京都市山科区の不動産相場
京都府京都市山科区 | 266地区 | 6,469件の成約データ
マンション ㎡単価
27.6万/㎡
1,792件
▼ 1.8% (前年比)
土地 坪単価
47.4万/坪
846件
▲ 17.9% (前年比)
一戸建て 価格
21.7万/㎡
3,831件
▼ 1.1% (前年比)
京都府京都市山科区の不動産相場は、2026年9月時点の当サイト集計で中古マンションの平均㎡単価は27.6万円（成約1,792件）、土地の平均坪単価は47.4万円（846件）、一戸建ての平均㎡単価は21.7万円（3,831件）です。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
京都府京都市山科区の不動産相場（6,469件の成約データ）。マンション平均㎡単価27.6万円（京都府内15位/23市区町村）。5年で+29.2%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
京都府内
15位/23市区町村
前年比
-1.8%
5年変動
+29.2%
県平均比
-16.9%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▼
-14.9%
売出価格は成約価格より低く出ています（-15%）。
一戸建て
▶
-4.8%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
8.14%
賃料相場
1,831円/㎡/月
物件価格
27.0万円/㎡
計算式
月1,831円 × 12 ÷ 27.0万円
高利回りエリアです。価格に対して賃料水準が高く、収益重視の投資に向きます（空室リスク・修繕費は要確認）。
一戸建て
6.25%
賃料相場
1,198円/㎡/月
物件価格
23.0万円/㎡
計算式
月1,198円 × 12 ÷ 23.0万円
やや高めの利回りです。収益物件として検討の余地があります。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
35万30万25万20万15万
20万
33万
'08'11'14'17'20'23'26
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 27.6万/㎡ | 1,792件 | -1.8% |
| 土地 | 47.4万/坪 | 846件 | +17.9% |
| 一戸建て | 21.7万/㎡ | 3,831件 | -1.1% |
京都市山科区の需給バランス
条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-359人/年
🟡 購買力: 平均所得422万円（京都市全体、全国平均の1.07倍）
🟡 供給: 空き家率13.7%（全国13.5%より高い）
🟢 将来性: 2050年に人口-13.5%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
13.2万13万12.8万12.6万12.4万
13.1万人
12.6万人
'15'17'19'21'23'24
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 131,324 | 62,240 | - | -287 |
| 2016 | 130,852 | 62,443 | - | -205 |
| 2017 | 130,604 | 62,794 | - | -326 |
| 2018 | 130,203 | 63,180 | -7 | -471 |
| 2019 | 130,208 | 63,853 | +362 | -468 |
| 2020 | 130,120 | 64,584 | +378 | -473 |
| 2021 | 128,992 | 64,942 | -307 | -735 |
| 2022 | 127,792 | 64,954 | -509 | -880 |
| 2023 | 126,647 | 64,992 | -340 | -988 |
| 2024 | 125,602 | 65,072 | -227 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（1.9%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少13,713人 / 生産年齢75,339人 / 高齢40,258人（高齢化率31.1%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
500万450万400万350万300万
344万円
422万円
'15'17'19'21'23'24
平均所得: 422万円（2024年度・京都市全体の値）
※ 市町村税課税状況等の調は市単位の統計のため、区固有の所得ではなく京都市全体の平均を表示しています。
全国平均の1.07倍
5年間の変化: +2.8%/年
納税義務者数: 603,134人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
76,600
空き家数
10,470
空き家率
13.7%
空き家率の変化: 2018年 14% → 2023年 13.7%
（改善）
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
14万13万12万11万10万
13.2万人
10.9万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 132,385 | +5.4% | - |
| 2030 | 128,470 | +2.3% | - |
| 2035 | 123,886 | -1.4% | - |
| 2040 | 118,686 | -5.5% | - |
| 2045 | 113,495 | -9.6% | - |
| 2050 | 108,599 | -13.5% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 日ノ岡鴨土町 | − | − | − | |
| 竹鼻竹ノ街道町 | 53.9万 | − | − | |
| 竹鼻立原町 | 47.3万 | − | − | |
| 竹鼻堂ノ前町 | 46.6万 | − | − | |
| 東野北井ノ上町 | − | − | 2,186万 | |
| 御陵大津畑町 | 38.3万 | − | − | |
| 音羽草田町 | − | − | 1,638万 | |
| 竹鼻木ノ本町 | 38.0万 | − | − | |
| 西野左義長町 | 37.9万 | − | − | |
| 音羽役出町 | − | − | − | |
| 椥辻草海道町 | 36.4万 | − | 2,608万 | |
| 椥辻西浦町 | 34.3万 | − | − | |
| 東野八反畑町 | − | − | − | |
| 音羽前出町 | − | − | 2,527万 | |
| 大塚北溝町 | − | − | − | |
| 椥辻東浦町 | 27.3万 | − | − | |
| 小野鐘付田町 | − | − | − | |
| 上花山桜谷 | 24.9万 | − | − | |
| 西野離宮町 | 23.1万 | − | − | |
| 椥辻東潰 | − | − | − | |
| 大塚檀ノ浦 | − | − | − | |
| 音羽野田町 | 21.6万 | − | − | |
| 小野西浦 | − | − | − | |
| 四ノ宮神田町 | 20.3万 | − | − | |
| 東野狐藪町 | − | − | − | |
| 東野舞台町 | − | − | 2,444万 | |
| 大宅御供田町 | − | − | − | |
| 東野片下リ町 | − | − | − | |
| 音羽山等地 | 18.2万 | − | − | |
| 大宅古海道町 | − | − | 2,104万 | |
| 東野門口町 | 17.8万 | − | − | |
| 大宅坂ノ辻町 | − | − | − | |
| 御陵大谷町 | − | − | − | |
| 西野野色町 | − | − | 2,516万 | |
| 椥辻中在家町 | − | − | − | |
| 西野岸ノ下町 | − | − | − | |
| 椥辻西潰 | 17.2万 | − | − | |
| 東野森野町 | 17.1万 | − | − | |
| 日ノ岡朝田町 | − | − | − | |
| 西野様子見町 | 15.1万 | − | − | |
| 西野阿芸沢町 | 14.5万 | − | − | |
| 北花山大林町 | − | − | − | |
| 川田清水焼団地町 | − | − | − | |
| 音羽伊勢宿町 | − | − | − | |
| 東野中井ノ上町 | − | − | 2,626万 | |
| 竹鼻扇町 | − | − | − | |
| 御陵鴨戸町 | − | − | − | |
| 西野山中鳥井町 | − | − | 2,214万 | |
| 西野山射庭ノ上町 | − | − | 1,988万 | |
| 御陵封ジ山町 | − | − | 3,171万 | |
| 東野南井ノ上町 | − | − | 1,920万 | |
| 北花山中道町 | − | − | 2,341万 | |
| 西野大鳥井町 | − | − | 1,774万 | |
| 御陵別所町 | − | − | 2,401万 | |
| 西野山百々町 | − | − | 2,426万 | |
| 西野楳本町 | − | − | 1,380万 | |
| 大塚元屋敷町 | − | − | 2,152万 | |
| 四ノ宮小金塚 | − | − | 632万 | |
| 川田菱尾田 | − | − | 1,418万 | |
| 大宅早稲ノ内町 | − | − | 1,623万 | |
| 北花山市田町 | − | − | 2,021万 | |
| 大塚南溝町 | − | − | 2,349万 | |
| 小山中ノ川町 | − | − | 1,693万 | |
| 御陵久保町 | − | − | 2,282万 | |
| 西野山桜ノ馬場町 | − | − | 2,706万 | |
| 西野山欠ノ上町 | − | − | 1,753万 | |
| 音羽八ノ坪 | − | − | − | |
| 勧修寺柴山 | − | − | − | |
| 大宅辻脇町 | − | − | − | |
| 御陵荒巻町 | − | − | − | |
| 西野櫃川町 | − | − | − | |
| 勧修寺西金ケ崎 | − | − | − | |
| 厨子奥若林町 | − | − | − | |
| 大塚中溝 | − | − | − | |
| 音羽沢町 | − | − | − | |
| 小山谷田町 | − | − | − | |
| 小野御所ノ内町 | − | − | − | |
| 御陵岡ノ西町 | − | − | − | |
| 東野竹田 | − | − | − | |
| 日ノ岡堤谷町 | − | − | − | |
| 東野八代 | − | − | − | |
| 椥辻封シ川町 | − | − | − | |
| 椥辻番所ケ口町 | − | − | − | |
| 勧修寺東堂田町 | − | − | − | |
| 大宅沢町 | − | − | − | |
| 御陵田山町 | − | − | − | |
| 栗栖野打越町 | − | − | − | |
| 西野山中臣町 | − | − | − | |
| 大宅御所田町 | − | − | − | |
| 御陵血洗町 | − | − | − | |
| 勧修寺東栗栖野町 | − | − | − | |
| 勧修寺瀬戸河原町 | − | − | − | |
| 西野八幡田町 | − | − | − | |
| 音羽乙出町 | − | − | − | |
| 四ノ宮行者谷 | − | − | − | |
| 日ノ岡石塚町 | − | − | − | |
| 東野百拍子町 | − | − | − | |
| 西野今屋敷町 | − | − | − | |
| 厨子奥苗代元町 | − | − | − | |
| 北花山六反田町 | − | − | − | |
| 北花山河原町 | − | − | − | |
| 大塚西浦町 | − | − | − | |
| 大塚高岩 | − | − | − | |
| 大宅関生町 | − | − | − | |
| 川田土仏 | − | − | − | |
| 御陵原西町 | − | − | − | |
| 音羽千本町 | − | − | − | |
| 勧修寺平田町 | − | − | − | |
| 大塚野溝町 | − | − | − | |
| 安朱馬場ノ東町 | − | − | − | |
| 音羽初田町 | − | − | − | |
| 四ノ宮川原町 | − | − | − | |
| 大宅五反畑町 | − | − | − | |
| 大宅細田町 | − | − | − | |
| 川田山田 | − | − | − | |
| 西野広見町 | − | − | − | |
| 四ノ宮大将軍町 | − | − | − | |
| 安朱東海道町 | − | − | − | |
| 小山南溝町 | − | − | − | |
| 御陵四丁野町 | − | − | − | |
| 音羽森廻り町 | − | − | − | |
| 北花山山田町 | − | − | − | |
| 川田御出町 | − | − | − | |
| 音羽稲芝 | − | − | − | |
| 勧修寺東金ケ崎町 | − | − | − | |
| 大塚丹田 | − | − | − | |
| 川田中畑町 | − | − | − | |
| 川田欠ノ上 | − | − | − | |
| 勧修寺西栗栖野町 | − | − | − | |
| 厨子奥尾上町 | − | − | − | |
| 小山北溝町 | − | − | − | |
| 小山姫子町 | − | − | − | |
| 御陵三蔵町 | − | − | − | |
| 日ノ岡ホッパラ町 | − | − | − | |
| 竹鼻西ノ口町 | − | − | − | |
| 上花山坂尻 | − | − | − | |
| 大塚大岩 | − | − | − | |
| 安朱馬場ノ西町 | − | − | − | |
| 小野荘司町 | − | − | − | |
| 川田西浦町 | − | − | − | |
| 御陵下御廟野町 | − | − | − | |
| 竹鼻外田町 | − | − | − | |
| 西野後藤 | − | − | − | |
| 勧修寺泉玉町 | − | − | − | |
| 勧修寺福岡町 | − | − | − | |
| 四ノ宮垣ノ内町 | − | − | − | |
| 椥辻平田町 | − | − | − | |
| 椥辻池尻町 | − | − | − | |
| 上花山久保町 | − | − | − | |
| 西野山階町 | − | − | − | |
| 日ノ岡夷谷町 | − | − | − | |
| 小山北林町 | − | − | − |
京都市山科区の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
34地点
平均公示価格
14.8万/㎡
住宅地 平均
13.2万/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
30万25万20万15万10万
25万
15万
'00'03'06'09'12'15'18'21'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 京都市山科区音羽役出町１番３４外 | 31.8万/㎡ | +3.9% | 住宅,店舗,その他 | 東野 360m |
| 京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１ | 25.0万/㎡ | - | 住宅,その他 | 地下鉄山科 400m |
| 京都市山科区御陵大津畑町５３番２６ | 21.7万/㎡ | +1.4% | 店舗 | 地下鉄山科 600m |
| 京都市山科区四ノ宮神田町１９番 | 21.3万/㎡ | +1.4% | 住宅,店舗,その他 | 四宮 420m |
| 京都市山科区大宅烏田町１１番外 | 19.7万/㎡ | +0.5% | 店舗 | 椥辻 580m |
| 京都市山科区栗栖野打越町３５番３外 | 18.2万/㎡ | +1.1% | 店舗 | 椥辻 650m |
| 京都市山科区音羽初田町１７番２０ | 17.7万/㎡ | +2.3% | 住宅 | 東野 750m |
| 京都市山科区御陵四丁野町５８番１ | 17.6万/㎡ | +1.7% | 住宅 | 地下鉄山科 700m |
| 京都市山科区御陵平林町１番３１ | 17.0万/㎡ | +1.2% | 住宅 | 山科 530m |
| 京都市山科区椥辻草海道町３２番１６ | 16.4万/㎡ | +3.1% | 住宅 | 椥辻 210m |
| 京都市山科区大宅沢町１７２番 | 16.2万/㎡ | +2.5% | 住宅 | 椥辻 590m |
| 京都市山科区東野八反畑町５８番８２ | 16.2万/㎡ | +1.3% | 住宅 | 椥辻 650m |
| 京都市山科区小野鐘付田町１８番３６ | 15.4万/㎡ | +0.7% | 住宅 | 小野 400m |
| 京都市山科区音羽草田町４２番５外 | 15.0万/㎡ | +2.7% | 住宅 | 四宮 560m |
| 京都市山科区大宅打明町１６番１２ | 14.9万/㎡ | +1.4% | 住宅 | 椥辻 770m |
| 京都市山科区西野岸ノ下町６４番６外 | 14.9万/㎡ | +0.7% | 住宅 | 東野 1100m |
| 京都市山科区御陵中筋町２１番２１ | 14.9万/㎡ | +0.7% | 住宅 | 御陵 1000m |
| 京都市山科区東野八代４８番７０ | 14.3万/㎡ | +0.7% | 住宅 | 東野 1300m |
| 京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番 | 13.9万/㎡ | +0.7% | 住宅 | 小野 900m |
| 京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５ | 13.9万/㎡ | +1.5% | 住宅 | 椥辻 700m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
京都市山科区の主要駅
取引件数の多い順。駅名のリンク先で駅周辺の詳細相場（駅距離別・築年別）を確認できます。