神戸市東灘区の不動産相場
兵庫県神戸市東灘区 | 44地区 | 10,669件の成約データ
マンション ㎡単価
39.4/㎡
6,834件
▼ 1.1% (前年比)
土地 坪単価
29.7/坪
1,022件
▼ 2.2% (前年比)
一戸建て 価格
43.6/㎡
2,813件
▲ 0.9% (前年比)
兵庫県神戸市東灘区の不動産相場(10,669件の成約データ)。マンション平均㎡単価39.4万円(兵庫県内5位/25市区町村)。5年で+5.4%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。
兵庫県内
5位/25市区町村
全国上位
15%
前年比
-1.1%
5年変動
+5.4%
県平均比
+55.2%
関連コラム
相場推移
㎡単価の推移(マンション・年別平均)
51万34万17万0
35万
42万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 39.4/㎡ | 6,834件 | -1.1% |
| 土地 | 29.7/坪 | 1,022件 | -2.2% |
| 一戸建て | 43.6/㎡ | 2,813件 | +0.9% |
神戸市東灘区の需給バランス
条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.4%/年、転出超過-420人/年
🟡 購買力: 平均所得387万円(全国平均の1.02倍)
🟡 供給: 空き家率10.6%(全国13.1%より低い)
🟢 将来性: 2050年に人口-10.5%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人)
転入超過数
25万13万0
21.3万人
21.1万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 213,281 | 95,674 | - | +87 |
| 2015 | 213,938 | 96,408 | - | +180 |
| 2016 | 213,959 | 96,594 | - | +44 |
| 2017 | 214,270 | 96,969 | - | +8 |
| 2018 | 214,345 | 97,266 | +85 | -120 |
| 2019 | 214,545 | 97,927 | +375 | -177 |
| 2020 | 213,641 | 98,046 | -546 | -306 |
| 2021 | 212,785 | 98,371 | +37 | -562 |
| 2022 | 212,005 | 98,500 | -445 | -565 |
| 2023 | 210,593 | 98,399 | -852 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(1.2%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少26,649人 / 生産年齢123,659人 / 高齢50,482人(高齢化率25.1%)
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)
▶ 購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
446万223万0
357万円
387万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 387万円(2023年)
全国平均の1.02倍
5年間の変化: +1.2%/年
納税義務者数: 688,625人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)
▶ 供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
112,990
空き家数
11,950
空き家率
10.6%
空き家率の変化: 2018年 11.2% → 2023年 10.6%
(改善)
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)
▶ 将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
23万20万16万
20.6万人
18.9万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 205,845 | -2.3% | - |
| 2030 | 203,985 | -3.1% | - |
| 2035 | 201,434 | -4.3% | - |
| 2040 | 197,831 | -6.1% | - |
| 2045 | 193,398 | -8.2% | - |
| 2050 | 188,542 | -10.5% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
向洋町中 ㎡28.0
本山南町 ㎡47.7
深江南町 ㎡30.1
岡本 ㎡53.9
西岡本 ㎡44.9
御影山手 ㎡46.7
魚崎南町 ㎡29.3
住吉宮町 ㎡53.6
森北町 ㎡45.6
魚崎北町 ㎡36.6
田中町 ㎡54.0
住吉山手 ㎡37.8
甲南町 ㎡46.8
住吉本町 ㎡58.7
鴨子ケ原 ㎡35.3
深江北町 ㎡42.2
御影中町 ㎡64.8
青木 ㎡36.4
本山中町 ㎡40.7
渦森台 ㎡9.9
本山北町 ㎡51.1
住吉東町 ㎡50.7
御影石町 ㎡33.9
深江本町 ㎡38.5
御影 ㎡48.1
本庄町 ㎡45.7
北青木 ㎡35.7
魚崎中町 ㎡26.2
御影本町 ㎡35.8
御影郡家 ㎡60.7
魚崎西町 ㎡33.3
森南町 ㎡37.1
住吉台 ㎡11.4
住吉南町 ㎡32.3
御影塚町 ㎡38.5
深江浜町 ㎡14.0
本山町北畑 ㎡29.3
地区別 土地相場(坪単価)
本山南町 坪31.8
深江南町 坪20.5
岡本 坪40.3
西岡本 坪36.6
御影山手 坪31.0
魚崎南町 坪21.8
住吉宮町 坪27.5
森北町 坪30.9
魚崎北町 坪32.0
田中町 坪38.5
住吉山手 坪30.1
甲南町 坪43.5
住吉本町 坪41.5
鴨子ケ原 坪17.7
深江北町 坪34.3
御影中町 坪42.3
青木 坪24.3
本山中町 坪45.6
渦森台 坪11.3
本山北町 坪39.3
住吉東町 坪34.9
御影石町 坪30.5
深江本町 坪28.8
御影 坪40.0
本庄町 坪33.9
北青木 坪28.4
魚崎中町 坪29.4
御影本町 坪26.7
御影郡家 坪42.3
森南町 坪49.6
住吉南町 坪22.4
御影塚町 坪25.4
地区別 一戸建て相場
向洋町中 6,281万
本山南町 5,426万
深江南町 3,502万
岡本 8,535万
西岡本 7,165万
御影山手 5,513万
魚崎南町 5,186万
住吉宮町 5,331万
森北町 4,888万
魚崎北町 5,298万
田中町 6,407万
住吉山手 6,479万
甲南町 9,565万
住吉本町 9,143万
鴨子ケ原 4,660万
深江北町 7,362万
御影中町 6,464万
青木 6,015万
本山中町 7,961万
渦森台 3,156万
本山北町 6,059万
住吉東町 4,825万
御影石町 5,848万
深江本町 5,418万
御影 9,020万
本庄町 5,549万
北青木 4,264万
魚崎中町 5,130万
御影本町 4,728万
御影郡家 10,220万
魚崎西町 3,361万
森南町 11,942万
住吉台 5,380万
住吉南町 3,787万
御影塚町 6,158万
深江浜町 15,036万
甲南台 4,006万
神戸市東灘区の公示価格(国土交通省)
公示価格 地点数
44地点
平均公示価格
31.2/㎡
住宅地 平均
29.8/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
42万28万14万0
36万
31万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市東灘区岡本1丁目64番3 | 78.6/㎡ | +1.0% | 店舗,事務所 | 岡本 150m |
| 神戸市東灘区岡本2丁目18番1 | 59.1/㎡ | +1.0% | 住宅 | 岡本 380m |
| 神戸市東灘区御影郡家2丁目305番6 | 56.7/㎡ | +4.0% | 住宅 | 阪急御影 330m |
| 神戸市東灘区御影本町4丁目654番 | 53.0/㎡ | +2.9% | 銀行 | 阪神御影 90m |
| 神戸市東灘区甲南町3丁目320番4外 | 52.2/㎡ | +2.8% | 住宅,店舗,その他 | 摂津本山 700m |
| 神戸市東灘区住吉本町1丁目323番5外 | 51.8/㎡ | +3.6% | 住宅,店舗,その他 | 住吉 240m |
| 神戸市東灘区住吉本町1丁目316番2 | 51.4/㎡ | +4.0% | 住宅,その他 | 住吉 500m |
| 神戸市東灘区本山北町6丁目289番56 | 47.4/㎡ | +3.0% | 住宅 | 岡本 210m |
| 神戸市東灘区岡本6丁目23番2 | 46.6/㎡ | +0.6% | 住宅 | 岡本 410m |
| 神戸市東灘区本山中町3丁目144番 | 46.5/㎡ | +4.3% | 住宅,その他 | 摂津本山 620m |
| 神戸市東灘区御影郡家1丁目308番27 | 41.5/㎡ | +3.0% | 住宅 | 住吉 530m |
| 神戸市東灘区田中町2丁目136番3 | 41.3/㎡ | +2.5% | 住宅 | 摂津本山 180m |
| 神戸市東灘区西岡本5丁目20番3 | 40.6/㎡ | +1.0% | 住宅 | 住吉 1300m |
| 神戸市東灘区深江北町3丁目20番 | 37.8/㎡ | +3.6% | 住宅,店舗 | 深江 150m |
| 神戸市東灘区本山南町5丁目15番4 | 36.3/㎡ | +4.0% | 住宅 | 青木 410m |
| 神戸市東灘区深江北町1丁目54番1 | 36.2/㎡ | +3.1% | 住宅,その他 | 阪神芦屋 690m |
| 神戸市東灘区魚崎北町8丁目180番1 | 34.6/㎡ | +2.4% | 住宅 | 魚崎 650m |
| 神戸市東灘区御影石町4丁目88番3 | 34.3/㎡ | +3.9% | 住宅 | 石屋川 730m |
| 神戸市東灘区住吉宮町3丁目35番 | 33.5/㎡ | +3.1% | 住宅,その他 | 住吉 270m |
| 神戸市東灘区御影本町2丁目716番 | 33.2/㎡ | +2.2% | 住宅 | 阪神御影 200m |
出典: 国土交通省 地価公示(2023年)
神戸市東灘区の主要駅
御影(阪急) ㎡36.0 | 1604件
住吉(JR・六甲ライナー) ㎡48.3 | 1297件
摂津本山 ㎡52.8 | 1117件
魚崎 ㎡36.8 | 886件
青木 ㎡37.8 | 862件
深江(兵庫) ㎡36.0 | 836件
甲南山手 ㎡42.2 | 781件
アイランドセンター ㎡24.8 | 752件
岡本(兵庫) ㎡44.1 | 679件
アイランド北口 ㎡31.7 | 483件
御影(阪神) ㎡49.4 | 447件
芦屋(阪神) ㎡34.4 | 407件
石屋川 ㎡41.2 | 312件
住吉(阪神) ㎡37.9 | 264件
マリンパーク ㎡32.1 | 148件
新在家 ㎡40.3 | 12件
六甲 ㎡22.5 | 3件