平均所得が高い街と不動産価格の関係——「お金持ちの街は値上がりする」は本当か

「所得が高い街の不動産は高い」——これは直感的に正しい。そして実際にデータでも裏付けられる。

だが、不動産を売却する人にとって重要なのは「今の価格」ではなく「これからどう動くか」だ。高所得エリアは値上がりしやすいのか？　それとも、すでに高値圏にある分、伸びしろは限られるのか？

今回は、e-Stat政府統計の課税所得データ（2023年）と当サイトの成約データ（2019年→2024年の㎡単価変化）を突合分析した。対象は所得データとマンション取引データの両方が揃う183市区町村。

所得TOP20と不動産価格——東京一極集中の構図

まず、1人あたり平均課税所得が高い市区町村と、そのマンション価格を見てみよう。

東京23区への一極集中

TOP20のうち15が東京都（23区13＋多摩2）。残りは芦屋市・西宮市（兵庫）、鎌倉市（神奈川）、浦安市（千葉）のわずか4市。大阪・名古屋・福岡の市区は1つも入っていない。

所得の集中度は凄まじい。1位の港区（1,397万円）は、全国平均（約400万円）の3.5倍。この所得格差が、そのまま不動産価格の格差に反映されている。

「芦屋の例外」——高所得でも値上がりしない街

注目すべきは7位の芦屋市（所得701万円）。TOP10で唯一の関西勢であり、唯一の価格下落エリア（-1.2%）だ。

芦屋市は古くからの高級住宅地で、所得水準は東京の区に匹敵する。しかし㎡単価43万円は、東京の同所得帯（100万円超）の半分以下。そして5年間の価格変化もマイナス。「お金持ちの街」であることと「不動産が値上がりする街」は別の話だということを、芦屋は端的に示している。

所得が低い街のマンション市場

反対に、所得が低い側も見てみよう。マンション取引が年間30件以上ある市区町村のうち、所得が低い方から20都市を並べた。

興味深いのは、所得が低い街でも大半が価格上昇していること。20都市中15都市が5年間で上昇した。しかも別府市（+57.6%）や長岡市（+64.2%）は、港区（+46.1%）を上回る上昇率だ。

一方で、下関市（-9.8%）、狭山市（-16.7%）、郡山市（-8.2%）のように下落しているエリアも散見される。所得が低い街の不動産は「当たり外れ」が大きい。

核心——2つの相関係数が語る「不都合な真実」

ここからが、この記事の核心だ。183市区町村のデータから、2つの相関を計算した。

相関係数0.848——所得と価格は連動する

所得水準と2024年時点の㎡単価の相関は0.848。統計学的には「非常に強い正の相関」だ。所得が高いエリアほど不動産が高いという直感は、データで完全に裏付けられる。

これは当然と言えば当然だ。高所得者が住みたいエリアに需要が集中し、価格が押し上げられる。そしてその高い不動産を買える層がさらに流入する——正のフィードバックループが働いている。

相関係数0.255——所得は値上がりを予測しない

しかし、所得水準と5年間の価格変化率の相関は0.255。「弱い正の相関」に過ぎない。

なぜか。高所得エリアはすでに高値圏にあり、上昇の「天井」に近い。一方、中所得〜低所得エリアには「伸びしろ」がある。前回のマンション価格上昇率ランキングで1位だった流山市（+99.1%）は、所得415万円と中間層のエリアだ。

所得層別に見るマンション市場

183市区町村を所得水準で4グループに分けて分析した。

3つのポイント

1. 価格水準は所得に比例する

500万円以上グループの平均㎡単価121.8万円に対し、350万円未満は24.6万円。約5倍の格差がある。所得格差がそのまま不動産価格格差に増幅されている。

2. 400〜500万円ゾーンが「全員勝ち」

37都市中37都市が価格上昇。下落ゼロ。横浜市・さいたま市・千葉市といった首都圏衛星都市や、流山市・柏市といった成長エリアが含まれる。「中の上」所得のベッドタウンが、この5年間で最も安定的に値上がりした。

3. 低所得ほどバラつきが大きい

350万円未満では60都市中13都市（21.7%）が価格下落。一方で長岡市+64.2%、別府市+57.6%のように大幅上昇する都市もある。低所得エリアは「平均」で語れない。個別の事情——再開発、観光需要、交通アクセス——が命運を分ける。

政令指定都市の所得と不動産価格

より身近な比較として、主要16都市の所得と不動産価格を並べた。

この表から読み取れることは明快だ。

所得と価格水準はほぼ連動する。東京23区（539万/132.5万㎡）と北九州市（335万/18.8万㎡）の価格差は7倍。所得差（1.6倍）を遥かに上回る開きだ。

しかし変化率は別の論理で動く。所得4位のさいたま市が+35.9%、5位の千葉市が+37.4%と、横浜市（+21.3%）や名古屋市（+19.8%）を上回っている。首都圏の「次の成長圏」に資金が流入している構図だ。

逆に、神戸市（所得387万、+16.8%）は隣の大阪市（所得373万、+31.9%）にダブルスコアの差をつけられている。前回の深掘り記事で分析した通り、転出超過ワースト1の影響が価格にも表れている。

価格上昇率TOP15——「値上がりする街」の所得事情

最後に、値上がり率の上位から見た「所得との関係」を確認しよう。

価格上昇TOP15に入る15都市の所得順位は、1位から183位まで文字通りバラバラ。所得最下位（183位）の別府市が上昇率3位に入る一方、所得1位の港区は8位。「値上がりする街」を所得だけで予測することは不可能だ。

ただし、パターンは見える。

• TX・常磐線沿線の躍進：流山市（+99.1%）、印西市（+52.4%）、柏市（+47.6%）、我孫子市（+40.2%）。千葉県北西部が4つもランクイン
• 東京都心のトップ層：港区（+46.1%）、中央区（+45.5%）、渋谷区（+41.5%）。超高所得エリアも上位に食い込んでいる
• 地方の「穴場」：長岡市（+64.2%）、別府市（+57.6%）。低所得・低価格からの反発で高い変化率を記録

このデータから何を読み取るべきか

売却を検討している方へ

• 高所得エリアにお住まいなら：価格は高水準で安定している。急いで売る必要はないが、「高いからまだ上がる」とは限らない。所得と価格変化率の相関は0.255に過ぎない
• 中所得の首都圏衛星都市なら：過去5年は「全員勝ち」の状態だった。この好環境がいつまで続くかが判断のポイント
• 低所得エリアなら：上昇エリアと下落エリアの差が大きい。各市区町村の個別ページで直近の取引動向を確認し、自分のエリアがどちら側かを把握することが重要