神戸市灘区の不動産相場
兵庫県神戸市灘区 | 86地区 | 6,127件の成約データ
上の単価は、各カードに記載した期間の成約を時点補正せず平均した値です。ページの更新日は取引時点とは異なります。一戸建ては土地と建物の総額を取引面積で割った単価で、建物だけの価格や物件ごとの査定額ではありません。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
神戸市灘区の相場を読むポイント
前年比の対象期間：2025年第2四半期〜2026年第1四半期の平均㎡単価と、2024年第2四半期〜2025年第1四半期の平均㎡単価を比較しています。カードの全期間平均とは対象期間が異なります。
売出価格との比較：下の「売出価格 vs 成約価格」は、2025年〜2026年第1四半期を対象とした成約平均と掲載中の売出価格の中央値を比べています。上の全期間平均とは集計期間・条件が違い、価格差がそのまま値引き幅になるわけではありません。
地区による違い：マンションの詳細相場を掲載している地区のうち、全種別の取引総件数が多い3地区では、鶴甲 14.1万円/㎡（マンション381件）、大石東町 35.9万円/㎡（マンション158件）、灘北通 55.3万円/㎡（マンション131件）です。地区別の値は下の表と同じ全期間平均で、区全体とは外れ値の除外条件が異なります。築年数・面積・取引時期を揃えた比較ではないため、地区名だけで価格差の理由は判断できません。
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
売出価格は成約価格より低く出ています（-15%）。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
やや高めの利回りです。収益物件として検討の余地があります。
標準的な利回り水準です。安定した賃貸需要が見込めます。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 38.9万/㎡ | 3,543件 | -1.9% |
| 土地 | 79.3万/坪 | 588件 | +2.5% |
| 一戸建て | 37.1万/㎡ | 1,996件 | +4.2% |
神戸市灘区の需給バランス
需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 132,721 | 63,753 | - | -89 |
| 2016 | 133,214 | 63,952 | - | -106 |
| 2017 | 133,584 | 64,171 | - | -138 |
| 2018 | 133,309 | 64,082 | -425 | -314 |
| 2019 | 133,474 | 64,490 | +215 | -380 |
| 2020 | 132,905 | 64,805 | +43 | -404 |
| 2021 | 132,580 | 65,082 | +330 | -440 |
| 2022 | 132,572 | 65,370 | +181 | -661 |
| 2023 | 132,017 | 65,589 | +90 | -692 |
| 2024 | 132,080 | 65,809 | +414 | - |
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 137,364 | +4% | - |
| 2030 | 136,457 | +3.3% | - |
| 2035 | 135,058 | +2.3% | - |
| 2040 | 132,938 | +0.6% | - |
| 2045 | 130,228 | -1.4% | - |
| 2050 | 127,379 | -3.6% | - |
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 宮山町 | − | − | − | |
| 将軍通 | − | − | − | |
| 備後町 | 61.7万 | − | − | |
| 高徳町 | 61.0万 | − | − | |
| 大土平町 | − | − | − | |
| 高羽町 | − | − | 4,518万 | |
| 曾和町 | − | − | − | |
| 灘北通 | 55.3万 | − | 6,520万 | |
| 楠丘町 | 53.6万 | − | 4,612万 | |
| 桜口町 | 53.2万 | − | − | |
| 琵琶町 | − | − | − | |
| 原田通 | − | − | − | |
| 灘南通 | 50.8万 | − | − | |
| 新在家北町 | − | − | − | |
| 倉石通 | 49.6万 | − | − | |
| 鹿ノ下通 | 49.4万 | − | − | |
| 森後町 | 49.1万 | − | − | |
| 弓木町 | 48.5万 | − | − | |
| 神ノ木通 | − | − | − | |
| 水道筋 | 46.4万 | − | − | |
| 徳井町 | 45.7万 | − | − | |
| 友田町 | 45.5万 | − | − | |
| 深田町 | 45.1万 | − | − | |
| 中郷町 | 44.9万 | − | − | |
| 赤松町 | − | − | − | |
| 五毛通 | − | − | 4,553万 | |
| 稗原町 | 43.4万 | − | − | |
| 篠原南町 | 43.2万 | − | 3,814万 | |
| 城内通 | 42.8万 | − | − | |
| 日尾町 | 42.5万 | − | − | |
| 篠原中町 | 42.1万 | − | 4,779万 | |
| 岸地通 | − | − | − | |
| 都通 | 41.3万 | − | − | |
| 岩屋北町 | 40.8万 | − | − | |
| 記田町 | 40.7万 | − | − | |
| 畑原通 | − | − | − | |
| 永手町 | 40.6万 | − | − | |
| 八幡町 | 39.9万 | − | − | |
| 摩耶海岸通 | 39.8万 | − | − | |
| 篠原北町 | 39.1万 | − | 6,869万 | |
| 船寺通 | − | − | − | |
| 大和町 | 37.3万 | − | − | |
| 桜ケ丘町 | 36.4万 | − | 4,191万 | |
| 高羽 | 36.0万 | − | − | |
| 大石東町 | 35.9万 | − | 3,878万 | |
| 烏帽子町 | − | − | − | |
| 浜田町 | 34.6万 | − | − | |
| 福住通 | − | − | − | |
| 六甲町 | 33.0万 | − | − | |
| 岩屋中町 | 32.9万 | − | − | |
| 篠原伯母野山町 | 31.7万 | − | 3,723万 | |
| 赤坂通 | 31.6万 | − | 3,850万 | |
| 新在家南町 | − | − | 4,314万 | |
| 上野通 | − | − | 3,863万 | |
| 城の下通 | 26.5万 | − | 3,191万 | |
| 土山町 | 25.1万 | − | − | |
| 六甲台町 | 25.1万 | − | − | |
| 高尾通 | 22.7万 | − | 3,996万 | |
| 篠原台 | 21.8万 | − | − | |
| 長峰台 | − | − | − | |
| 箕岡通 | − | − | 3,238万 | |
| 一王山町 | − | − | 4,163万 | |
| 鶴甲 | 14.1万 | − | 4,035万 | |
| 篠原本町 | − | − | 5,400万 | |
| 下河原通 | − | − | 3,449万 | |
| 天城通 | − | − | 3,354万 | |
| 中原通 | − | − | 3,792万 | |
| 青谷町 | − | − | 3,615万 | |
| 大内通 | − | − | 4,108万 | |
| 薬師通 | − | − | − | |
| 神前町 | − | − | − | |
| 国玉通 | − | − | − | |
| 泉通 | − | − | − | |
| 大石南町 | − | − | − | |
| 六甲山町 | − | − | − | |
| 寺口町 | − | − | − | |
| 千旦通 | − | − | − | |
| 大月台 | − | − | − | |
| 山田町 | − | − | − | |
| 大石北町 | − | − | − | |
| 上河原通 | − | − | − |
神戸市灘区の公示価格（国土交通省）
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市灘区森後町２丁目２番２外 | 67.9万/㎡ | +2.9% | 住宅,店舗,その他 | 六甲道 300m |
| 神戸市灘区八幡町４丁目３９番 | 46.8万/㎡ | +2.9% | 住宅 | 六甲 200m |
| 神戸市灘区曾和町２丁目６番２ | 45.7万/㎡ | +0.4% | 住宅 | 六甲 400m |
| 神戸市灘区徳井町４丁目１番３ | 44.0万/㎡ | +5.8% | 住宅,店舗,その他 | 石屋川 600m |
| 神戸市灘区友田町３丁目２番６ | 43.7万/㎡ | +4.0% | 住宅,店舗 | 新在家 80m |
| 神戸市灘区水道筋３丁目９番５ | 41.3万/㎡ | +4.6% | 住宅,店舗 | 王子公園 500m |
| 神戸市灘区深田町１丁目２番３外 | 41.2万/㎡ | +5.4% | 住宅 | 六甲道 350m |
| 神戸市灘区楠丘町３丁目１０番１１ | 40.5万/㎡ | +6.0% | 住宅 | 六甲 730m |
| 神戸市灘区篠原北町３丁目２０番４外 | 39.4万/㎡ | - | 住宅 | 六甲 850m |
| 神戸市灘区中郷町４丁目２番１３ | 39.3万/㎡ | +5.4% | 住宅,その他 | 六甲道 670m |
| 神戸市灘区灘北通８丁目３番９ | 34.7万/㎡ | +4.8% | 住宅 | 王子公園 350m |
| 神戸市灘区記田町３丁目１番１ | 34.0万/㎡ | +5.3% | 住宅,その他 | 石屋川 290m |
| 神戸市灘区赤坂通１丁目９番２１ | 33.5万/㎡ | +3.7% | 住宅 | 王子公園 1000m |
| 神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番 | 31.9万/㎡ | +6.3% | 住宅 | 新在家 450m |
| 神戸市灘区神ノ木通３丁目３番１０ | 31.5万/㎡ | +5.4% | 住宅 | 大石 850m |
| 神戸市灘区灘南通３丁目１７番３ | 31.2万/㎡ | +3.7% | 住宅 | 摩耶 220m |
| 神戸市灘区下河原通３丁目５０番 | 30.6万/㎡ | +5.9% | 住宅 | 大石 520m |
| 神戸市灘区岩屋中町２丁目４番２１ | 28.2万/㎡ | +5.6% | 住宅 | 岩屋 370m |
| 神戸市灘区国玉通４丁目２番２ | 28.1万/㎡ | +1.1% | 住宅 | 王子公園 940m |
| 神戸市灘区桜ケ丘町５５番 | 21.2万/㎡ | +1.4% | 住宅 | 六甲 1000m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）
神戸市灘区の主要駅
取引件数の多い順。駅名のリンク先で駅周辺の詳細相場（駅距離別・築年別）を確認できます。
| 駅 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 六甲 | 30.1万 | 97.0万 | 5,080万 | 2,288 |
| 王子公園 | 38.8万 | 83.2万 | 4,190万 | 1,275 |
| 六甲道 | 49.1万 | 119.4万 | 6,840万 | 1,063 |
| 大石 | 41.4万 | 85.7万 | 4,570万 | 501 |
| 新在家 | 39.2万 | 106.7万 | 4,198万 | 402 |
| 灘 | 46.3万 | 114.7万 | 11,823万 | 308 |
| 岩屋(兵庫) | 37.1万 | 91.8万 | 6,238万 | 240 |
| 摩耶 | 56.7万 | 108.6万 | 4,903万 | 212 |
| 西灘 | 39.5万 | 65.2万 | 8,611万 | 170 |
| 石屋川 | 41.0万 | 114.6万 | 6,050万 | 141 |
| 御影(阪急) | 32.9万 | − | 4,464万 | 73 |