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山形市の不動産相場

山形県山形市 | 242地区 | 8,029件の成約データ

山形県山形市の不動産相場(8,029件の成約データ)。マンション平均㎡単価24.0万円(山形県内1位/4市区町村)。5年で+22.9%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

山形県内 1位/4市区町村 前年比 +20.6% 5年変動 +22.9% 県平均比 +6.9%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-21.7%
成約 直近2年
25.7万/㎡
売出 87件
20.1万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-22%)。

🏞️ 土地
-4.9%
成約 直近2年
6.1万/㎡
売出 524件
5.8万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
+77.3%
成約 直近2年
11.5万/㎡
売出 460件
20.3万/㎡

売出価格は成約価格より約77%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 8.28%
賃料相場 1,388円/㎡/月
物件価格 20.1万円/㎡
計算式 月1,388円 × 12 ÷ 20.1万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
35万23万12万0
18万
30万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 24.0/㎡ 746件 +20.6%
土地 5.7/坪 4,258件 +3.4%
一戸建て 10.6/㎡ 3,025件 -2.7%

山形市の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-367人/年
🟡 購買力: 平均所得334万円(全国平均の0.88倍)
🟡 供給: 空き家率13.8%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-16.5%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
29万15万0
25.1万人
23.8万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 250,573 98,880 - -664
2015 249,778 99,713 - -693
2016 249,133 100,394 - -735
2017 248,024 101,123 - -930
2018 246,904 101,855 -243 -997
2019 244,998 102,204 -828 -1,319
2020 243,684 103,011 -77 -1,232
2021 242,284 103,789 -6 -1,367
2022 240,441 104,284 -549 -1,536
2023 238,293 104,440 -545 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.5%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少29,120人 / 生産年齢140,796人 / 高齢72,341人(高齢化率29.9%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
385万193万0
299万円
334万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 334万円(2023年)
全国平均の0.88倍
5年間の変化: +1.5%/年
納税義務者数: 116,919人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
118,870
空き家数
16,390
空き家率
13.8%
空き家率の変化: 2018年 12.5%2023年 13.8% (悪化)
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
27万22万16万
24.1万人
19.9万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 241,236 +1.2% -
2030 233,788 -1.9% -
2035 225,937 -5.2% -
2040 217,457 -8.7% -
2045 208,453 -12.5% -
2050 198,986 -16.5% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

山形市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
46地点
平均公示価格
6.9/㎡
住宅地 平均
5.8/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
19万13万6万0
16万
7万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
山形市七日町1丁目455番1外 21.8/㎡ +1.4% 店舗,その他 山形 1400m
山形市香澄町3丁目1番6 21.5/㎡ +0.9% 事務所 山形 400m
山形市東原町3丁目123番1 13.6/㎡ +1.5% 住宅,店舗,その他 山形 1600m
山形市桜町60番4 13.0/㎡ +1.6% 住宅,店舗 山形 800m
山形市十日町4丁目426番外 12.0/㎡ +0.8% 事務所 山形 1000m
山形市城南町2丁目159番3外 11.4/㎡ +0.9% 住宅,店舗,事務所,その他 山形 600m
山形市八日町1丁目696番 9.3/㎡ +6.9% 住宅,その他 山形 800m
山形市小姓町69番14外 8.7/㎡ +1.2% 住宅 山形 1500m
山形市城南町3丁目4番8 8.7/㎡ +2.0% 住宅 山形 750m
山形市荒楯町1丁目9番3外 8.5/㎡ +1.1% 住宅 山形 2500m
山形市旅篭町1丁目211番2外 8.0/㎡ +2.3% 住宅,店舗 山形 1200m
山形市緑町4丁目4番13 7.9/㎡ +1.4% 住宅 山形 2700m
山形市錦町645番1外 7.8/㎡ +2.2% 住宅,店舗 山形 1600m
山形市小白川町4丁目81番4 7.8/㎡ +0.6% 住宅 山形 3200m
山形市久保田3丁目7番14 7.8/㎡ +2.0% 住宅 山形 1500m
山形市円応寺町1番4 7.3/㎡ +2.8% 住宅,店舗,事務所 北山形 750m
山形市城西町5丁目7番2 7.2/㎡ +2.1% 住宅 山形 2200m
山形市鉄砲町1丁目231番 7.1/㎡ +2.0% 住宅,店舗 山形 1600m
山形市深町2丁目73番3 6.8/㎡ +3.8% 住宅 山形 2400m
山形市飯田西4丁目1570番3 6.7/㎡ +3.5% 住宅 山形 4500m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)