.2 | 28件
呉服町(熊本) ㎡23.6 | 27件
慶徳校前 ㎡18.0 | 26件
市立体育館前 ㎡24.0 | 26件
交通局前(熊本) ㎡35.7 | 23件