人口減少時代に「売れる不動産」と「売れない不動産」の違い

「この家、将来売れなくなるんじゃないか」

ここ数年、この不安を口にする相談者が急増している。テレビや新聞で「人口減少」「空き家問題」が繰り返し報道され、自分の不動産は大丈夫なのかと心配になるのは当然のことだろう。

私は30年にわたり不動産業界で仕事をしてきた。新築マンションの販売から仲介、買取再販、そしてマンションリサーチを創業してデータ分析の世界にも足を踏み入れた。その経験から断言できるのは、人口が減っても「すべての不動産」が売れなくなるわけではない。しかし、「売れる不動産」と「売れない不動産」の差は、今後ますます広がっていくということだ。

今日は、人口減少のデータを確認した上で、「売れる側」と「売れない側」を分ける具体的な条件を整理していきたい。自分の不動産がどちら側にいるのか、判断するための材料になれば幸いだ。

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日本の人口はどこまで減るのか——数字で見る現実

まず、人口減少の全体像を押さえておこう。国立社会保障・人口問題研究所（社人研）の「日本の将来推計人口（2023年推計）」によると、日本の人口推移は以下の通りだ。

日本の総人口推移と将来予測

2100年には現在の半分。これは「中位推計」であり、出生率が改善しなければさらに下振れする。2050年の約1億500万人という数字は、1960年代後半の人口水準に逆戻りすることを意味する。

しかし、不動産市場にとってより重要なのは「世帯数」だ。人口が減っても、単身世帯の増加により世帯数はしばらく維持される。社人研の最新推計（2024年推計）では、一般世帯数のピークは2030年の5,773万世帯で、2050年には5,261万世帯に減少する見込みだ。つまり、世帯数の本格的な減少はこれからだ。

生産年齢人口の減少がより深刻

不動産を「買える層」、つまり住宅ローンを組んで購入する15〜64歳の生産年齢人口の減少はさらに急激だ。

2050年には生産年齢人口が現在より約1,800万人減る。住宅を買える人が約25%減るということだ。これは住宅需要の構造的な縮小を意味する。ただし、この減少が全国一律に起こるわけではないという点が極めて重要だ。

空き家率の推移——2023年に過去最高を記録

人口減少の影響がすでに顕在化しているのが、空き家の増加だ。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の推移は以下の通りだ。

全国の空き家数と空き家率の推移

30年間で空き家は倍増し、2023年に過去最高の13.8%を記録した。およそ7戸に1戸が空き家という計算だ。

しかし、この数字には賃貸用や売却用の「流通している空き家」も含まれている。問題なのは、「その他の空き家」と分類される、売りにも貸しにも出されていない放置空き家だ。2023年時点で約385万戸。これが5年前から36万戸も増えている。

空き家率の都道府県格差

空き家率は地域によって大きな差がある。

上位の県は空き家率20%超。5戸に1戸が空き家という状況だ。一方、東京都は10.9%で全国で4番目に低い。同じ日本でも、空き家の深刻度は2倍以上の差がある。

「二極化」の現実——都心は上がり続け、郊外・地方は下がり続ける

人口減少時代の不動産市場を一言で表すなら、「二極化」だ。この言葉はもう10年以上前から使われているが、その格差は年々拡大している。

東京都心 vs 地方——価格推移の比較

国土交通省の不動産価格指数を見ると、2013年（アベノミクス開始）以降、マンション価格は大きく上昇しており、特に東京など大都市の上昇が目立つ。一方、人口減少が進む地方の戸建て・土地では、価格が伸びない、あるいは下落している地域も少なくない。同じ「不動産」でも、立地によって値動きの方向そのものが違うのだ。

なぜ都心だけが上がるのか

二極化の構造は単純だ。

• 人口の都市集中：東京圏は2024年も転入超過（約13.6万人、日本人のみでは約11.9万人）。人口が減っているのは地方であり、東京は増え続けている
• 共働き世帯の増加：世帯年収1,000万円超のパワーカップルが都心の需要を支えている。利便性の高い都心に住みたいニーズは人口減少下でもむしろ強まっている
• 海外マネーの流入：円安を追い風に、海外投資家による都心不動産の取得が増加している
• 供給の制約：都心部は用地取得が困難で新規供給が限られる。需要に対して供給が追いつかないため、価格が上がる

一方、地方では正反対のことが起きている。人口流出、需要減少、供給過剰（空き家の増加）——価格が下がるメカニズムがすべて揃っている。

「売れる不動産」の5つの条件

では、人口減少時代でも「売れる不動産」に共通する条件は何か。30年の経験と514万件の成約データから、5つの条件を整理する。

条件1：最寄駅から徒歩10分以内

駅距離と資産価値の関係で詳しく分析したが、駅からの距離は不動産の資産価値を決める最大の要因だ。特に人口減少局面では、この差がさらに拡大する。

徒歩10分を超えると㎡単価が大きく下がり、徒歩16分以上やバス便になると流動性が著しく低下する。人口が増えている時代は「安ければ遠くても買う」人がいたが、人口減少時代は「近くて便利な物件しか選ばない」買い手が増える。駅から遠い物件は真っ先に売れなくなる。

条件2：人口が流入しているエリアに立地

同じ都道府県内でも、人口が増えている市区町村と減っている市区町村がある。東京都を例に取ると：

同じ東京都でも、都心のタワーマンションが集積するエリアは人口が増え、西多摩地域では人口減少が続いている。自分の不動産があるエリアの人口動態を確認することは、「売れるか売れないか」を判断する基本中の基本だ。

条件3：生活利便施設が徒歩圏に揃っている

スーパー、コンビニ、病院、学校、銀行——これらの生活利便施設が徒歩圏にあるかどうかは、特にファミリー層と高齢者にとって決定的に重要だ。

人口減少が進むと、生活利便施設の撤退が始まる。まずコンビニが閉店し、次にスーパーが撤退し、銀行の支店が統合され、病院が閉鎖される。施設が減ると住みにくくなり、さらに人口が流出する——「撤退のスパイラル」だ。

逆に、商業施設が集積しているエリアの不動産は、人口が多少減っても需要が維持される。「徒歩5分圏内にスーパー2軒、コンビニ3軒、総合病院1軒」というような立地は、それ自体が資産価値を支える要素になる。

条件4：管理状態が良好（マンションの場合）

管理状態と資産価値の関係で詳しく書いたが、人口減少時代にはマンションの管理状態がますます重要になる。理由は2つある。

• 買い手が選別する：物件の選択肢が増える（空き家増加）ため、管理の悪いマンションは真っ先に敬遠される
• 管理崩壊リスク：空室が増えると管理費・修繕積立金の収入が減り、管理の質が低下。居住者がさらに流出する悪循環に陥る

修繕積立金の残高が十分にあること、大規模修繕が計画通りに実施されていること、管理組合が機能していること。これらは人口減少時代の「売れるマンション」の必須条件だ。

条件5：需要層が厚い（複数のターゲットに売れる）

「売れる不動産」の最後の条件は、複数の買い手層が存在することだ。

• 実需（自己居住）：ファミリー、単身、シニア——幅広い層が住みたいと思う立地か
• 投資家：賃貸需要があり、利回りが確保できるか
• 法人：事務所や社宅として需要があるか

東京都心の3LDKマンションは、ファミリーの実需にも、投資家のオーナーチェンジにも、法人の社宅にも需要がある。買い手候補が多ければ競争が生まれ、価格が維持される。一方、郊外の大型一戸建ては「その地域に住みたいファミリー」しか買い手がいない。需要層が薄い不動産は、価格が下がりやすい。

「売れない不動産」の特徴——買い手がつかない物件に共通すること

「売れる不動産」の条件を裏返せば「売れない不動産」の特徴が見えてくる。ただし、「売れない」の度合いにも段階がある。

特徴1：最寄駅からバス便、または徒歩20分以上

駅から遠い物件は、人口減少の影響を最も早く、最も強く受ける。特にバス便の物件は、バス路線自体が縮小・廃止されるリスクがある。

地方を中心に、バス路線の廃止・減便は各地で続いている。路線が廃止されると、徒歩圏に駅がない物件はアクセス手段を失い、事実上「売れない不動産」になる。

特徴2：人口減少率が全国平均を大きく上回るエリア

全国平均の人口減少率は2020〜2025年で約−2.2%だが、中には−10%を超える市町村もある。特に以下のようなエリアは要注意だ。

• 炭鉱・工場の閉鎖で産業基盤を失った地域
• 若年層の流出が激しい過疎地域（消滅可能性都市）
• 高齢化率40%を超える地域
• 合併を経ても中心市街地の衰退が止まらない地方都市

2024年に公表された「消滅可能性都市」は全国1,729市区町村のうち744自治体。実に43%の自治体が「消滅の可能性がある」と指摘されている。こうしたエリアの不動産は、時間が経つほど売れにくくなる。

特徴3：1970〜80年代の大規模団地・ニュータウン

高度経済成長期に大量供給された郊外の大規模団地やニュータウン。代表的なものとしては、多摩ニュータウン（東京都）、千里ニュータウン（大阪府）、高蔵寺ニュータウン（愛知県）などがある。

これらの団地の多くは以下の問題を抱えている。

• 入居者の一斉高齢化：同世代が一斉に入居したため、現在は居住者の大半が70〜80代
• エレベーターなしの5階建て：高齢者が住めなくなり、空室が増加
• 間取りの陳腐化：3DK・40〜50㎡台の間取りは現代のファミリー層に合わない
• 駅から遠い：バス便が多く、車がないと生活できない立地

こうした団地の売買価格は、都心の同面積マンションの10分の1以下になっているケースもある。東京都郊外で200〜500万円台、地方では100万円以下という物件も珍しくない。

特徴4：特殊な立地条件

以下のような特殊条件を持つ不動産も、人口減少時代には売却が困難になる。

• 市街化調整区域：原則として建築不可。既存宅地でも建替えに制限がある場合がある
• 接道義務を満たさない土地：建替えができず、金融機関の融資も困難
• 崖地・急傾斜地：災害リスクが高く、建築制限やハザードマップの指定がある
• 再建築不可物件：現在の建物を解体すると新たに建てられない

これらの物件は、人口が増えていた時代でも売りにくかったが、人口減少時代には「買い手がゼロ」になるリスクがある。

「限界マンション」「限界ニュータウン」の現実

最近メディアで取り上げられることが増えた「限界マンション」「限界ニュータウン」という言葉。これは決して誇張ではない。

限界マンションとは何か

「限界マンション」に明確な定義はないが、一般的には以下の条件が重なったマンションを指す。

• 空室率が30%以上
• 管理費・修繕積立金の滞納率が20%以上
• 管理組合が機能停止（理事の成り手がいない、総会が開けない）
• 大規模修繕が実施できない（資金不足）
• エレベーターの保守点検が行われていない

こうしたマンションの数を示す公的な統計はないが、旧耐震マンションの問題と重なるケースが多い。

限界マンションの売却は可能か

結論から言えば、限界マンションの売却は非常に困難だ。仮に売れたとしても、以下の問題がある。

• 管理費・修繕積立金の滞納がある場合、売主が精算しなければならない
• 買い手はほぼ投資家か買取業者に限られる（一般の実需層はまず手を出さない）
• 価格は固定資産税評価額を大幅に下回ることもある
• 最悪の場合、管理費等の滞納が買い手に承継される特約付きでないと売れない

限界ニュータウンの実態

「限界ニュータウン」も深刻だ。バブル期に開発された千葉県の房総半島の別荘地、茨城県の常磐線沿線の住宅地、静岡県の伊豆半島のリゾートマンション——これらの中には、固定資産税を払い続けることすら負担になっている所有者がいる。

具体的な数字を見てみよう。

バブル期に数千万円で買った物件が、数十万〜数百万円でも売れない。管理費や固定資産税の負担を考えると、「マイナスの資産」になっている。実際に、管理費の年額が物件の時価を上回るリゾートマンションも存在する。

地方でも売れるケース——例外を見逃すな

「地方＝売れない」と一括りにするのは間違いだ。人口減少が進む地方でも、売れる不動産はある。むしろ、地方ならではの強みを持つ物件は、意外な高値がつくこともある。

ケース1：観光地の不動産

インバウンド需要が旺盛な観光地では、不動産価格が上昇している。

ニセコは人口わずか1.6万人の町だが、地価上昇率は全国トップクラス。人口減少と不動産価格は必ずしも連動しないという好例だ。

ケース2：移住人気エリア

コロナ禍以降、地方移住への関心が高まっている。特に以下のようなエリアは移住者の流入で不動産需要が堅調だ。

• 長野県（軽井沢・松本）：テレワーク移住の人気エリア。新幹線で東京まで1時間の軽井沢は別荘需要も旺盛
• 福岡市：「住みたい街ランキング」常連。スタートアップ集積地として若者の流入が続く
• 糸島市（福岡県）：海と山に囲まれた環境で、福岡市のベッドタウンとして人口増加中
• 淡路島（兵庫県）：企業誘致に成功し、パソナグループの移転で注目度が上昇

ケース3：再開発エリア

再開発エリアの不動産価格で詳しく書いたが、地方都市でも再開発が行われるエリアは価格が上昇する。JR駅前の再開発、大型商業施設の進出、新幹線の延伸——こうしたインフラ投資があるエリアは、地方であっても不動産価格にプラスの影響がある。

2024年に延伸した北陸新幹線の敦賀駅周辺は、延伸発表後に地価が上昇した。今後予定されている新幹線延伸やリニア中央新幹線の沿線も、同様の効果が期待される。

自分の不動産が「売れる側」か「売れない側」かを判断する方法

ここまでの内容を踏まえて、自分の不動産がどちら側にいるのか、具体的に判断する方法を整理しよう。

ステップ1：エリアの人口動態を確認する

まず、自分の不動産がある市区町村の人口動態を調べる。以下のデータを確認しよう。

• 過去5年間の人口増減率：増加ならプラス材料、−5%以上の減少なら要注意
• 転入超過か転出超過か：転入超過のエリアは需要が維持される
• 年齢構成：高齢化率が35%以上のエリアは、将来の需要減少リスクが高い
• 将来推計人口：社人研の推計で2040年の人口が現在の80%以上なら、急激な価格下落のリスクは比較的低い

ステップ2：相場の推移を確認する

過去5〜10年の成約価格の推移を確認する。上昇傾向なら「売れる側」、横ばいなら注意、下落傾向なら「売れない側に向かっている」と判断できる。当サイトの都道府県・市区町村ページで、お住まいのエリアの価格推移を無料で確認できる。

ステップ3：5条件チェックリストで自己採点する

• 20〜25点：人口減少時代でも「売れる不動産」。焦る必要はないが、高値で売れるうちに売却を検討する価値はある
• 13〜19点：「まだ売れる不動産」。しかし将来的にリスクが高まる可能性あり。3〜5年以内の売却を視野に入れたい
• 7〜12点：「売れるが時間がかかる不動産」。早めの行動が吉。売り出し価格の設定で相場に合った値付けが重要
• 6点以下：「売れなくなるリスクが高い不動産」。今すぐ行動を開始すべき。買取業者への相談も選択肢に入れる

ステップ4：「保有コスト」と「機会損失」を計算する

持ち続けるコストの記事で詳しく書いたが、不動産の保有コストは想像以上に大きい。固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険——年間40〜100万円は飛んでいく。

人口減少エリアの不動産を保有し続けるということは、毎年数十万円のコストを払いながら、資産価値が下がっていくのを見守ることになる。5年間持ち続けると、保有コストだけで200〜500万円。その間に物件価格が10%下がれば、実質的な損失はさらに大きい。

「いつか上がるかもしれない」という期待は、人口減少エリアでは多くの場合、裏切られる。「売り時」の記事でも書いたが、「完璧なタイミング」を待つより、「合理的な判断」を早くする方が結果的に損失は小さい。

人口減少時代の不動産戦略——持つべきか、手放すべきか

最後に、人口減少時代に不動産を持つ人への提言をまとめたい。

戦略1：「売れる不動産」は急いで売る必要はない

5条件を高い水準で満たす不動産——都心の駅近マンション、人口増加エリアの好立地物件——は、人口減少時代でも資産価値が維持される。むしろ、二極化の「上側」にいるこれらの物件は、供給制約もあって今後も価値が上がる可能性がある。

ただし、金利上昇リスクには注意が必要だ。金利が1%上がると住宅ローンの借入可能額は約760万円減少する。金利上昇局面では、好立地の物件でも一時的に調整が入る可能性がある。

戦略2：「微妙な不動産」は早めに判断を

最も悩ましいのは、「今は売れるが、5〜10年後はわからない」という物件だ。郊外の駅徒歩10分の一戸建て、地方都市の築20年マンション、親から相続した地方の土地——こうした物件は、「待てば待つほど条件が悪くなる」可能性が高い。

判断基準は明確だ。そのエリアの2040年の推計人口が現在の75%を下回るなら、早めに売却すべきだ。人口が25%減るということは、買い手候補も25%以上減ることを意味する。競合物件（空き家）は増え、需要は減る。時間は売主の味方ではない。

戦略3：「売れない不動産」は今すぐ動く

すでに「売れない」兆候が出ている不動産——査定額がゼロに近い、仲介に出しても1年以上反応がない、空き家バンクにも買い手がいない——こうした物件は、待てば待つほど状況が悪化する。

取るべき行動は：

• 買取業者に複数社相談する：仲介では売れなくても、買取なら引き取ってくれる業者がいることがある
• 隣地所有者に打診する：隣接する土地の所有者が買い増しに興味を示すケースがある
• 自治体の空き家対策窓口に相談する：空き家バンクへの登録、移住者とのマッチング支援がある
• 相続土地国庫帰属制度を検討する：2023年4月施行。条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる
• 最後の手段として寄付を検討する：自治体やNPOへの寄付。固定資産税の負担から解放される

まとめ——人口減少は止まらない。だから早く動く

人口減少は不可逆だ。出生率が劇的に改善しても、人口が増加に転じるのは何十年も先の話。つまり、不動産市場の二極化は今後も確実に進む。

重要なのは、自分の不動産が「二極化のどちら側」にいるのかを冷静に見極めることだ。感情ではなくデータで判断する。「思い出があるから」「親の代からの土地だから」という感情は理解できるが、不動産の価値は市場が決める。

「売れる不動産」の所有者は、適切なタイミングでの売却を検討する。「売れない不動産」の所有者は、一日も早く行動を開始する。人口減少時代の不動産で最も高くつくのは、「何もしないこと」だ。