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松江市の不動産相場

島根県松江市 | 183地区 | 7,102件の成約データ

マンション ㎡単価
24.3/㎡
567件
▼ 0.1% (前年比)
土地 坪単価
4.4/坪
3,919件
▲ 1.3% (前年比)
一戸建て 価格
9.0/㎡
2,616件
▲ 0.1% (前年比)

島根県松江市の不動産相場（7,102件の成約データ）。マンション平均㎡単価24.3万円（島根県内2位/2市区町村）。5年で+18.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

島根県内 2位/2市区町村 前年比 -0.1% 5年変動 +18.7% 県平均比 -6.4%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▲ +17.7%
成約 直近2年
26.4万/㎡
売出 38件
31.1万/㎡

売出価格は成約価格より約18%高く、交渉余地があります。

🏞️ 土地
▲ +11.8%
成約 直近2年
4.6万/㎡
売出 83件
5.1万/㎡

売出価格は成約価格より約12%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +123.2%
成約 直近2年
8.1万/㎡
売出 187件
18.0万/㎡

売出価格は成約価格より約123%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.49%
賃料相場 1,420円/㎡/月
物件価格 31.1万円/㎡
計算式 月1,420円 × 12 ÷ 31.1万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
33万22万11万0
19万
26万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 24.3/㎡ 567件 -0.1%
土地 4.4/坪 3,919件 +1.3%
一戸建て 9.0/㎡ 2,616件 +0.1%

松江市の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-461人/年
🟡 購買力: 平均所得312万円（全国平均の0.82倍）
🟡 供給: 空き家率11.9%（全国13.1%より低い）
🟢 将来性: 2050年に人口-13.8%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
24万12万0
20.6万人
19.6万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 205,725 85,926 - -505
2015 204,952 86,612 - -391
2016 204,403 87,246 - -611
2017 203,787 88,077 - -780
2018 202,906 88,461 -102 -836
2019 201,981 89,010 -221 -785
2020 200,772 89,512 -355 -851
2021 199,432 90,002 -313 -1,047
2022 197,843 90,178 -525 -1,259
2023 196,021 90,137 -546 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（1.9%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少25,931人 / 生産年齢113,547人 / 高齢59,498人（高齢化率29.9%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
359万180万0
281万円
312万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 312万円（2023年）
全国平均の0.82倍
5年間の変化: +1.4%/年
納税義務者数: 96,093人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
96,690
空き家数
11,510
空き家率
11.9%
空き家率の変化: 2018年 13.3% → 2023年 11.9% （改善）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
22万18万14万
19.9万人
16.9万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 199,082 +1.6% -
2030 193,667 -1.2% -
2035 188,028 -4.1% -
2040 181,933 -7.2% -
2045 175,455 -10.5% -
2050 168,911 -13.8% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場（坪単価）

東津田町 坪4.4 古志原 坪5.3 上乃木 坪5.6 西川津町 坪4.8 東出雲町揖屋 坪2.9 玉湯町湯町 坪3.8 西津田 坪5.9 浜乃木 坪5.4 大庭町 坪4.6 黒田町 坪5.7 春日町 坪6.1 雑賀町 坪4.6 国屋町 坪4.1 竹矢町 坪2.7 南田町 坪8.9 下東川津町 坪2.9 東朝日町 坪8.0 山代町 坪4.3 東出雲町出雲郷 坪3.1 玉湯町玉造 坪3.2 学園 坪9.1 法吉町 坪4.3 東出雲町意宇東 坪3.8 西持田町 坪4.5 八雲町東岩坂 坪2.5 比津町 坪3.9 西尾町 坪3.3 北田町 坪6.2 乃木福富町 坪4.7 北堀町 坪6.9 学園南 坪8.7 奥谷町 坪5.8 八雲台 坪4.2 東本町 坪8.9 殿町 坪9.6 上東川津町 坪2.1 宍道町宍道 坪2.1 内中原町 坪7.9 八雲町日吉 坪2.5 八幡町 坪3.0 外中原町 坪6.5 母衣町 坪9.0 宍道町佐々布 坪1.8 朝酌町 坪2.7 浜佐田町 坪2.9 石橋町 坪6.2 東奥谷町 坪6.4 砂子町 坪6.1 馬潟町 坪2.7 中原町 坪5.7 和多見町 坪9.3 東出雲町下意東 坪2.0 東出雲町錦新町 坪4.2 比津が丘 坪5.3 矢田町 坪3.0 菅田町 坪5.1 寺町 坪7.6 鹿島町佐陀本郷 坪2.5 東持田町 坪3.1 秋鹿町 坪2.5 八雲町西岩坂 坪2.2 西嫁島 坪4.6 鹿島町古浦 坪1.3 乃白町 坪4.4 天神町 坪10.4 魚町 坪9.2 東忌部町 坪2.3 灘町 坪9.3 美保関町片江 坪1.3 東出雲町意宇南 坪3.7 栄町 坪5.2 鹿島町名分 坪2.1 八束町江島 坪1.0 島根町加賀 坪1.2 白瀉本町 坪9.3 西忌部町 坪2.8 八雲町熊野 坪1.2 東長江町 坪2.1 野原町 坪1.5 福富町 坪1.2 八束町二子 坪0.9 坂本町 坪2.3 美保関町七類 坪1.4 魚瀬町 坪0.9

松江市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
55地点
平均公示価格
5.6/㎡
住宅地 平均
4.7/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
13万9万4万0
11万
6万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
松江市朝日町字伊勢宮４７６番７ 17.0/㎡ +0.6% 店舗,医院 松江 150m
松江市朝日町字伊勢宮４７０番１ 11.5/㎡ +0.9% 空地 松江
松江市田和山町１１９番外 9.8/㎡ +1.1% 店舗 乃木 1200m
松江市西津田３丁目５４１番１ 9.1/㎡ +0.4% 事務所 松江 1700m
松江市東本町１丁目３３番１ 8.7/㎡ -0.1% 店舗 松江 1100m
松江市内中原町１４０番１ 8.6/㎡ +1.1% 住宅 松江 2200m
松江市学園２丁目４６３番 8.5/㎡ +1.2% 住宅,その他 松江 2400m
松江市天神町１３４番 8.3/㎡ -0.2% 住宅,店舗 松江 750m
松江市母衣町１７７番１外 8.3/㎡ +1.3% 住宅 松江 1700m
松江市外中原町１２３番 8.3/㎡ +2.3% 住宅 松江しんじ湖温泉 700m
松江市学園南１丁目３８２番 8.2/㎡ +1.1% 住宅 松江 1200m
松江市大正町字伊勢宮４４９番２外 8.0/㎡ +0.3% 事務所 松江 300m
松江市南田町２５番１外 8.0/㎡ - 住宅,医院 松江 1300m
松江市殿町２４８番外 7.8/㎡ - 医院 松江 2000m
松江市浜乃木６丁目１２７９番１１ 7.7/㎡ +1.6% 住宅 乃木 880m
松江市西茶町１０２番 7.5/㎡ +0.5% 住宅,店舗 松江しんじ湖温泉 650m
松江市北堀町９５番 7.4/㎡ +1.0% 住宅 松江 2300m
松江市南田町１２４番２１４ 7.2/㎡ +0.7% 住宅 松江 1200m
松江市大庭町１８０３番５外 7.0/㎡ - 店舗 松江 4400m
松江市浜乃木３丁目１０４２番１２ 6.7/㎡ +1.5% 住宅 乃木 600m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

松江市の主要駅

松江 ㎡8.3 | 4748件 揖屋 ㎡5.1 | 563件 乃木 ㎡9.1 | 428件 玉造温泉 ㎡5.3 | 376件 松江しんじ湖温泉 ㎡12.8 | 274件 東松江(島根) ㎡3.6 | 217件 宍道 ㎡3.3 | 130件 秋鹿町 ㎡2.4 | 30件 朝日ケ丘 ㎡3.7 | 26件 松江イングリッシュガーデン前 ㎡1.7 | 18件 来待 ㎡2.0 | 18件 津ノ森 ㎡0.9 | 16件 長江 ㎡0.9 | 6件 松江フォーゲルパーク ㎡1.3 | 4件 安来 ㎡4.3 | 3件 南宍道 ㎡0.6 | 3件