豊島区の不動産相場
東京都豊島区 | 20地区 | 13,128件の成約データ
マンション ㎡単価
86.8/㎡
10,182件
▼ 1.5% (前年比)
土地 坪単価
40.4/坪
722件
▲ 1.9% (前年比)
一戸建て 価格
63.8/㎡
2,224件
▲ 2.2% (前年比)
東京都豊島区の不動産相場（13,128件の成約データ）。マンション平均㎡単価86.8万円（東京都内9位/50市区町村）。5年で+26.5%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
東京都内
9位/50市区町村
全国上位
1%
前年比
-1.5%
5年変動
+26.5%
県平均比
+37.9%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▲
+13.9%
売出価格は成約価格より約14%高く、交渉余地があります。
土地
▲
+41.6%
売出価格は成約価格より約42%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
一戸建て
▼
-19.4%
売出価格は成約価格より低く出ています（-19%）。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
4.01%
賃料相場
4,339円/㎡/月
物件価格
129.9万円/㎡
計算式
月4,339円 × 12 ÷ 129.9万円
標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
135万90万45万0
72万
117万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 86.8/㎡ | 10,182件 | -1.5% |
| 土地 | 40.4/坪 | 722件 | +1.9% |
| 一戸建て | 63.8/㎡ | 2,224件 | +2.2% |
豊島区の需給バランス
売却に適した環境
🟢 需要: 人口+0.1%/年、転出超過-504人/年
🟢 購買力: 平均所得496万円（全国平均の1.30倍）
🟡 供給: 空き家率13.9%（全国13.1%より高い）
🟢 将来性: 2050年に人口+12.9%の見通し
→ 需要・供給ともに良好で、売却に適した市場環境
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
34万17万0
27.6万人
29.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 275,507 | 149,447 | - | -259 |
| 2015 | 280,639 | 151,500 | - | -332 |
| 2016 | 284,307 | 152,738 | - | -316 |
| 2017 | 287,111 | 153,550 | - | -288 |
| 2018 | 289,508 | 154,592 | +77 | -446 |
| 2019 | 290,246 | 155,970 | -273 | -411 |
| 2020 | 287,300 | 156,892 | -1,676 | -592 |
| 2021 | 283,342 | 156,481 | -2,612 | -618 |
| 2022 | 288,704 | 157,227 | +1,135 | -816 |
| 2023 | 291,650 | 157,388 | -36 | - |
世帯数は5年で1.8%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少26,489人 / 生産年齢211,034人 / 高齢58,539人（高齢化率19.8%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
571万286万0
421万円
496万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 496万円（2023年）
全国平均の1.3倍
5年間の変化: +2.5%/年
納税義務者数: 164,460人
購買力が高く、高価格帯でも買い手が見つかりやすい
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
213,800
空き家数
29,810
空き家率
13.9%
空き家率の変化: 2018年 13.3% → 2023年 13.9%
（悪化）
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
37万32万26万
30.8万人
32.9万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 308,478 | +5.8% | - |
| 2030 | 317,153 | +8.7% | - |
| 2035 | 324,012 | +11.1% | - |
| 2040 | 328,611 | +12.7% | - |
| 2045 | 330,009 | +13.2% | - |
| 2050 | 329,403 | +12.9% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
地区別 土地相場（坪単価）
地区別 一戸建て相場
豊島区の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
55地点
平均公示価格
160.2/㎡
住宅地 平均
66.8/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
184万123万61万0
132万
160万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 豊島区東池袋１丁目１番１６外 | 1430.0/㎡ | +3.6% | 店舗,事務所 | 池袋 130m |
| 豊島区南池袋１丁目１番１１外 | 752.0/㎡ | +4.0% | 店舗,事務所 | 池袋 120m |
| 豊島区西池袋１丁目１７番３外 | 694.0/㎡ | +3.9% | 店舗,事務所 | 池袋 130m |
| 豊島区西池袋１丁目１０番３ | 480.0/㎡ | +5.0% | 店舗,事務所 | 池袋 |
| 豊島区南池袋２丁目９７番１３ | 394.0/㎡ | +5.1% | 店舗,事務所 | 池袋 280m |
| 豊島区西池袋１丁目３７番２ | 273.0/㎡ | +3.0% | 店舗 | 池袋 180m |
| 豊島区南池袋１丁目３５番７外 | 254.0/㎡ | +5.0% | 店舗,事務所 | 池袋 550m |
| 豊島区東池袋１丁目２２番２ | 231.0/㎡ | +3.6% | 旅館 | 池袋 450m |
| 豊島区南大塚２丁目４５番３外 | 210.0/㎡ | +5.5% | 店舗,事務所 | 大塚 150m |
| 豊島区巣鴨１丁目１８番１２ | 182.0/㎡ | +4.0% | その他 | 巣鴨 120m |
| 豊島区東池袋３丁目６７番６ | 182.0/㎡ | +5.2% | 店舗,事務所 | 池袋 700m |
| 豊島区西池袋１丁目２４番６ | 180.0/㎡ | +3.4% | 店舗 | 池袋 100m |
| 豊島区池袋２丁目４７番５ | 164.0/㎡ | +5.1% | 住宅,事務所 | 池袋 250m |
| 豊島区駒込３丁目３４０番６外 | 156.0/㎡ | +5.4% | 店舗,事務所 | 駒込 110m |
| 豊島区北大塚２丁目１２番３ | 142.0/㎡ | +5.2% | 店舗,事務所 | 大塚 110m |
| 豊島区西池袋３丁目３０番１５ | 139.0/㎡ | +4.5% | 事務所,医院,その他 | 池袋 380m |
| 豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外 | 121.0/㎡ | +5.2% | 住宅,店舗,その他 | 池袋 550m |
| 豊島区高田１丁目３２７番５１外 | 103.0/㎡ | +4.8% | 住宅,店舗,事務所,その他 | 雑司が谷 210m |
| 豊島区高田３丁目１０番３８ | 102.0/㎡ | +4.5% | 事務所,その他 | 高田馬場 230m |
| 豊島区駒込１丁目１４番１外 | 97.5/㎡ | +5.0% | 住宅,その他 | 駒込 260m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
豊島区の主要駅
池袋 ㎡106.4 | 2661件
大塚(東京) ㎡95.7 | 2217件
椎名町 ㎡82.0 | 1192件
北池袋 ㎡80.9 | 1111件
要町 ㎡84.7 | 1106件
巣鴨 ㎡96.9 | 905件
東池袋 ㎡114.6 | 900件
西巣鴨 ㎡80.6 | 884件
東長崎 ㎡69.7 | 832件
雑司が谷(東京メトロ) ㎡88.3 | 803件
千川 ㎡74.7 | 730件
駒込 ㎡92.4 | 664件
目白 ㎡104.1 | 557件
新大塚 ㎡85.6 | 342件
下板橋 ㎡78.5 | 334件
板橋 ㎡91.2 | 250件
落合南長崎 ㎡81.6 | 241件
高田馬場 ㎡86.4 | 143件
護国寺 ㎡86.3 | 108件
早稲田(メトロ) ㎡104.2 | 20件