神戸市東灘区の不動産相場

Name: 神戸市東灘区の不動産相場データ（兵庫県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

兵庫県神戸市東灘区 | 44地区 | 10,942件の成約データ

兵庫県神戸市東灘区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は39.6万円（成約7,038件）、土地の平均坪単価は29.7万円（1,030件）、一戸建ての平均㎡単価は43.7万円（2,874件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

兵庫県神戸市東灘区の不動産相場（10,942件の成約データ）。マンション平均㎡単価39.6万円（兵庫県内5位/25市区町村）。5年で+6.8%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

兵庫県内 5位/25市区町村全国上位 15% 前年比 -2.3% 5年変動 +6.8% 県平均比 +55.6%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▶ -3.5%

成約直近2年

43.5万/㎡

売出 674件

41.9万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て

▼ -16.9%

成約直近2年

51.9万/㎡

売出 242件

43.1万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-17%）。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.18%

賃料相場 2,159円/㎡/月

物件価格 41.9万円/㎡

計算式月2,159円 × 12 ÷ 41.9万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 5.38%

賃料相場 1,933円/㎡/月

物件価格 43.1万円/㎡

計算式月1,933円 × 12 ÷ 43.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

51万34万17万0

35万

43万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	39.6/㎡	7,038件	-2.3%
土地	29.7/坪	1,030件	-4.6%
一戸建て	43.7/㎡	2,874件	+1.0%

神戸市東灘区の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.4%/年、転出超過-420人/年

🟡 購買力: 平均所得387万円（全国平均の1.02倍）

🟡 供給: 空き家率10.6%（全国13.1%より低い）

🟢 将来性: 2050年に人口-10.5%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

25万13万0

21.3万人

21.1万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	213,281	95,674	-	+87
2015	213,938	96,408	-	+180
2016	213,959	96,594	-	+44
2017	214,270	96,969	-	+8
2018	214,345	97,266	+85	-120
2019	214,545	97,927	+375	-177
2020	213,641	98,046	-546	-306
2021	212,785	98,371	+37	-562
2022	212,005	98,500	-445	-565
2023	210,593	98,399	-852	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（1.2%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少26,649人 / 生産年齢123,659人 / 高齢50,482人（高齢化率25.1%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

446万223万0

357万円

387万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 387万円（2023年）

全国平均の1.02倍

5年間の変化: +1.2%/年

納税義務者数: 688,625人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

112,990

空き家数

11,950

空き家率

10.6%

空き家率の変化: 2018年 11.2% → 2023年 10.6% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

23万20万16万

20.6万人

18.9万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	205,845	-2.3%	-
2030	203,985	-3.1%	-
2035	201,434	-4.3%	-
2040	197,831	-6.1%	-
2045	193,398	-8.2%	-
2050	188,542	-10.5%	-

人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

向洋町中㎡28.2 本山南町㎡47.9 深江南町㎡30.3 岡本㎡54.0 西岡本㎡44.9 魚崎南町㎡29.6 御影山手㎡46.4 住吉宮町㎡53.3 森北町㎡45.4 田中町㎡54.4 魚崎北町㎡37.0 住吉山手㎡37.6 住吉本町㎡59.0 甲南町㎡46.9 鴨子ケ原㎡35.7 深江北町㎡42.1 御影中町㎡65.2 渦森台㎡9.9 青木㎡36.3 本山中町㎡40.8 本山北町㎡50.3 住吉東町㎡50.7 御影石町㎡34.4 深江本町㎡38.8 御影㎡49.4 本庄町㎡45.9 北青木㎡35.9 魚崎中町㎡26.2 御影本町㎡36.8 御影郡家㎡61.0 魚崎西町㎡33.8 森南町㎡36.7 住吉台㎡11.4 住吉南町㎡32.0 御影塚町㎡38.5 深江浜町㎡14.0 本山町北畑㎡29.7

地区別土地相場（坪単価）

本山南町坪31.8 深江南町坪20.5 岡本坪40.3 西岡本坪36.6 魚崎南町坪21.8 御影山手坪31.0 住吉宮町坪27.4 森北町坪30.9 田中町坪42.2 魚崎北町坪32.0 住吉山手坪30.2 住吉本町坪41.5 甲南町坪43.5 鴨子ケ原坪17.7 深江北町坪34.3 御影中町坪42.9 渦森台坪11.3 青木坪24.3 本山中町坪46.7 本山北町坪39.8 住吉東町坪34.9 御影石町坪31.2 深江本町坪28.4 御影坪40.0 本庄町坪34.8 北青木坪28.4 魚崎中町坪29.4 御影本町坪26.5 御影郡家坪42.3 森南町坪49.6 住吉南町坪22.4 御影塚町坪25.4

地区別一戸建て相場

向洋町中 6,300万本山南町 5,387万深江南町 3,449万岡本 8,593万西岡本 7,110万魚崎南町 5,155万御影山手 5,532万住吉宮町 5,319万森北町 4,887万田中町 6,300万魚崎北町 5,338万住吉山手 6,506万住吉本町 9,053万甲南町 9,631万鴨子ケ原 4,660万深江北町 7,432万御影中町 7,337万渦森台 3,236万青木 5,956万本山中町 7,961万本山北町 6,019万住吉東町 4,825万御影石町 5,823万深江本町 5,418万御影 9,022万本庄町 5,511万北青木 4,195万魚崎中町 5,130万御影本町 4,730万御影郡家 10,220万魚崎西町 3,361万森南町 11,942万住吉台 5,380万住吉南町 3,737万御影塚町 6,158万深江浜町 15,036万甲南台 4,006万

神戸市東灘区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

44地点

平均公示価格

31.2/㎡

住宅地平均

29.8/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

42万28万14万0

36万

31万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
神戸市東灘区岡本１丁目６４番３	78.6/㎡	+1.0%	店舗,事務所	岡本 150m
神戸市東灘区岡本２丁目１８番１	59.1/㎡	+1.0%	住宅	岡本 380m
神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６	56.7/㎡	+4.0%	住宅	阪急御影 330m
神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番	53.0/㎡	+2.9%	銀行	阪神御影 90m
神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外	52.2/㎡	+2.8%	住宅,店舗,その他	摂津本山 700m
神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外	51.8/㎡	+3.6%	住宅,店舗,その他	住吉 240m
神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２	51.4/㎡	+4.0%	住宅,その他	住吉 500m
神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６	47.4/㎡	+3.0%	住宅	岡本 210m
神戸市東灘区岡本６丁目２３番２	46.6/㎡	+0.6%	住宅	岡本 410m
神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番	46.5/㎡	+4.3%	住宅,その他	摂津本山 620m
神戸市東灘区御影郡家１丁目３０８番２７	41.5/㎡	+3.0%	住宅	住吉 530m
神戸市東灘区田中町２丁目１３６番３	41.3/㎡	+2.5%	住宅	摂津本山 180m
神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３	40.6/㎡	+1.0%	住宅	住吉 1300m
神戸市東灘区深江北町３丁目２０番	37.8/㎡	+3.6%	住宅,店舗	深江 150m
神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４	36.3/㎡	+4.0%	住宅	青木 410m
神戸市東灘区深江北町１丁目５４番１	36.2/㎡	+3.1%	住宅,その他	阪神芦屋 690m
神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１	34.6/㎡	+2.4%	住宅	魚崎 650m
神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３	34.3/㎡	+3.9%	住宅	石屋川 730m
神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番	33.5/㎡	+3.1%	住宅,その他	住吉 270m
神戸市東灘区御影本町２丁目７１６番	33.2/㎡	+2.2%	住宅	阪神御影 200m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

神戸市東灘区の主要駅