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彦根市の不動産相場

滋賀県彦根市 | 120地区 | 4,797件の成約データ

マンション ㎡単価
19.1/㎡
334件
▲ 5.4% (前年比)
土地 坪単価
4.5/坪
2,370件
▼ 25.8% (前年比)
一戸建て 価格
10.4/㎡
2,093件
▼ 10.1% (前年比)

滋賀県彦根市の不動産相場（4,797件の成約データ）。マンション平均㎡単価19.1万円（滋賀県内9位/11市区町村）。5年で+0.7%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

滋賀県内 9位/11市区町村 前年比 +5.4% 5年変動 +0.7% 県平均比 -21.8%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▼ -14.4%
成約 直近2年
22.3万/㎡
売出 36件
19.1万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-14%）。

🏞️ 土地
▲ +14.7%
成約 直近2年
4.5万/㎡
売出 332件
5.2万/㎡

売出価格は成約価格より約15%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +92.0%
成約 直近2年
10.1万/㎡
売出 317件
19.4万/㎡

売出価格は成約価格より約92%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.62%
賃料相場 1,214円/㎡/月
物件価格 19.1万円/㎡
計算式 月1,214円 × 12 ÷ 19.1万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
29万19万10万0
19万
20万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 19.1/㎡ 334件 +5.4%
土地 4.5/坪 2,370件 -25.8%
一戸建て 10.4/㎡ 2,093件 -10.1%

彦根市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟡 需要: 人口-0.4%/年、転出超過-509人/年
🟡 購買力: 平均所得333万円（全国平均の0.87倍）
🟡 供給: 空き家率14.8%（全国13.1%より高い）
🟢 将来性: 2050年に人口-11.2%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
13万7万0
11.3万人
11.1万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 112,750 43,928 - +79
2015 112,786 44,337 - -30
2016 112,902 44,712 - -44
2017 112,720 45,153 - -33
2018 113,171 45,805 -351 -128
2019 112,975 46,136 -934 -200
2020 112,546 46,674 -538 -270
2021 111,807 47,118 -429 -389
2022 111,648 47,602 -707 -569
2023 111,118 47,904 -392 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（4.6%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少14,888人 / 生産年齢67,948人 / 高齢28,299人（高齢化率25.5%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
383万192万0
310万円
333万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 333万円（2023年）
全国平均の0.87倍
5年間の変化: +0.8%/年
納税義務者数: 54,164人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
56,530
空き家数
8,370
空き家率
14.8%
空き家率の変化: 2018年 17.5% → 2023年 14.8% （改善）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
13万11万8万
11万人
9.9万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 110,479 -0.6% -
2030 108,998 -1.9% -
2035 107,071 -3.6% -
2040 104,574 -5.9% -
2045 101,726 -8.5% -
2050 98,671 -11.2% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

彦根市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
31地点
平均公示価格
5.1/㎡
住宅地 平均
4.1/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
11万7万4万0
9万
5万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
彦根市大東町字南古町４１２番 12.5/㎡ - 店舗 彦根 90m
彦根市駅東町１８番４外 12.0/㎡ - 店舗,旅館 彦根 110m
彦根市大薮町字越地２０番 9.1/㎡ - 店舗 南彦根 2400m
彦根市本町１丁目２９３番 8.9/㎡ -0.6% 店舗 彦根 1500m
彦根市小泉町字南巴２８５番５ 7.0/㎡ +1.5% 住宅 南彦根 150m
彦根市小泉町字巴３００番３２ 6.8/㎡ -0.7% 店舗,事務所 南彦根 200m
彦根市中央町字伝馬町８７番外 6.5/㎡ -1.4% 店舗 彦根 1000m
彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外 6.4/㎡ - 店舗 ひこね芹川 570m
彦根市稲部町字六ノ坪９０番５ 5.8/㎡ -0.3% 住宅,店舗 稲枝 200m
彦根市西今町字松田１０４１番１４ 5.6/㎡ - 住宅 南彦根 2000m
彦根市本町３丁目１３４番 5.4/㎡ -0.4% 住宅 彦根 1600m
彦根市大薮町字大柳２０９２番 5.4/㎡ - 住宅 南彦根 3000m
彦根市南川瀬町字林ノ下１３９２番２０ 5.3/㎡ - 住宅 河瀬 400m
彦根市平田町字月沢７３４番１５ 5.3/㎡ -0.6% 住宅 南彦根 1500m
彦根市清崎町字大方５００番１４ 5.3/㎡ -0.4% 住宅 河瀬 750m
彦根市肥田町字定永９５６番１０ 5.0/㎡ -0.4% 住宅 稲枝 800m
彦根市高宮町字澤１７３６番１外 4.8/㎡ - 住宅,事務所 南彦根 1400m
彦根市松原２丁目字大黒４１番 4.4/㎡ -0.7% 住宅 彦根 2300m
彦根市小泉町字中畑４８２番外 4.3/㎡ -0.2% 住宅 南彦根 500m
彦根市東沼波町字川原口２０７番４ 3.8/㎡ -1.0% 住宅 彦根口 500m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

彦根市の主要駅

彦根 ㎡9.1 | 1819件 南彦根 ㎡8.4 | 1642件 河瀬 ㎡6.6 | 497件 稲枝 ㎡5.9 | 342件 高宮(滋賀) ㎡6.7 | 157件 彦根口 ㎡10.1 | 139件 ひこね芹川 ㎡7.9 | 97件 鳥居本 ㎡2.8 | 57件 能登川 ㎡2.8 | 49件 スクリーン ㎡1.8 | 17件 尼子 ㎡2.1 | 5件