札幌市南区の不動産相場
北海道札幌市南区 | 89地区 | 7,501件の成約データ
上の単価は、各カードに記載した期間の成約を時点補正せず平均した値です。ページの更新日は取引時点とは異なります。一戸建ては土地と建物の総額を取引面積で割った単価で、建物だけの価格や物件ごとの査定額ではありません。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
札幌市南区の相場を読むポイント
前年比の対象期間：2025年第2四半期〜2026年第1四半期の平均㎡単価と、2024年第2四半期〜2025年第1四半期の平均㎡単価を比較しています。カードの全期間平均とは対象期間が異なります。
売出価格との比較：下の「売出価格 vs 成約価格」は、2025年〜2026年第1四半期を対象とした成約平均と掲載中の売出価格の中央値を比べています。上の全期間平均とは集計期間・条件が違い、価格差がそのまま値引き幅になるわけではありません。
地区による違い：マンションの詳細相場を掲載している地区のうち、全種別の取引総件数が多い3地区では、澄川４条 19.6万円/㎡（マンション167件）、澄川５条 15.7万円/㎡（マンション100件）、真駒内緑町 16.8万円/㎡（マンション286件）です。地区別の値は下の表と同じ全期間平均で、区全体とは外れ値の除外条件が異なります。築年数・面積・取引時期を揃えた比較ではないため、地区名だけで価格差の理由は判断できません。
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
売出価格は成約価格より約69%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
高利回りエリアです。価格に対して賃料水準が高く、収益重視の投資に向きます（空室リスク・修繕費は要確認）。
やや高めの利回りです。収益物件として検討の余地があります。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 14.3万/㎡ | 1,854件 | +4.6% |
| 土地 | 13.2万/坪 | 2,182件 | +11.5% |
| 一戸建て | 9.1万/㎡ | 3,465件 | -10.8% |
札幌市南区の需給バランス
需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 140,809 | 71,713 | - | -755 |
| 2016 | 139,872 | 71,944 | - | -880 |
| 2017 | 138,707 | 72,008 | - | -1,045 |
| 2018 | 137,488 | 72,006 | -207 | -1,068 |
| 2019 | 136,558 | 72,045 | +43 | -1,145 |
| 2020 | 135,748 | 72,341 | +330 | -1,163 |
| 2021 | 135,314 | 72,637 | +845 | -1,245 |
| 2022 | 134,537 | 72,608 | +419 | -1,409 |
| 2023 | 134,070 | 72,660 | +688 | -1,523 |
| 2024 | 133,337 | 72,678 | +496 | - |
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 129,828 | -2.6% | - |
| 2030 | 123,166 | -7.6% | - |
| 2035 | 115,887 | -13.1% | - |
| 2040 | 108,014 | -19% | - |
| 2045 | 99,984 | -25% | - |
| 2050 | 92,329 | -30.8% | - |
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 澄川３条 | 23.2万 | − | 6,299万 | |
| 真駒内泉町 | 22.0万 | − | − | |
| 澄川４条 | 19.6万 | 29.6万 | 3,856万 | |
| 真駒内上町 | 17.3万 | − | − | |
| 真駒内緑町 | 16.8万 | − | − | |
| 澄川２条 | 15.9万 | 31.3万 | 4,573万 | |
| 澄川５条 | 15.7万 | 19.6万 | 2,413万 | |
| 澄川１条 | 15.2万 | − | 4,091万 | |
| 南３３条西 | − | − | − | |
| 中ノ沢 | 13.3万 | 9.1万 | 1,828万 | |
| 川沿３条 | 12.7万 | − | 1,936万 | |
| 真駒内南町 | 12.6万 | 27.3万 | 4,438万 | |
| 川沿４条 | − | − | − | |
| 川沿５条 | − | − | − | |
| 澄川６条 | − | 17.4万 | 2,371万 | |
| 川沿１条 | 9.8万 | 9.9万 | 1,770万 | |
| 真駒内本町 | 9.5万 | 22.9万 | 2,974万 | |
| 石山１条 | 9.0万 | 10.9万 | 1,444万 | |
| 川沿１７条 | 8.5万 | − | − | |
| 真駒内柏丘 | 8.5万 | 18.6万 | 2,757万 | |
| 南３２条西 | − | − | − | |
| 北ノ沢 | − | 4.0万 | 1,045万 | |
| 定山渓温泉西 | 6.0万 | − | − | |
| 真駒内曙町 | − | − | − | |
| 石山東 | 5.5万 | 10.1万 | 1,800万 | |
| 川沿９条 | − | − | − | |
| 南３４条西 | − | − | 2,725万 | |
| 川沿１０条 | − | − | − | |
| 川沿１１条 | − | − | − | |
| 川沿２条 | − | − | − | |
| 川沿６条 | − | − | 3,463万 | |
| 南３５条西 | − | − | − | |
| 川沿１５条 | − | − | − | |
| 川沿８条 | − | − | − | |
| 川沿７条 | − | − | − | |
| 川沿１２条 | − | 12.1万 | 1,875万 | |
| 常盤６条 | − | − | − | |
| 南沢１条 | − | − | − | |
| 石山３条 | − | 10.2万 | 1,065万 | |
| 南沢４条 | − | − | 1,503万 | |
| 石山２条 | − | 9.0万 | 1,702万 | |
| 藻岩下 | − | − | − | |
| 南沢２条 | − | − | 1,268万 | |
| 南沢３条 | − | − | 1,466万 | |
| 常盤１条 | − | − | 1,108万 | |
| 常盤４条 | − | − | − | |
| 南沢５条 | − | − | 1,038万 | |
| 藤野３条 | − | 6.5万 | 1,186万 | |
| 常盤２条 | − | − | 1,506万 | |
| 定山渓温泉東 | − | 5.8万 | − | |
| 藤野２条 | − | 5.6万 | 1,386万 | |
| 常盤３条 | − | − | − | |
| 南沢６条 | − | − | 755万 | |
| 藤野５条 | − | 4.9万 | 1,101万 | |
| 藤野１条 | − | 4.8万 | 960万 | |
| 藤野４条 | − | 4.8万 | 1,200万 | |
| 真駒内 | − | 4.3万 | 1,409万 | |
| 簾舞３条 | − | 3.4万 | − | |
| 簾舞１条 | − | − | − | |
| 簾舞２条 | − | − | − | |
| 藤野６条 | − | 2.5万 | 781万 | |
| 石山 | − | − | − | |
| 簾舞４条 | − | − | − | |
| 豊滝 | − | − | − | |
| 川沿１３条 | − | − | 2,070万 | |
| 真駒内東町 | − | − | − | |
| 簾舞５条 | − | − | − | |
| 川沿１６条 | − | − | − | |
| 簾舞６条 | − | − | − | |
| 川沿１４条 | − | − | − |
札幌市南区の公示価格（国土交通省）
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１ | 16.0万/㎡ | +10.3% | 住宅,店舗,その他 | 真駒内 380m |
| 札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２ | 15.4万/㎡ | +6.9% | 住宅,店舗 | 澄川 700m |
| 札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１ | 14.5万/㎡ | +13.3% | 住宅,その他 | 真駒内 400m |
| 札幌市南区澄川３条４丁目３３４番３２ | 14.3万/㎡ | +10.9% | 住宅 | 澄川 650m |
| 札幌市南区澄川５条３丁目７２番２９ | 13.7万/㎡ | +8.7% | 住宅 | 澄川 520m |
| 札幌市南区澄川１条２丁目５番１２ | 12.8万/㎡ | +10.3% | 住宅 | 澄川 700m |
| 札幌市南区真駒内南町１丁目３番３ | 12.3万/㎡ | +15.0% | 住宅 | 真駒内 1200m |
| 札幌市南区真駒内曙町４丁目５番９ | 12.0万/㎡ | +14.3% | 住宅 | 真駒内 1200m |
| 札幌市南区澄川４条８丁目３８９番１５１２ | 10.6万/㎡ | +10.4% | 住宅 | 自衛隊前 450m |
| 札幌市南区澄川６条４丁目２１２番４３外 | 9.4万/㎡ | +8.0% | 住宅 | 澄川 1000m |
| 札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７ | 9.4万/㎡ | +5.6% | 店舗,医院,その他 | 澄川 900m |
| 札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外 | 9.0万/㎡ | +9.8% | 住宅,医院,その他 | 澄川 2200m |
| 札幌市南区真駒内柏丘２丁目４５８番１８７ | 8.5万/㎡ | +7.6% | 住宅 | 真駒内 2000m |
| 札幌市南区真駒内本町６丁目３番３外 | 8.3万/㎡ | +10.7% | 店舗 | 真駒内 2200m |
| 札幌市南区川沿５条２丁目２８番２外 | 7.8万/㎡ | +6.2% | 店舗,倉庫 | 真駒内 3200m |
| 札幌市南区澄川５条５丁目３８９番３９７ | 7.3万/㎡ | +10.6% | 住宅 | 澄川 1100m |
| 札幌市南区澄川５条１０丁目３８９番１７６２ | 6.6万/㎡ | +10.0% | 事務所,医院,その他 | 真駒内 1500m |
| 札幌市南区川沿１０条２丁目１８７６番８２４ | 6.0万/㎡ | +6.1% | 店舗 | 真駒内 3800m |
| 札幌市南区川沿７条４丁目１６７０番１６ | 5.7万/㎡ | +23.9% | 住宅 | 真駒内 4200m |
| 札幌市南区川沿１１条２丁目１８７６番１３３２ | 5.5万/㎡ | +22.2% | 住宅 | 真駒内 4000m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）