熊本市中央区の不動産相場

Name: 熊本市中央区の不動産相場データ（熊本県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

熊本県熊本市中央区 | 100地区 | 7,443件の成約データ

熊本県熊本市中央区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は23.9万円（成約3,128件）、土地の平均坪単価は11.3万円（2,106件）、一戸建ての平均㎡単価は20.5万円（2,209件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

熊本県熊本市中央区の不動産相場（7,443件の成約データ）。マンション平均㎡単価23.9万円（熊本県内4位/8市区町村）。5年で+5.2%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

熊本県内 4位/8市区町村前年比 +7.0% 5年変動 +5.2% 県平均比 +5.9%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ -1.3%

成約直近2年

26.9万/㎡

売出 409件

26.5万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▲ +11.2%

成約直近2年

28.0万/㎡

売出 144件

31.1万/㎡

売出価格は成約価格より約11%高く、交渉余地があります。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.64%

賃料相場 1,468円/㎡/月

物件価格 26.5万円/㎡

計算式月1,468円 × 12 ÷ 26.5万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 4.32%

賃料相場 1,122円/㎡/月

物件価格 31.1万円/㎡

計算式月1,122円 × 12 ÷ 31.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

33万22万11万0

20万

28万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	23.9/㎡	3,128件	+7.0%
土地	11.3/坪	2,106件	+16.2%
一戸建て	20.5/㎡	2,209件	-10.6%

熊本市中央区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.2%/年、転入超過+224人/年

🟡 購買力: 平均所得338万円（全国平均の0.89倍）

🟡 供給: 空き家率15.4%（全国13.1%より高い）

🟢 将来性: 2050年に人口-4.1%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

21万11万0

17.6万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	176,106	88,607	-	-102
2015	176,509	89,473	-	-34
2016	176,968	90,241	-	-177
2017	178,099	91,529	-	-39
2018	178,219	92,051	+8	-156
2019	177,694	92,394	-493	-316
2020	176,568	92,795	-758	-229
2021	175,927	93,495	-45	-504
2022	176,120	94,242	+248	-597
2023	176,424	95,038	+468	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（3.2%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少20,774人 / 生産年齢114,452人 / 高齢42,812人（高齢化率24%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

389万195万0

302万円

338万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 338万円（2023年）

全国平均の0.89倍

5年間の変化: +1.1%/年

納税義務者数: 338,270人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

121,230

空き家数

18,720

空き家率

15.4%

空き家率の変化: 2018年 16.6% → 2023年 15.4% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

21万18万14万

18.7万人

16.9万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	187,189	+6.1%	-
2030	185,333	+5%	-
2035	182,863	+3.6%	-
2040	179,189	+1.6%	-
2045	174,360	-1.2%	-
2050	169,200	-4.1%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

水前寺㎡17.9 帯山㎡20.3 出水㎡22.6 大江㎡30.7 黒髪㎡20.1 新町㎡23.6 九品寺㎡23.3 国府㎡20.5 坪井㎡16.2 新屋敷㎡26.9 渡鹿㎡17.0 新大江㎡19.6 本荘㎡14.0 京町㎡17.6 水前寺公園㎡33.2 保田窪㎡20.0 本山㎡31.0 神水本町㎡38.8 練兵町㎡18.3 萩原町㎡19.0 八王寺町㎡30.5 水道町㎡35.9 神水㎡16.0 本山町㎡26.6 米屋町㎡17.0 中央街㎡31.5 南熊本㎡15.0 京町本丁㎡34.8 薬園町㎡18.5 迎町㎡25.8 世安町㎡16.0 船場町㎡14.2 上通町㎡37.3 菅原町㎡17.2 桜町㎡49.3 南千反畑町㎡33.7 南坪井町㎡22.3 東子飼町㎡22.6 細工町㎡9.4 鍛冶屋町㎡16.5 呉服町㎡23.9 上鍛冶屋町㎡16.3 辛島町㎡34.5 内坪井町㎡23.3 千葉城町㎡36.4 大江本町㎡38.9 中唐人町㎡13.9 魚屋町㎡25.3 船場町下㎡23.0 草葉町㎡27.7

地区別土地相場（坪単価）

水前寺坪14.5 帯山坪9.1 出水坪7.7 大江坪13.9 黒髪坪6.4 新町坪16.4 九品寺坪16.1 国府坪8.2 坪井坪9.5 新屋敷坪19.1 渡鹿坪8.0 新大江坪11.1 本荘坪11.4 京町坪13.1 水前寺公園坪11.9 保田窪坪7.2 本山坪10.9 神水本町坪10.5 萩原町坪6.0 八王寺町坪7.5 水道町坪59.2 神水坪12.4 本山町坪10.1 島崎坪6.9 上水前寺坪11.7 中央街坪43.1 南熊本坪11.8 京町本丁坪15.5 薬園町坪12.2 迎町坪10.5 国府本町坪7.6 世安町坪6.8 壺川坪7.1 白山坪17.1 琴平坪6.1 下通坪62.3 琴平本町坪6.5 細工町坪12.8 呉服町坪17.0 子飼本町坪9.3 横手坪4.7 平成坪10.7 春竹町大字春竹坪6.4 岡田町坪12.5 西子飼町坪14.4

地区別一戸建て相場

水前寺 8,175万帯山 5,089万出水 3,702万大江 5,622万黒髪 4,018万新町 9,400万九品寺 7,890万国府 2,785万坪井 5,390万新屋敷 15,210万渡鹿 3,840万新大江 7,479万本荘 8,658万京町 2,967万水前寺公園 7,814万保田窪 6,151万本山 9,579万神水本町 4,082万萩原町 4,078万八王寺町 6,256万水道町 17,169万神水 7,151万本山町 3,746万島崎 5,138万上水前寺 5,141万中央街 11,900万南熊本 3,073万薬園町 7,165万迎町 2,205万国府本町 2,629万世安町 6,968万壺川 2,209万白山 8,168万上通町 40,640万琴平 8,642万南千反畑町 7,518万南坪井町 10,817万下通 31,530万琴平本町 3,072万子飼本町 5,969万横手 1,851万平成 6,847万本荘町 5,770万十禅寺 4,021万妙体寺町 5,373万花畑町 31,406万北千反畑町 4,945万弥生町 4,887万新市街 14,790万

熊本市中央区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

48地点

平均公示価格

30.2/㎡

住宅地平均

11.3/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

53万36万17万0

46万

30万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
熊本市中央区下通１丁目３番３	237.0/㎡	-1.3%	店舗	熊本 2600m
熊本市中央区下通１丁目１２番２３	141.0/㎡	-0.7%	住宅,店舗	熊本 2700m
熊本市中央区上通町１番１６	125.0/㎡	-4.6%	店舗	上熊本 2300m
熊本市中央区新市街１番２３外	95.0/㎡	-	店舗,事務所	熊本 2100m
熊本市中央区花畑町１２番６外	63.1/㎡	-	店舗	熊本 2300m
熊本市中央区中央街４番３０	58.0/㎡	-0.5%	住宅,店舗	熊本 2600m
熊本市中央区安政町４番１１	52.8/㎡	+2.1%	事務所	熊本 3000m
熊本市中央区辛島町４番６	51.3/㎡	+3.0%	住宅,事務所,その他	熊本 1800m
熊本市中央区草葉町４番９	43.7/㎡	+2.1%	事務所	熊本 3500m
熊本市中央区上林町１番２５外	40.5/㎡	+2.0%	住宅,店舗,その他	熊本 3400m
熊本市中央区九品寺１丁目１番１	33.5/㎡	+2.4%	事務所	新水前寺 1400m
熊本市中央区大江５丁目１７番２８	25.9/㎡	+2.8%	住宅,店舗,その他	新水前寺 300m
熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外	23.7/㎡	+3.9%	医院,その他	熊本 1000m
熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１４外	22.4/㎡	+5.7%	住宅	新水前寺 1500m
熊本市中央区上鍛冶屋町８番２	22.4/㎡	+3.2%	その他	熊本 1500m
熊本市中央区新町１丁目７番３６外	20.7/㎡	+3.5%	住宅,医院,その他	熊本 1800m
熊本市中央区水前寺１丁目１７０番２	19.6/㎡	+2.6%	住宅,店舗,事務所	水前寺 200m
熊本市中央区妙体寺町５番２	18.4/㎡	+4.0%	医院,その他	上熊本 2500m
熊本市中央区水前寺６丁目５８３番外	17.5/㎡	-	店舗,事務所	水前寺 2100m
熊本市中央区水前寺６丁目１２４番	17.1/㎡	+6.2%	事務所	水前寺 1700m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

熊本市中央区の主要駅