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守山市の不動産相場

滋賀県守山市 | 48地区 | 3,455件の成約データ

マンション ㎡単価
24.3/㎡
254件
▲ 27.8% (前年比)
土地 坪単価
7.8/坪
1,680件
▼ 12.7% (前年比)
一戸建て 価格
17.8/㎡
1,521件
▼ 4.8% (前年比)

滋賀県守山市の不動産相場（3,455件の成約データ）。マンション平均㎡単価24.3万円（滋賀県内7位/11市区町村）。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

滋賀県内 7位/11市区町村 前年比 +27.8% 県平均比 -0.5%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ -5.8%
成約 直近2年
24.4万/㎡
売出 68件
22.9万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▲ +14.9%
成約 直近2年
9.2万/㎡
売出 84件
10.6万/㎡

売出価格は成約価格より約15%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +70.3%
成約 直近2年
19.4万/㎡
売出 132件
33.0万/㎡

売出価格は成約価格より約70%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 6.79%
賃料相場 1,299円/㎡/月
物件価格 22.9万円/㎡
計算式 月1,299円 × 12 ÷ 22.9万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
32万21万11万0
0万
26万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 24.3/㎡ 254件 +27.8%
土地 7.8/坪 1,680件 -12.7%
一戸建て 17.8/㎡ 1,521件 -4.8%

守山市の需給バランス

売却に適した環境
🟢 需要: 人口+0.6%/年、転入超過+287人/年
🟡 購買力: 平均所得373万円（全国平均の0.98倍）
🟢 供給: 空き家率8.3%（全国13.1%より低い）
🟢 将来性: 2050年に人口-0.9%の見通し
→ 需要・供給ともに良好で、売却に適した市場環境
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
10万5万0
8.1万人
8.6万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 80,684 29,303 - +309
2015 81,094 29,776 - +251
2016 82,012 30,320 - +292
2017 82,705 30,802 - +194
2018 83,151 31,222 +216 +163
2019 83,725 31,774 +402 +67
2020 84,511 32,448 +516 +124
2021 84,980 32,982 +463 +107
2022 85,619 33,571 +392 +104
2023 85,856 33,966 +6 -
世帯数は5年で8.8%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少13,642人 / 生産年齢50,266人 / 高齢18,098人（高齢化率22.1%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
429万215万0
336万円
373万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 373万円（2023年）
全国平均の0.98倍
5年間の変化: +1.6%/年
納税義務者数: 40,845人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
35,740
空き家数
2,950
空き家率
8.3%
空き家率の変化: 2018年 9.8% → 2023年 8.3% （改善）
供給は引き締まっており、売却に有利な環境

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
10万9万7万
8.5万人
8.5万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 85,306 -0.6% -
2030 86,433 +0.7% -
2035 86,864 +1.2% -
2040 86,738 +1% -
2045 86,113 +0.3% -
2050 85,059 -0.9% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

守山市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
16地点
平均公示価格
9.6/㎡
住宅地 平均
8.9/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
15万10万5万0
13万
10万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
守山市勝部１丁目字三反長２３２番５ 19.2/㎡ +2.7% 店舗,事務所 守山
守山市浮気町字中ノ町３００番１９ 13.4/㎡ +3.1% 店舗,事務所 守山 200m
守山市今宿２丁目字西浦２６８番３９ 12.9/㎡ +3.2% 住宅 守山 1000m
守山市守山４丁目字南高田１２７４番１ 11.9/㎡ +2.6% 住宅 守山 1200m
守山市守山２丁目字南河水２７番２外 11.5/㎡ +2.7% 店舗,事務所 守山 1200m
守山市播磨田町字大塚３９４番４ 10.4/㎡ +2.0% 店舗 守山 2600m
守山市金森町字山柿６５０番２７ 10.2/㎡ +2.0% 住宅 守山 1800m
守山市焔魔堂町字友２３１番１外 10.2/㎡ +2.0% 店舗 守山 1500m
守山市立入町字打合５７番３６ 9.6/㎡ +1.4% 住宅 守山 1400m
守山市小島町字江西９３５番３３ 9.6/㎡ +0.7% 住宅 守山 2800m
守山市播磨田町字願立１０７８番１５ 9.4/㎡ +2.1% 住宅 守山 3200m
守山市下之郷１丁目字八代７６番２ 8.6/㎡ +1.2% 住宅 守山 1900m
守山市水保町字北川１２５５番４４０外 5.5/㎡ - 事務所 守山 8800m
守山市水保町字北川１１４４番４ 5.3/㎡ +0.4% 住宅 守山 8700m
守山市古高町字松塚８０８番２４外 3.6/㎡ +3.4% 工場 守山 3000m
守山市矢島町字屋敷田３１８３番 2.8/㎡ -1.1% 住宅 守山 5400m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

守山市の主要駅

守山(滋賀) ㎡13.5 | 3258件 栗東 ㎡12.5 | 106件 野洲 ㎡8.5 | 40件 堅田 ㎡10.0 | 35件