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墨田区の不動産相場

東京都墨田区 | 26地区 | 14,345件の成約データ

マンション ㎡単価
81.1/㎡
11,251件
▲ 3.5% (前年比)
土地 坪単価
34.5/坪
792件
▼ 14.4% (前年比)
一戸建て 価格
57.2/㎡
2,302件
▲ 0.1% (前年比)

東京都墨田区の不動産相場（14,345件の成約データ）。マンション平均㎡単価81.1万円（東京都内14位/50市区町村）。5年で+10.9%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

東京都内 14位/50市区町村 全国上位 2% 前年比 +3.5% 5年変動 +10.9% 県平均比 +28.8%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▲ +14.5%
成約 直近2年
96.1万/㎡
売出 454件
110.1万/㎡

売出価格は成約価格より約15%高く、交渉余地があります。

🏞️ 土地
▶ +1.5%
成約 直近2年
99.9万/㎡
売出 94件
101.4万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
▼ -35.5%
成約 直近2年
120.3万/㎡
売出 151件
77.6万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-36%）。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 4.75%
賃料相場 4,352円/㎡/月
物件価格 110.1万円/㎡
計算式 月4,352円 × 12 ÷ 110.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
113万76万37万0
75万
98万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 81.1/㎡ 11,251件 +3.5%
土地 34.5/坪 792件 -14.4%
一戸建て 57.2/㎡ 2,302件 +0.1%

墨田区の需給バランス

条件次第で売却可能
🟢 需要: 人口+0.9%/年、転入超過+2,774人/年
🟡 購買力: 平均所得424万円（全国平均の1.11倍）
🟡 供給: 空き家率11.8%（全国13.1%より低い）
🟢 将来性: 2050年に人口+4.4%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
33万17万0
25.8万人
28.5万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 258,423 131,763 - -170
2015 261,723 133,876 - +72
2016 265,238 136,363 - -21
2017 268,898 138,872 - -55
2018 271,859 141,216 +2,269 -32
2019 274,896 143,722 +2,588 -120
2020 275,647 145,796 +787 -225
2021 275,724 147,910 +965 -384
2022 279,985 151,460 +3,554 -647
2023 284,555 154,543 +3,803 -
世帯数は5年で9.4%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少28,028人 / 生産年齢183,630人 / 高齢60,108人（高齢化率22.1%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
488万244万0
360万円
424万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 424万円（2023年）
全国平均の1.11倍
5年間の変化: +2.2%/年
納税義務者数: 162,835人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
174,530
空き家数
20,500
空き家率
11.8%
空き家率の変化: 2018年 10.4% → 2023年 11.8% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
33万28万23万
28万人
29.7万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 280,430 -1.4% -
2030 286,049 +0.5% -
2035 290,958 +2.3% -
2040 294,801 +3.6% -
2045 296,865 +4.3% -
2050 297,077 +4.4% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

墨田区の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
24地点
平均公示価格
68.1/㎡
住宅地 平均
38.7/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
79万53万26万0
57万
68万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
墨田区江東橋３丁目７番７外 219.0/㎡ +5.3% 店舗 錦糸町 150m
墨田区両国２丁目２番２外 111.0/㎡ +4.7% 事務所 両国 310m
墨田区押上１丁目２４番８ 103.0/㎡ +4.4% 住宅,店舗,事務所,その他 押上 200m
墨田区錦糸３丁目２１番３ 99.3/㎡ +4.7% 住宅,店舗,その他 錦糸町 260m
墨田区両国２丁目７番１６ 92.2/㎡ +4.2% 住宅,事務所,その他 両国 130m
墨田区緑２丁目１番４８ 90.8/㎡ +3.3% 住宅,店舗,その他 両国 400m
墨田区業平２丁目７番８ 71.3/㎡ +3.3% 住宅,店舗,その他 押上 160m
墨田区横川４丁目１番１７外 71.2/㎡ +3.2% 住宅,店舗,その他 押上 380m
墨田区千歳１丁目６番７ 66.2/㎡ +4.9% 住宅,その他 森下 650m
墨田区立川３丁目１０番１１ 65.7/㎡ +3.3% 住宅,店舗 菊川 350m
墨田区押上２丁目５番４９外 64.7/㎡ +3.2% 事務所,倉庫 とうきょうスカイツリー 320m
墨田区横川４丁目８番２７ 56.5/㎡ +4.2% 住宅,事務所,作業場 押上 630m
墨田区東駒形２丁目２０番９ 56.5/㎡ +3.9% 住宅,事務所 浅草 570m
墨田区亀沢４丁目２１番２０ 55.5/㎡ +4.1% 住宅,事務所,作業場 錦糸町 800m
墨田区本所２丁目１４番４ 52.1/㎡ +4.2% 住宅,工場 本所吾妻橋 930m
墨田区向島３丁目１７番５外 51.1/㎡ +4.3% 住宅,事務所,作業場,その他 とうきょうスカイツリー 480m
墨田区立川２丁目１番１３外 50.6/㎡ +4.1% 住宅 森下 560m
墨田区八広１丁目８９番３１ 42.3/㎡ +3.7% 住宅,事務所 京成曳舟 670m
墨田区墨田２丁目１１７８番１外 39.3/㎡ +2.6% 住宅,事務所 鐘ケ淵 160m
墨田区文花１丁目１番１３８ 37.7/㎡ +3.3% 住宅 押上 920m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

墨田区の主要駅

両国 ㎡93.3 | 2655件 錦糸町 ㎡94.3 | 2220件 押上 ㎡89.7 | 1648件 東向島 ㎡68.0 | 1220件 本所吾妻橋 ㎡89.0 | 1150件 京成曳舟 ㎡67.5 | 1028件 菊川(東京) ㎡89.9 | 1012件 曳舟 ㎡73.5 | 920件 八広 ㎡55.5 | 856件 小村井 ㎡61.2 | 727件 鐘ケ淵 ㎡57.5 | 552件 森下(東京) ㎡94.4 | 493件 とうきょうスカイツリー ㎡80.0 | 416件 東あずま ㎡55.9 | 413件 浅草(東武・都営・メトロ) ㎡89.9 | 179件 蔵前 ㎡96.4 | 146件 住吉(東京) ㎡81.9 | 63件 平井(東京) ㎡63.1 | 50件 亀戸 ㎡56.2 | 37件 堀切 ㎡35.5 | 21件