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鳥栖市の不動産相場

佐賀県鳥栖市 | 64地区 | 2,772件の成約データ

マンション ㎡単価
24.3/㎡
84件
▲ 5.9% (前年比)
土地 坪単価
3.6/坪
1,446件
▲ 2.6% (前年比)
一戸建て 価格
10.8/㎡
1,242件
▲ 1.0% (前年比)

佐賀県鳥栖市の不動産相場（2,772件の成約データ）。マンション平均㎡単価24.3万円（佐賀県内1位/4市区町村）。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

佐賀県内 1位/4市区町村 前年比 +5.9% 県平均比 +13.8%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ +7.3%
成約 直近2年
26.4万/㎡
売出 26件
28.4万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▲ +28.6%
成約 直近2年
4.1万/㎡
売出 122件
5.3万/㎡

売出価格は成約価格より約29%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +135.9%
成約 直近2年
10.9万/㎡
売出 120件
25.7万/㎡

売出価格は成約価格より約136%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 4.84%
賃料相場 1,143円/㎡/月
物件価格 28.4万円/㎡
計算式 月1,143円 × 12 ÷ 28.4万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
32万21万11万0
0万
27万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 24.3/㎡ 84件 +5.9%
土地 3.6/坪 1,446件 +2.6%
一戸建て 10.8/㎡ 1,242件 +1.0%

鳥栖市の需給バランス

条件次第で売却可能
🟢 需要: 人口+0.2%/年、転入超過+169人/年
🟡 購買力: 平均所得321万円（全国平均の0.84倍）
🟡 供給: 空き家率12.1%（全国13.1%より低い）
🟢 将来性: 2050年に人口-2.8%の見通し
→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
9万5万0
7.2万人
7.4万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 72,032 28,089 - +174
2015 72,266 28,454 - +123
2016 72,845 28,982 - +73
2017 73,286 29,434 - +54
2018 73,653 29,827 +210 +40
2019 73,918 30,248 +200 -55
2020 73,983 30,737 +205 -80
2021 74,037 31,198 +185 -86
2022 74,537 31,536 +253 -152
2023 74,492 31,787 +70 -
世帯数は5年で6.6%増加。住宅需要の実質的な拡大を示しています。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少11,203人 / 生産年齢43,865人 / 高齢17,938人（高齢化率24.6%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
370万185万0
292万円
321万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 321万円（2023年）
全国平均の0.84倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 35,460人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
34,110
空き家数
4,110
空き家率
12.1%
空き家率の変化: 2018年 11.1% → 2023年 12.1% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
9万8万6万
7.5万人
7.2万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 75,219 +1% -
2030 75,395 +1.2% -
2035 75,204 +1% -
2040 74,614 +0.2% -
2045 73,636 -1.1% -
2050 72,385 -2.8% -
人口維持が見込まれ、長期的にも安定した需要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

鳥栖市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
23地点
平均公示価格
5.0/㎡
住宅地 平均
4.4/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
9万6万3万0
7万
5万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外 11.1/㎡ +1.8% 店舗 鳥栖 350m
鳥栖市元町字丁ノ坪１３４９番５ 8.5/㎡ +1.3% 事務所 鳥栖 1400m
鳥栖市弥生が丘５丁目１１４番 6.8/㎡ +5.1% 住宅 弥生が丘 1100m
鳥栖市布津原町字布津原６２番１２５外 6.7/㎡ +2.4% 店舗 鳥栖 2600m
鳥栖市蔵上３丁目２１９番 6.5/㎡ +2.0% 住宅 新鳥栖 750m
鳥栖市東町１丁目字檪木１０５７番２外 6.2/㎡ +1.5% 住宅,店舗 鳥栖 400m
鳥栖市原町字本原１０６０番外 6.0/㎡ +13.6% 倉庫 田代 600m
鳥栖市元町字霜月１１９１番２９ 5.8/㎡ +3.0% 住宅 鳥栖 1200m
鳥栖市宿町字野添１１１０番１３ 5.6/㎡ +3.1% 住宅 鳥栖 1700m
鳥栖市藤木町字二塚２４３０番 5.3/㎡ +0.8% 住宅 鳥栖 1000m
鳥栖市土井町字土井２０７番４ 5.0/㎡ +5.0% 住宅 鳥栖 1600m
鳥栖市酒井西町字瘤深８３４番１外 5.0/㎡ +10.0% 事務所,倉庫 鳥栖 2100m
鳥栖市田代外町字大木６７１番３ 4.6/㎡ +1.3% 住宅 田代 1000m
鳥栖市真木町字宮ノ前２１０２番１４ 4.3/㎡ +2.9% 住宅 鳥栖 1700m
鳥栖市曽根崎町字村中１３１６番１ 4.2/㎡ +3.2% 住宅 鳥栖 1100m
鳥栖市儀徳町字西田２５２１番３ 4.1/㎡ +3.3% 住宅 肥前旭 500m
鳥栖市桜ヶ丘町２４６６番６０ 3.7/㎡ +2.2% 住宅 新鳥栖 950m
鳥栖市加藤田町２丁目１５０番７ 3.5/㎡ +2.1% 住宅 田代 1900m
鳥栖市桜町字新町裏１１０２番４ 3.4/㎡ +2.7% 住宅 田代 700m
鳥栖市江島町字熊本１６９９番３外 2.6/㎡ +4.1% 倉庫 肥前麓 2000m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

鳥栖市の主要駅

鳥栖 ㎡8.4 | 1162件 田代 ㎡7.0 | 426件 弥生が丘 ㎡9.5 | 398件 肥前旭 ㎡6.0 | 358件 肥前麓 ㎡4.2 | 206件 新鳥栖 ㎡6.9 | 201件 久留米 ㎡2.0 | 9件 中原 ㎡3.3 | 3件