神戸市灘区の不動産相場
兵庫県神戸市灘区 | 86地区 | 6,179件の成約データ
マンション ㎡単価
39.5/㎡
3,307件
▲ 0.1% (前年比)
土地 坪単価
26.8/坪
666件
▼ 4.5% (前年比)
一戸建て 価格
42.1/㎡
2,206件
▼ 6.8% (前年比)
兵庫県神戸市灘区の不動産相場(6,179件の成約データ)。マンション平均㎡単価39.5万円(兵庫県内6位/25市区町村)。5年で+7.9%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。
兵庫県内
6位/25市区町村
全国上位
15%
前年比
+0.1%
5年変動
+7.9%
県平均比
+55.6%
関連コラム
相場推移
㎡単価の推移(マンション・年別平均)
51万34万17万0
34万
43万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 39.5/㎡ | 3,307件 | +0.1% |
| 土地 | 26.8/坪 | 666件 | -4.5% |
| 一戸建て | 42.1/㎡ | 2,206件 | -6.8% |
神戸市灘区の需給バランス
条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.2%/年、転入超過+200人/年
🟡 購買力: 平均所得387万円(全国平均の1.02倍)
🟡 供給: 空き家率11.8%(全国13.1%より低い)
🟢 将来性: 2050年に人口-3.5%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人)
転入超過数
16万8万0
13.3万人
13.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 132,560 | 63,613 | - | -158 |
| 2015 | 132,721 | 63,753 | - | -89 |
| 2016 | 133,214 | 63,952 | - | -106 |
| 2017 | 133,584 | 64,171 | - | -138 |
| 2018 | 133,309 | 64,082 | -425 | -314 |
| 2019 | 133,474 | 64,490 | +215 | -380 |
| 2020 | 132,905 | 64,805 | +43 | -404 |
| 2021 | 132,580 | 65,082 | +330 | -440 |
| 2022 | 132,572 | 65,370 | +181 | -661 |
| 2023 | 132,017 | 65,589 | +90 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中(2.4%/5年)。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成(2020年国勢調査): 年少16,059人 / 生産年齢78,114人 / 高齢33,112人(高齢化率26%)
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)
▶ 購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
446万223万0
357万円
387万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 387万円(2023年)
全国平均の1.02倍
5年間の変化: +1.2%/年
納税義務者数: 688,625人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)
▶ 供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
79,780
空き家数
9,440
空き家率
11.8%
空き家率の変化: 2018年 13.7% → 2023年 11.8%
(改善)
適正な価格設定が重要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)
▶ 将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
16万13万10万
13.7万人
12.7万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 137,364 | +4.1% | - |
| 2030 | 136,457 | +3.4% | - |
| 2035 | 135,058 | +2.3% | - |
| 2040 | 132,938 | +0.7% | - |
| 2045 | 130,228 | -1.4% | - |
| 2050 | 127,379 | -3.5% | - |
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
鶴甲 ㎡14.1
大石東町 ㎡35.6
灘北通 ㎡54.6
篠原中町 ㎡41.8
篠原伯母野山町 ㎡31.8
岩屋北町 ㎡40.2
篠原北町 ㎡39.5
篠原南町 ㎡41.7
桜口町 ㎡52.6
摩耶海岸通 ㎡39.6
上野通 ㎡29.9
楠丘町 ㎡54.0
水道筋 ㎡46.0
赤坂通 ㎡31.6
灘南通 ㎡49.2
友田町 ㎡45.5
深田町 ㎡44.4
岩屋中町 ㎡32.9
森後町 ㎡47.5
備後町 ㎡61.7
城内通 ㎡41.5
六甲台町 ㎡25.8
城の下通 ㎡27.0
桜ケ丘町 ㎡36.5
新在家南町 ㎡29.3
八幡町 ㎡39.6
高羽町 ㎡57.8
浜田町 ㎡34.1
高徳町 ㎡60.0
鹿ノ下通 ㎡48.7
篠原台 ㎡21.7
高尾通 ㎡22.4
六甲町 ㎡33.0
福住通 ㎡34.6
記田町 ㎡40.4
永手町 ㎡40.6
土山町 ㎡25.2
徳井町 ㎡44.8
都通 ㎡41.3
中郷町 ㎡44.9
倉石通 ㎡48.7
五毛通 ㎡43.9
箕岡通 ㎡18.6
大和町 ㎡37.7
原田通 ㎡51.9
日尾町 ㎡42.5
一王山町 ㎡17.0
岸地通 ㎡41.4
稗原町 ㎡42.9
弓木町 ㎡47.6
烏帽子町 ㎡32.4
船寺通 ㎡39.7
畑原通 ㎡41.1
高羽 ㎡36.1
長峰台 ㎡21.1
宮山町 ㎡63.3
将軍通 ㎡65.1
曾和町 ㎡57.1
赤松町 ㎡44.8
神ノ木通 ㎡47.0
大土平町 ㎡57.4
新在家北町 ㎡48.5
地区別 土地相場(坪単価)
地区別 一戸建て相場
鶴甲 3,980万
大石東町 3,878万
灘北通 5,526万
篠原中町 4,846万
篠原伯母野山町 3,702万
岩屋北町 7,043万
篠原北町 6,886万
篠原南町 3,773万
桜口町 8,314万
上野通 3,798万
楠丘町 4,612万
水道筋 5,884万
赤坂通 3,850万
灘南通 6,878万
友田町 3,252万
深田町 10,745万
岩屋中町 7,061万
備後町 7,682万
城内通 7,390万
六甲台町 4,085万
城の下通 3,182万
桜ケ丘町 4,203万
新在家南町 4,351万
八幡町 9,533万
篠原本町 5,354万
高羽町 4,447万
浜田町 3,603万
高徳町 5,751万
鹿ノ下通 6,453万
篠原台 2,606万
高尾通 3,845万
六甲町 5,600万
天城通 3,381万
福住通 4,331万
記田町 3,833万
永手町 7,588万
中原通 3,798万
土山町 3,792万
徳井町 5,608万
都通 3,807万
中郷町 6,991万
倉石通 12,883万
青谷町 3,615万
五毛通 4,575万
箕岡通 3,317万
大和町 5,127万
原田通 8,896万
下河原通 3,231万
一王山町 4,163万
岸地通 5,105万
大内通 4,177万
稗原町 6,173万
弓木町 8,631万
船寺通 5,276万
畑原通 3,824万
神前町 6,154万
長峰台 3,167万
薬師通 3,819万
国玉通 3,438万
将軍通 5,591万
曾和町 11,650万
琵琶町 9,400万
大石南町 3,867万
泉通 3,767万
神ノ木通 5,130万
大土平町 5,354万
六甲山町 1,669万
千旦通 3,136万
寺口町 4,658万
大月台 5,167万
山田町 15,480万
大石北町 3,736万
上河原通 3,905万
神戸市灘区の公示価格(国土交通省)
公示価格 地点数
26地点
平均公示価格
33.1/㎡
住宅地 平均
30.2/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
43万29万14万0
37万
33万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市灘区森後町2丁目2番2外 | 67.9/㎡ | +2.9% | 住宅,店舗,その他 | 六甲道 300m |
| 神戸市灘区八幡町4丁目39番 | 46.8/㎡ | +2.9% | 住宅 | 六甲 200m |
| 神戸市灘区曾和町2丁目6番2 | 45.7/㎡ | +0.4% | 住宅 | 六甲 400m |
| 神戸市灘区徳井町4丁目1番3 | 44.0/㎡ | +5.8% | 住宅,店舗,その他 | 石屋川 600m |
| 神戸市灘区友田町3丁目2番6 | 43.7/㎡ | +4.0% | 住宅,店舗 | 新在家 80m |
| 神戸市灘区水道筋3丁目9番5 | 41.3/㎡ | +4.6% | 住宅,店舗 | 王子公園 500m |
| 神戸市灘区深田町1丁目2番3外 | 41.2/㎡ | +5.4% | 住宅 | 六甲道 350m |
| 神戸市灘区楠丘町3丁目10番11 | 40.5/㎡ | +6.0% | 住宅 | 六甲 730m |
| 神戸市灘区篠原北町3丁目20番4外 | 39.4/㎡ | - | 住宅 | 六甲 850m |
| 神戸市灘区中郷町4丁目2番13 | 39.3/㎡ | +5.4% | 住宅,その他 | 六甲道 670m |
| 神戸市灘区灘北通8丁目3番9 | 34.7/㎡ | +4.8% | 住宅 | 王子公園 350m |
| 神戸市灘区記田町3丁目1番1 | 34.0/㎡ | +5.3% | 住宅,その他 | 石屋川 290m |
| 神戸市灘区赤坂通1丁目9番21 | 33.5/㎡ | +3.7% | 住宅 | 王子公園 1000m |
| 神戸市灘区烏帽子町2丁目20番 | 31.9/㎡ | +6.3% | 住宅 | 新在家 450m |
| 神戸市灘区神ノ木通3丁目3番10 | 31.5/㎡ | +5.4% | 住宅 | 大石 850m |
| 神戸市灘区灘南通3丁目17番3 | 31.2/㎡ | +3.7% | 住宅 | 摩耶 220m |
| 神戸市灘区下河原通3丁目50番 | 30.6/㎡ | +5.9% | 住宅 | 大石 520m |
| 神戸市灘区岩屋中町2丁目4番21 | 28.2/㎡ | +5.6% | 住宅 | 岩屋 370m |
| 神戸市灘区国玉通4丁目2番2 | 28.1/㎡ | +1.1% | 住宅 | 王子公園 940m |
| 神戸市灘区桜ケ丘町55番 | 21.2/㎡ | +1.4% | 住宅 | 六甲 1000m |
出典: 国土交通省 地価公示(2023年)