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上田市の不動産相場

長野県上田市 | 86地区 | 5,387件の成約データ

マンション ㎡単価
26.5/㎡
183件
▼ 18.2% (前年比)
土地 坪単価
2.6/坪
3,177件
▲ 17.0% (前年比)
一戸建て 価格
7.5/㎡
2,027件
▼ 14.0% (前年比)

長野県上田市の不動産相場（5,387件の成約データ）。マンション平均㎡単価26.5万円（長野県内7位/10市区町村）。5年で+16.3%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

長野県内 7位/10市区町村 前年比 -18.2% 5年変動 +16.3% 県平均比 -6.6%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ -8.4%
成約 直近2年
32.1万/㎡
売出 12件
29.4万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▶ -5.8%
成約 直近2年
2.9万/㎡
売出 359件
2.7万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏠 一戸建て
▲ +108.5%
成約 直近2年
7.0万/㎡
売出 287件
14.5万/㎡

売出価格は成約価格より約109%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.23%
賃料相場 1,282円/㎡/月
物件価格 29.4万円/㎡
計算式 月1,282円 × 12 ÷ 29.4万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
38万25万13万0
27万
31万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 26.5/㎡ 183件 -18.2%
土地 2.6/坪 3,177件 +17.0%
一戸建て 7.5/㎡ 2,027件 -14.0%

上田市の需給バランス

条件次第で売却可能
🔴 需要: 人口-0.7%/年、転出超過-0人/年
🟡 購買力: 平均所得313万円（全国平均の0.82倍）
🟡 供給: 空き家率16%（全国13.1%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-20.6%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
19万10万0
16万人
15.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 160,267 63,602 - -656
2015 159,639 63,916 - -627
2016 159,271 63,695 - -704
2017 158,537 64,067 - -881
2018 158,111 64,311 +43 -810
2019 156,810 64,457 -493 -994
2020 155,595 64,906 -239 -938
2021 154,615 65,457 +176 -963
2022 153,507 65,675 -266 -1,198
2023 152,484 66,633 +89 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（3.6%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少18,338人 / 生産年齢86,410人 / 高齢47,130人（高齢化率31%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
360万180万0
278万円
313万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 313万円（2023年）
全国平均の0.82倍
5年間の変化: +1.4%/年
納税義務者数: 72,953人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
76,120
空き家数
12,180
空き家率
16%
空き家率の変化: 2018年 17.1% → 2023年 16% （改善）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
17万14万10万
14.9万人
12.1万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 149,188 -2.2% -
2030 144,037 -5.5% -
2035 138,674 -9.1% -
2040 132,996 -12.8% -
2045 127,104 -16.6% -
2050 121,116 -20.6% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

上田市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
16地点
平均公示価格
4.3/㎡
住宅地 平均
3.8/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
12万8万4万0
10万
4万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
上田市中央１丁目５０９９番２外 10.8/㎡ - 店舗 上田 210m
上田市常田２丁目８６９番４ 6.3/㎡ - 店舗 上田 750m
上田市大手１丁目５２９８番１ 6.3/㎡ +1.6% 住宅 上田 500m
上田市中央西１丁目３５２３番５ 5.5/㎡ -1.1% 事務所 上田 1700m
上田市緑が丘１丁目３３７１番１９ 4.6/㎡ +0.2% 住宅 上田 1700m
上田市常磐城３丁目１７３１番１０ 4.3/㎡ +0.2% 住宅 上田 2100m
上田市上田字中丘１４７３番５ 4.2/㎡ +0.2% 事務所,作業場 上田 2600m
上田市緑が丘３丁目７２８番１１ 4.0/㎡ - 住宅 上田 2500m
上田市御所字中満丁２５０番８ 3.9/㎡ +1.0% 住宅 三好町 260m
上田市常入１丁目１０５２番７外 3.9/㎡ +0.3% 住宅 上田 2300m
上田市上田原字谷口８２７番６ 3.6/㎡ - 住宅 赤坂上 700m
上田市秋和字石ノ町５７５番７ 3.3/㎡ - 住宅 上田 3100m
上田市上丸子字川原１６５８番５外 2.5/㎡ -2.0% 店舗 大屋 5600m
上田市上丸子字宮ノ前１００２番６ 2.4/㎡ -3.2% 住宅 大屋 6100m
上田市生田字荒谷４９５２番２２ 1.9/㎡ -1.1% 住宅 大屋 4000m
上田市下之郷字浅間原８１３番３外 1.0/㎡ +1.5% 工場 下之郷 2100m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

上田市の主要駅

上田 ㎡7.0 | 2033件 大屋 ㎡2.8 | 956件 信濃国分寺 ㎡6.5 | 506件 上田原 ㎡4.5 | 468件 赤坂上 ㎡4.8 | 305件 三好町 ㎡5.5 | 180件 西上田 ㎡3.5 | 171件 城下(長野) ㎡5.2 | 168件 下之郷 ㎡1.9 | 128件 塩田町 ㎡3.7 | 122件 寺下 ㎡3.4 | 111件 中塩田 ㎡4.3 | 109件 別所温泉 ㎡2.0 | 74件 中野(長野) ㎡3.5 | 74件 神畑 ㎡2.4 | 72件 大学前(長野) ㎡3.6 | 60件 舞田 ㎡2.3 | 59件 八木沢 ㎡1.6 | 46件 テクノさかき ㎡0.4 | 4件 田中 ㎡1.4 | 3件