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文京区の不動産相場

東京都文京区 | 19地区 | 11,866件の成約データ

マンション ㎡単価
93.5/㎡
10,654件
▼ 4.7% (前年比)
土地 坪単価
40.6/坪
220件
▼ 10.4% (前年比)
一戸建て 価格
65.4/㎡
992件
▲ 10.7% (前年比)

東京都文京区の不動産相場（11,866件の成約データ）。マンション平均㎡単価93.5万円（東京都内8位/50市区町村）。5年で+29.9%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

東京都内 8位/50市区町村 全国上位 1% 前年比 -4.7% 5年変動 +29.9% 県平均比 +48.7%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▲ +37.3%
成約 直近2年
126.2万/㎡
売出 640件
173.2万/㎡

売出価格は成約価格より約37%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏞️ 土地
▲ +43.7%
成約 直近2年
142.6万/㎡
売出 129件
204.8万/㎡

売出価格は成約価格より約44%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏠 一戸建て
▼ -27.7%
成約 直近2年
201.0万/㎡
売出 117件
145.3万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-28%）。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 3.27%
賃料相場 4,718円/㎡/月
物件価格 173.2万円/㎡
計算式 月4,718円 × 12 ÷ 173.2万円

低利回りエリア。キャピタルゲイン狙いの立地として高級物件の購入対象です。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
150万101万50万0
76万
130万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 93.5/㎡ 10,654件 -4.7%
土地 40.6/坪 220件 -10.4%
一戸建て 65.4/㎡ 992件 +10.7%

文京区の需給バランス

売却に適した環境
🟢 需要: 人口+0.9%/年、転入超過+888人/年
🟢 購買力: 平均所得707万円（全国平均の1.86倍）
🟡 供給: 空き家率10.5%（全国13.1%より低い）
🟢 将来性: 2050年に人口+17%の見通し
→ 需要・供給ともに良好で、売却に適した市場環境
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
27万14万0
20.7万人
23.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 207,413 106,662 - +374
2015 210,312 107,740 - +381
2016 213,969 109,210 - +526
2017 217,419 110,553 - +538
2018 221,489 112,277 +3,002 +427
2019 226,114 114,258 +3,392 +314
2020 226,574 115,158 +170 +434
2021 226,332 115,539 +193 +161
2022 229,653 116,424 +1,102 -1
2023 232,177 117,218 +1,368 -
世帯数は5年で4.4%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少28,065人 / 生産年齢152,818人 / 高齢42,020人（高齢化率18.9%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
814万407万0
581万円
707万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 707万円（2023年）
全国平均の1.86倍
5年間の変化: +2.9%/年
納税義務者数: 130,797人
購買力が高く、高価格帯でも買い手が見つかりやすい

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
149,710
空き家数
15,670
空き家率
10.5%
空き家率の変化: 2018年 9.5% → 2023年 10.5% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
30万26万21万
25.1万人
27.2万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 250,756 +8% -
2030 258,335 +11.3% -
2035 264,924 +14.1% -
2040 269,344 +16% -
2045 271,302 +16.9% -
2050 271,626 +17% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

文京区の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
51地点
平均公示価格
133.7/㎡
住宅地 平均
94.8/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
155万104万51万0
91万
134万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
文京区湯島３丁目４２０番１外 391.0/㎡ +2.1% 店舗,事務所 上野広小路 120m
文京区後楽１丁目４番９８外 315.0/㎡ +4.0% 事務所,その他 水道橋 400m
文京区小石川１丁目２番５外 272.0/㎡ +4.6% 店舗,事務所 春日
文京区本郷１丁目２３番２２外 245.0/㎡ +3.8% 店舗,事務所 都営水道橋
文京区本駒込１丁目２０４番 216.0/㎡ +5.9% 住宅,その他 本駒込 180m
文京区本郷３丁目７０３番６外 200.0/㎡ +4.7% 事務所,倉庫 本郷三丁目 230m
文京区本郷１丁目１０７番１ 195.0/㎡ +6.0% 住宅,その他 都営水道橋 320m
文京区小石川２丁目３０番１４外 179.0/㎡ +5.3% 住宅,店舗,その他 春日 260m
文京区本郷２丁目３番１０ 172.0/㎡ +4.2% 事務所 本郷三丁目 360m
文京区本駒込６丁目３７２番２２ 168.0/㎡ +5.7% 住宅,事務所,その他 駒込 330m
文京区春日２丁目１５３番５外 166.0/㎡ +5.1% 事務所 後楽園 670m
文京区音羽２丁目２０７番４外 164.0/㎡ +5.1% 住宅,店舗,その他 護国寺 70m
文京区千石４丁目１４番５８ 164.0/㎡ +5.1% 住宅,店舗,事務所 千石 220m
文京区白山２丁目１０７番１１ 157.0/㎡ +4.7% 住宅,店舗,その他 白山 450m
文京区根津１丁目３０９番２ 147.0/㎡ +4.3% 住宅,店舗,事務所,その他 根津 60m
文京区千駄木３丁目４２番１５ 144.0/㎡ +5.9% 住宅,店舗,その他 千駄木
文京区本郷２丁目１６番５外 133.0/㎡ +3.9% 住宅,店舗,その他 本郷三丁目 240m
文京区本駒込６丁目２１３番 130.0/㎡ +4.0% 住宅 巣鴨 600m
文京区湯島２丁目１２番２ 121.0/㎡ +5.2% 住宅,事務所 本郷三丁目 540m
文京区西片１丁目１０番２７２ 120.0/㎡ +3.4% 住宅 春日 460m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

文京区の主要駅

春日(東京) ㎡111.9 | 1646件 茗荷谷 ㎡110.0 | 1430件 江戸川橋 ㎡103.1 | 1337件 千石 ㎡102.4 | 1220件 千駄木 ㎡88.8 | 1069件 護国寺 ㎡88.6 | 976件 本郷三丁目 ㎡123.2 | 958件 白山(東京) ㎡100.7 | 909件 本駒込 ㎡99.6 | 899件 後楽園 ㎡107.3 | 674件 根津 ㎡96.7 | 625件 湯島 ㎡119.5 | 610件 新大塚 ㎡87.7 | 603件 駒込 ㎡105.5 | 563件 東大前 ㎡104.8 | 458件 御茶ノ水 ㎡128.4 | 323件 水道橋 ㎡125.2 | 227件 飯田橋 ㎡97.8 | 197件 田端 ㎡90.4 | 190件 西日暮里 ㎡85.1 | 183件