神戸市須磨区の不動産相場

Name: 神戸市須磨区の不動産相場データ（兵庫県）
Creator: 不動産売却サポート株式会社
License: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/totikensetu_fr4_000043.html

兵庫県神戸市須磨区 | 85地区 | 7,053件の成約データ

兵庫県神戸市須磨区の不動産相場は、2026年7月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は23.7万円（成約3,082件）、土地の平均坪単価は13.8万円（938件）、一戸建ての平均㎡単価は21.7万円（3,033件）です。

出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。

兵庫県神戸市須磨区の不動産相場（7,053件の成約データ）。マンション平均㎡単価23.7万円（兵庫県内14位/25市区町村）。5年で+17.2%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

兵庫県内 14位/25市区町村前年比 +5.3% 5年変動 +17.2% 県平均比 -7.0%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション

▼ -16.1%

成約直近2年

24.7万/㎡

売出 488件

20.8万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-16%）。

🏠 一戸建て

▲ +34.7%

成約直近2年

23.2万/㎡

売出 426件

31.2万/㎡

売出価格は成約価格より約35%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 9.94%

賃料相場 1,720円/㎡/月

物件価格 20.8万円/㎡

計算式月1,720円 × 12 ÷ 20.8万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

一戸建て 3.84%

賃料相場 1,000円/㎡/月

物件価格 31.2万円/㎡

計算式月1,000円 × 12 ÷ 31.2万円

低利回りエリア。キャピタルゲイン狙いの立地として高級物件の購入対象です。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

29万19万10万0

18万

25万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	23.7/㎡	3,082件	+5.3%
土地	13.8/坪	938件	+15.9%
一戸建て	21.7/㎡	3,033件	+7.6%

神戸市須磨区の需給バランス

条件次第で売却可能

🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-205人/年

🟡 購買力: 平均所得387万円（全国平均の1.02倍）

🟡 供給: 空き家率11%（全国13.1%より低い）

🟡 将来性: 2050年に人口-26.5%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

20万10万0

16.6万人

15.6万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	166,348	76,157	-	-385
2015	164,942	76,216	-	-463
2016	163,844	76,316	-	-503
2017	162,850	76,400	-	-617
2018	161,844	76,374	-370	-664
2019	160,900	76,655	-163	-773
2020	160,361	76,994	+157	-772
2021	159,377	77,149	+41	-929
2022	158,105	77,051	-263	-1,096
2023	156,438	76,815	-392	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（0.6%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少17,077人 / 生産年齢84,297人 / 高齢50,399人（高齢化率33.2%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

446万223万0

357万円

387万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 387万円（2023年）

全国平均の1.02倍

5年間の変化: +1.2%/年

納税義務者数: 688,625人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

82,460

空き家数

9,090

空き家率

11%

空き家率の変化: 2018年 13.7% → 2023年 11% （改善）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

17万13万9万

15.3万人

11.5万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	153,030	-2.2%	-
2030	145,975	-6.7%	-
2035	138,339	-11.6%	-
2040	130,387	-16.7%	-
2045	122,534	-21.7%	-
2050	114,946	-26.5%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

高倉台㎡5.8 白川台㎡10.0 横尾㎡14.9 竜が台㎡17.2 妙法寺㎡18.7 北落合㎡14.9 菅の台㎡8.9 友が丘㎡9.0 潮見台町㎡32.6 神の谷㎡11.3 道正台㎡22.6 桜の杜㎡41.5 中落合㎡23.8 大池町㎡42.3 清水台㎡18.4 西落合㎡22.8 行幸町㎡50.2 東落合㎡18.5 大田町㎡33.8 車㎡13.4 離宮前町㎡34.9 若木町㎡37.8 若草町㎡10.3 千守町㎡27.0 一ノ谷町㎡10.3 須磨浦通㎡31.5 高倉町㎡20.3 南落合㎡21.6 磯馴町㎡34.8 多井畑南町㎡15.4 関守町㎡38.4 月見山町㎡30.1 桜木町㎡22.7 衣掛町㎡28.4 飛松町㎡26.2 千歳町㎡38.5 南町㎡34.4 東町㎡38.1 須磨寺町㎡48.2 月見山本町㎡31.0 須磨本町㎡37.2 古川町㎡31.3 戎町㎡28.6 前池町㎡33.6 戸政町㎡31.7 寺田町㎡29.2 青葉町㎡24.8 多井畑㎡8.3 大黒町㎡32.1 松風町㎡39.8 白川㎡8.7 平田町㎡23.4

地区別土地相場（坪単価）

高倉台坪9.7 白川台坪8.3 竜が台坪14.4 妙法寺坪5.8 北落合坪12.4 菅の台坪8.5 友が丘坪10.2 潮見台町坪12.7 桜の杜坪13.2 大池町坪24.0 行幸町坪19.9 東白川台坪6.4 東落合坪12.5 大田町坪22.2 車坪2.4 緑が丘坪6.8 離宮前町坪16.9 若木町坪23.8 若草町坪5.4 千守町坪14.0 一ノ谷町坪4.6 須磨浦通坪13.6 大手町坪19.9 天神町坪19.7 多井畑南町坪8.1 関守町坪12.0 衣掛町坪22.4 飛松町坪20.8 南町坪16.8 稲葉町坪26.0 東町坪18.9 須磨寺町坪15.8 須磨本町坪16.4 戸政町坪20.2 多井畑坪2.9 小寺町坪15.8

地区別一戸建て相場

高倉台 2,452万白川台 2,625万横尾 2,571万竜が台 3,454万妙法寺 1,881万北落合 3,370万菅の台 2,139万友が丘 3,198万潮見台町 2,596万神の谷 2,770万桜の杜 4,580万大池町 5,985万西落合 3,881万行幸町 5,649万東白川台 2,027万東落合 3,760万大田町 4,227万車 2,569万緑が丘 1,920万離宮前町 3,853万若木町 3,952万若草町 2,072万千守町 2,365万一ノ谷町 1,881万須磨浦通 3,729万大手町 3,985万南落合 4,102万磯馴町 6,776万天神町 3,041万多井畑南町 3,447万関守町 2,721万月見山町 4,503万桜木町 4,543万衣掛町 3,020万飛松町 2,500万千歳町 4,246万南町 6,742万稲葉町 4,651万東町 3,801万須磨寺町 2,982万月見山本町 3,329万禅昌寺町 1,275万須磨本町 2,513万戎町 3,585万高尾台 2,247万前池町 3,365万多井畑東町 2,807万戸政町 3,460万北町 6,150万神撫町 2,592万板宿町 1,498万青葉町 2,575万大黒町 5,993万常盤町 3,983万外浜町 1,986万小寺町 1,853万明神町 2,218万永楽町 1,645万平田町 2,200万権現町 3,493万養老町 2,836万行平町 3,773万

神戸市須磨区の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

49地点

平均公示価格

15.7/㎡

住宅地平均

13.5/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

33万22万11万0

28万

16万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
神戸市須磨区飛松町３丁目６番１	51.0/㎡	+1.0%	店舗,事務所	板宿 60m
神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２	33.0/㎡	+3.1%	店舗	月見山 160m
神戸市須磨区衣掛町５丁目１２番外	28.2/㎡	+1.8%	店舗	須磨海浜公園 350m
神戸市須磨区若木町１丁目１３５番	24.3/㎡	+3.4%	住宅	東須磨 250m
神戸市須磨区行幸町２丁目３８番	24.0/㎡	+3.9%	住宅	須磨海浜公園 600m
神戸市須磨区中落合２丁目９番外	23.7/㎡	+5.3%	店舗,事務所	名谷 180m
神戸市須磨区大田町４丁目４９番２	22.9/㎡	+4.1%	事務所,倉庫	板宿 400m
神戸市須磨区飛松町１丁目３番３	22.7/㎡	+1.8%	住宅,店舗	板宿 210m
神戸市須磨区南町２丁目３番１４	22.5/㎡	+3.7%	住宅	須磨海浜公園 220m
神戸市須磨区大田町４丁目２４番１０	22.4/㎡	+4.2%	住宅	板宿 450m
神戸市須磨区磯馴町２丁目２５番外	22.4/㎡	+3.7%	住宅	須磨海浜公園 350m
神戸市須磨区戎町６丁目５番３	22.3/㎡	+3.7%	住宅	東須磨 400m
神戸市須磨区権現町２丁目１２番	22.0/㎡	+2.8%	住宅	東須磨 350m
神戸市須磨区堀池町２丁目１９番	22.0/㎡	+0.5%	住宅,店舗,その他	東須磨 90m
神戸市須磨区大田町７丁目１０番	21.9/㎡	+2.3%	その他	東須磨 540m
神戸市須磨区前池町６丁目２番３７外	20.4/㎡	+2.5%	住宅	板宿 540m
神戸市須磨区中島町２丁目３６番	20.3/㎡	+3.0%	住宅	東須磨 500m
神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６	19.6/㎡	+2.6%	住宅	月見山 270m
神戸市須磨区離宮西町１丁目２番２	18.2/㎡	+2.8%	住宅	須磨寺 550m
神戸市須磨区天神町３丁目１７番５	16.6/㎡	+3.1%	住宅	須磨寺 300m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

神戸市須磨区の主要駅