札幌市南区の不動産相場

Name: 札幌市南区の不動産相場データ（北海道）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

北海道札幌市南区 | 89地区 | 7,062件の成約データ

北海道札幌市南区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は16.3万円（成約1,509件）、土地の平均坪単価は4.1万円（2,155件）、一戸建ての平均㎡単価は9.4万円（3,398件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

北海道札幌市南区の不動産相場（7,062件の成約データ）。マンション平均㎡単価16.3万円（北海道内16位/23市区町村）。5年で+25.6%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

北海道内 16位/23市区町村前年比 -5.0% 5年変動 +25.6% 県平均比 -1.1%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▼ -23.2%

成約直近2年

15.2万/㎡

売出 183件

11.6万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-23%）。

🏠 一戸建て

▲ +104.5%

成約直近2年

8.9万/㎡

売出 487件

18.2万/㎡

売出価格は成約価格より約105%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 12.42%

賃料相場 1,205円/㎡/月

物件価格 11.6万円/㎡

計算式月1,205円 × 12 ÷ 11.6万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 6.16%

賃料相場 932円/㎡/月

物件価格 18.2万円/㎡

計算式月932円 × 12 ÷ 18.2万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

19万13万6万0

12万

14万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	16.3/㎡	1,509件	-5.0%
土地	4.1/坪	2,155件	-1.7%
一戸建て	9.4/㎡	3,398件	+5.1%

札幌市南区の需給バランス

条件次第で売却可能

🔴 需要: 人口-0.5%/年、転入超過+651人/年

🟡 購買力: 平均所得341万円（全国平均の0.90倍）

🟡 供給: 空き家率14.1%（全国13.1%より高い）

🟡 将来性: 2050年に人口-31.1%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

17万9万0

14.2万人

13.4万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	141,745	71,463	-	-793
2015	140,809	71,713	-	-755
2016	139,872	71,944	-	-880
2017	138,707	72,008	-	-1,045
2018	137,488	72,006	-207	-1,068
2019	136,558	72,045	+43	-1,145
2020	135,748	72,341	+330	-1,163
2021	135,314	72,637	+845	-1,245
2022	134,537	72,608	+419	-1,409
2023	134,070	72,660	+688	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（0.9%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少13,291人 / 生産年齢72,469人 / 高齢47,992人（高齢化率35.9%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

393万197万0

302万円

341万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 341万円（2023年）

全国平均の0.9倍

5年間の変化: +1.6%/年

納税義務者数: 918,653人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

71,620

空き家数

10,100

空き家率

14.1%

空き家率の変化: 2018年 13.4% → 2023年 14.1% （悪化）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

15万11万7万

13万人

9.2万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	129,828	-3.2%	-
2030	123,166	-8.1%	-
2035	115,887	-13.6%	-
2040	108,014	-19.4%	-
2045	99,984	-25.4%	-
2050	92,329	-31.1%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

澄川４条㎡19.5 澄川５条㎡15.4 真駒内緑町㎡16.6 石山１条㎡9.0 真駒内南町㎡12.7 北ノ沢㎡6.8 澄川６条㎡10.0 真駒内柏丘㎡8.1 澄川２条㎡15.5 石山東㎡5.5 真駒内本町㎡9.4 定山渓温泉西㎡6.0 中ノ沢㎡13.3 澄川１条㎡15.0 真駒内泉町㎡21.9 川沿１条㎡9.8 澄川３条㎡23.3 真駒内上町㎡17.4 川沿３条㎡12.8 川沿５条㎡11.7 川沿４条㎡12.4 真駒内曙町㎡5.7 南３２条西㎡7.5 川沿１７条㎡8.5 南３３条西㎡14.1 川沿９条㎡4.5

地区別土地相場（坪単価）

澄川４条坪8.8 澄川５条坪5.9 真駒内緑町坪11.6 石山１条坪3.3 真駒内南町坪8.2 北ノ沢坪1.2 澄川６条坪5.3 真駒内柏丘坪5.6 澄川２条坪9.5 石山東坪3.0 藤野２条坪1.7 藤野４条坪1.4 真駒内坪1.3 真駒内本町坪6.9 石山２条坪2.7 定山渓温泉西坪1.0 中ノ沢坪2.8 藤野１条坪1.5 藤野５条坪1.5 澄川１条坪9.1 真駒内泉町坪11.2 川沿１条坪3.0 澄川３条坪13.2 藤野３条坪2.0 真駒内上町坪10.2 石山３条坪3.1 定山渓温泉東坪1.8 川沿３条坪3.5 南沢２条坪2.3 南沢６条坪1.5 藤野６条坪0.8 南沢４条坪2.8 川沿１２条坪3.7 南沢３条坪2.2 川沿５条坪4.7 南３４条西坪6.7 川沿６条坪4.7 簾舞３条坪1.0 川沿４条坪3.0 常盤２条坪1.8 真駒内曙町坪10.6 南沢５条坪2.0 南３２条西坪7.7 常盤１条坪2.2 簾舞４条坪0.5 川沿２条坪4.7 南３３条西坪7.0 藻岩下坪2.3 簾舞２条坪0.9 川沿１５条坪4.6 南沢１条坪3.2 常盤３条坪1.7 川沿１１条坪4.9 常盤４条坪2.1 川沿１０条坪5.0 豊滝坪0.5 川沿８条坪4.6 川沿７条坪4.2 常盤６条坪3.2 南３５条西坪4.6 簾舞１条坪1.0

地区別一戸建て相場

澄川４条 3,779万澄川５条 2,401万真駒内緑町 4,190万石山１条 1,442万真駒内南町 4,453万北ノ沢 1,062万澄川６条 2,371万真駒内柏丘 2,758万澄川２条 4,650万石山東 1,792万藤野２条 1,407万藤野４条 1,208万真駒内 1,399万真駒内本町 2,974万石山２条 1,721万中ノ沢 1,835万藤野１条 966万藤野５条 1,092万澄川１条 4,089万真駒内泉町 5,077万川沿１条 1,770万澄川３条 6,021万藤野３条 1,191万真駒内上町 3,579万石山３条 1,065万定山渓温泉東 6,813万川沿３条 1,936万南沢２条 1,269万南沢６条 767万藤野６条 781万南沢４条 1,503万川沿１２条 1,875万南沢３条 1,480万川沿５条 2,473万南３４条西 2,748万川沿６条 3,463万簾舞３条 1,396万川沿４条 1,619万常盤２条 1,542万真駒内曙町 3,795万南沢５条 1,055万南３２条西 3,056万常盤１条 1,108万簾舞４条 701万川沿２条 4,072万南３３条西 2,429万藻岩下 2,315万簾舞２条 968万川沿１３条 2,070万川沿１５条 2,394万南沢１条 991万川沿９条 2,280万常盤３条 1,570万川沿１１条 1,958万常盤４条 1,781万川沿１０条 2,386万豊滝 518万川沿８条 2,440万真駒内東町 2,392万川沿７条 2,026万簾舞５条 638万川沿１６条 2,529万簾舞６条 898万川沿１４条 2,013万

札幌市南区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

48地点

平均公示価格

5.7/㎡

住宅地平均

4.7/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

10万7万3万0

8万

6万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１	16.0/㎡	+10.3%	住宅,店舗,その他	真駒内 380m
札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２	15.4/㎡	+6.9%	住宅,店舗	澄川 700m
札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１	14.5/㎡	+13.3%	住宅,その他	真駒内 400m
札幌市南区澄川３条４丁目３３４番３２	14.3/㎡	+10.9%	住宅	澄川 650m
札幌市南区澄川５条３丁目７２番２９	13.7/㎡	+8.7%	住宅	澄川 520m
札幌市南区澄川１条２丁目５番１２	12.8/㎡	+10.3%	住宅	澄川 700m
札幌市南区真駒内南町１丁目３番３	12.3/㎡	+15.0%	住宅	真駒内 1200m
札幌市南区真駒内曙町４丁目５番９	12.0/㎡	+14.3%	住宅	真駒内 1200m
札幌市南区澄川４条８丁目３８９番１５１２	10.6/㎡	+10.4%	住宅	自衛隊前 450m
札幌市南区澄川６条４丁目２１２番４３外	9.4/㎡	+8.0%	住宅	澄川 1000m
札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７	9.4/㎡	+5.6%	店舗,医院,その他	澄川 900m
札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外	9.0/㎡	+9.8%	住宅,医院,その他	澄川 2200m
札幌市南区真駒内柏丘２丁目４５８番１８７	8.5/㎡	+7.6%	住宅	真駒内 2000m
札幌市南区真駒内本町６丁目３番３外	8.3/㎡	+10.7%	店舗	真駒内 2200m
札幌市南区川沿５条２丁目２８番２外	7.8/㎡	+6.2%	店舗,倉庫	真駒内 3200m
札幌市南区澄川５条５丁目３８９番３９７	7.3/㎡	+10.6%	住宅	澄川 1100m
札幌市南区澄川５条１０丁目３８９番１７６２	6.6/㎡	+10.0%	事務所,医院,その他	真駒内 1500m
札幌市南区川沿１０条２丁目１８７６番８２４	6.0/㎡	+6.1%	店舗	真駒内 3800m
札幌市南区川沿７条４丁目１６７０番１６	5.7/㎡	+23.9%	住宅	真駒内 4200m
札幌市南区川沿１１条２丁目１８７６番１３３２	5.5/㎡	+22.2%	住宅	真駒内 4000m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

札幌市南区の主要駅

真駒内㎡7.3 | 5651件澄川㎡16.2 | 1090件自衛隊前㎡10.6 | 611件札幌(ＪＲ) ㎡16.2 | 12件中の島㎡12.9 | 3件すすきの(市営) ㎡14.3 | 3件